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新型物业管理模式中的契约关系

时间:2007/11/3栏目:调研报告

  经济的发展,社会的分工,特别是住房商品化进程的推动,正在迅速提升物业管理在整个社会生活中的地位,并逐步改变着物业管理的模式。据不完全统计,截至2002年底,全国物业管理的覆盖面已达物业总量的38%,经济发达的 城市已达50%以上,深圳等城市已超过95%,物业管理企业总数超过2万,从业人员超过230万。然而,传统的物业管理模式却成为有效规范各方关系的滞障,引起大量物业管理纠纷甚至恶性案件的发生。这种状况,正是一年前国务院颁布实施《物业管理条例》(下称《条例》)的社会背景。《条例》的颁布成为物业管理模式转型的一个里程碑,物业公司与业主之间的关系由传统上行政化的强制管理与被管理的关系转变为平等主体之间的契约关系,从而为确定双方之间的权利义务提供了基本坐标和准则。然而,从《条例》颁布一年来的实践状况来看,物业管理中尚有许多认识误区有待澄清或强调,最突出的问题是业主委员会与物业公司之间的法律关系。   一、关于业主权利和业主委员会角色的定位   根据《条例》的规定,业主在物业管理中享有选举业主委员会的权利并享有被选举权,同时有权监督业主委员会的工作。这一权利被有些学者解读为业主的政治权利,与宪法所保障的选举权与被选举权混为一谈。这种观点强调了业主的权利和代表业主利益的业主大会以及作为业主大会执行机构的业主委员会的地位和权力,相对于传统物业管理模式下业主权利被漠视和私人财产权被行政权力强行侵害的状况相比,这是一种社会进步。然而,由于这种观点误导,在现实中,有些人将业主、业主大会、业主委员会的权利视为应该高于物业公司的权利,将物业公司仅仅视为业主的仆人,这同样是对市场经济下平等民事主体之间法律关系的一种误解。   “物”业管理中的各种权利和义务都是基于作为这一关系客体的“物”而产生的。业主的选举权和被选举权都是由业主的财产权(以物权为核心)派生的,业主大会和业主委员会则是基于社会自治的理念而形成的由业主自主管理与自己财产和共同财产相关的事物而形成的契约性/公约性机构。业主委员会经业主通过选举的方式一揽子授权,按照公约和法律规定在任期内管理涉及全体业主共同利益的事务,并协调相关各方的关系。不过,由于各业主的利益既有共性又有个性,业主委员会不可能执行业主个体的意志和代表个体业主的利益,因而业主委员会一经成立,便在授权范围内独立地行使权力/权利,但按照一定程序接受业主大会的监督。   二、关于业主委员会与物业公司之间法律关系的认识   在业主委员会行使的权利和职能中有一项重要内容,就是代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订服务合同。但在这一物业服务合同中,物业公司作为民事主体而成为物业合同的一方主体毋庸置疑,因为《条例》明确规定从事物业管理的企业必须是具有相应资质的独立的法人。而业主委员会是否为这一合同的另一方主体,则是一个富有争议的法律问题。一种观点认为,业主委员会和业主大会都不是独立的法人,业主委员会仅仅是作为代表业主权益的业主大会的执行机构与物业公司签订合同,不能作为物业合同的一方当事人。然而这种观点的困境在于,业主个体显然也不是合同的一方当事人。那么,物业合同中的当事人除物业公司之外,另一方当事人究竟是谁?不解决这一问题,物业管理合同在履行过程中就会出现权利、义务主体和内容不明确的问题,一旦发生纠纷,物业公司也难以获得应有救济。   笔者认为,业主委员会在物业合同中的主体地位可以从以下几个角度来认识:   其一,民事主体和民事诉讼主体的制度。尽管在民商法理论中尚未承认“其他组织”的民事主体地位,然而,这种制度和理论上的限制并未影响这些组织参与民事交易或发生其他民事关系。一旦发生纠纷,个人合伙、破产清算组织、正在组建中尚未获得法人资格的企业等等经济组织或社会组织,只要符合一定的法律要件,都可以作为民事诉讼主体,以自己的名义参加诉讼,解决他们与其他民事主体(或非民事主体)之间的纠纷。这对于我们理解业主委员会在物业合同中的实体地位和诉讼地位提供了一定启示。   其二,代表人诉讼制度。涉及业主利益的大量民事案件,包括业主与物业公司、业主与开发商、业主与能源供应、业主与其他侵害物业范围内业主共同权益的公民、法人或行政主管机关之间的大量纠纷,都可能构成通常所说的集团诉讼或群体诉讼,适用我国民事诉讼法所规定的代表人诉讼制度来解决。而在实践中,业主委员会常常成为全体业主的诉讼代表人———尽管不是当然的诉讼代表人———作为独立的诉讼主体,按照特殊的法律制度,独立于业主而享有诉讼权利和诉讼义务,他们的诉讼结果对全体业主发生法律效力。这一制度也许能够支持将业主委员会作为相对独立于业主的实体而成为物业合同一方当事人的观点。   其三,制度的风险与收益考量。从制度的收益来看,将业主委员会作为物业管理合同一方当事人,无论对于物业公司还是对于业主而言,都可以大大降低物业管理过程中的交易成本,提高沟通、协调、管理和纠纷解决的效率,这正是建立业主委员会制度的主旨之一;从制度的风险来看,如果说,诉讼法在诉讼代表人制度中为那些不愿意接受参与集团诉讼的人们预留了补救的机会(他可以另行起诉),那么,《条例》通过规定业主委员会的产生、权限和监督机制,也为那些不满业主委员会代表权的业主留下了足够的救济空间。   最后,无论是否承认业主委员会在物业管理合同中作为独立主体的身份,都不能改

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