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关于推进 “城中村”改造的探索与思考

时间:2007/11/4栏目:调研报告

一、“城中村”:推进城市化发展中出现的现象 我省已经确定了提前基本实现现代化的战略目标,加快城市化进程是实现这一战略目标的必由之路,而“城中村”则是城市化进程快速推进当中出现的现象。 所谓“城中村”,是指改革开放以来,由于城市化快速推进而把周边地区部分村落及其农用地一起纳入城市用地的范围,使大部分农用地的性质由集体所有制转化为全民所有制,而在征地过程中返还给乡村的用地和以前的村民住宅用地、自留山等则维持征地前的集体所有制性质不变,在维持征地前的集体所有制性质不变的土地上以居住功能为主、且深受城市影响的农村社区就被称为“城中村”。 近几年来,随着城市化建设进程的加快发展,城区范围不断扩大,原先城区周边的村庄,现在区域位置上已成为城区的组成部分,成为一道城市建设发展中的特殊景观——“城市里的村庄”。“城中村”在行政上已是城市的范畴,属于街道管理,但“城中村”仍然实行农村集体所有制和农村管理体制。“城中村”农民的土地大部分已经被国家所征用,不再从事农业耕作,其经济来源主要依靠第二、三产业及土地收益,生活方式也发生了根本的变化,已不再是传统意义上的农民。 二、“城中村”存在的问题   “城中村”是发展中出现的现象,也给城市发展提供了宝贵的空间,但是,“城中村”也存在着诸多的问题。这些问题主要表现在以下几个方面: 1、土地利用粗放,土地资产流失 由于“城中村”缺乏统一的规划和管理,造成土地利用率和产出率低下,房屋建筑占地面积大,建筑风格与城市规划不够衔接,且往往含有院落和小块菜地、猪圈等,房屋容积率低,土地利用十分粗放。同时,“城中村”的土地区位条件相对优越,土地的产权又属于村集体所有,这样,优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格,使“城中村”中不规范的房地产二级市场特别活跃,导致由于规划和基础设施改善而使土地升值的部分国有土地资产的流失。 2、管理体制不顺,管理难度较大 “城中村”周围已经被城市社区所包围,而“城中村”是一种特殊类型的社区,它既像城市又像农村,既不是城市又不是农村。从管理体制上考察,城市社区的管理体制与农村社区的管理体制有较大的区别,它们在“城中村”形成矛盾和冲突,有时又会出现管理上的“真空”,“城中村”的性质使城市管理部门管不到,街道、村、镇管理又不力。这样,村集体组织和村民受利益的驱动,乱搭乱建成风,违法违章用地十分普遍,住宅用地严重超标。 3、人口构成多元,社会治安堪忧 “城中村”的人口构成十分复杂,并不是以前所认为的城乡二元结构。据调查,“城中村”的人口主要由以下几个方面构成:首先是当地的原有“村民”(部分村民的户籍实际上已经成为市民),其次是租用“城中村”村民住宅的城区市民,第三是来自外地、职业构成十分复杂的外来人口。特别应当指出的是,由于租金低廉,“城中村”容易吸引外来人口,出租房中聚居了大量缺乏有效管理且职业构成和宗教信仰十分复杂的人员,因此可能成为滋生“黄赌毒”的温床和违法事件发生的策源地,这种状况的存在制约着城市的健康发展。 4、公共设施缺乏,环境问题严重 “城中村”的基础设施是与原来低密度的建筑和低密度的人口相适应的,现在由于部分市民和大量外来人口的入住,小企业的开办,使给水、排水、道路、交通、电力、邮电通讯等基础设施严重不足,超负荷运转,导致污水横溢,垃圾乱倒、蚊蝇丛生,空气质量较差。缺乏统一规划的凌乱建筑,形成不了统一连续的街景立面,视觉环境很差,城市形象低下;此外,由于村内道路既狭窄又杂乱无章,很容易引发交通事故。 5、村民素质较低,就业问题严峻 由于“城中村”村民和外来人口素质普遍不高,加上出租等手段获取收益比较容易,“城中村”村民普遍表现出游手好闲、不思进取的状态,并缺乏在文化和专业知识技能上进一步提高的能力。另外,“城中村”这种独特的存在和发展模式使城市居民难以理解村民,而村民本身也缺乏获取政治权利和社会公正的追求,影响村民的发展和整个社会文化素质的提高。同时,由于土地的征用,“城中村”村民的可耕地大量减少,而村落内的村民由于历史原因,普遍文化素质不高,但由于有高额房租收入,生活水平富裕,在就业过程中,高不成低不就,游手好闲、无所事事。村民素质的低下及其安于现状的性格,使他们的就业问题相当严重,即便是征地时安排了一些就业机会,但很容易下岗,就业问题的严重还会引发社会危机。 近些年,我市的“城中村”改造进展缓慢,随着城市化进程的加快,“城中村”带来的负面影响越来越突出。由于城市建设牵动“城中村”土地升值,致使“征地难、规划难、拆迁安置难”不断加剧。同时,由于脏、乱、差问题和对土地资源的粗放利用问题十分突出,形成大量的违法占地、违章建设,则严重破坏了城市土地市场秩序。所以,改造“城中村”,是实现农村城市化,推进城市现代化的需要,是社会发展的要求,势在必行。 三、解决“城中村”问题的建议和对策 “城中村”是城市发展到一定阶段的特殊现象,改造“城中村”是城市化进程中必须破解的一道难题。“城中村”改造是一个涉及户籍制度、土地利用制度、集体资产处理、村民自建住宅政策、投融资体制等多方面的复杂系统工程,改造的任务重,经济利益复杂,所需资金数额巨大。省内外一些大中城市在“城中村”改造中,已经探索积累一些成功经验,例如,珠海市对“城中村”进行拆除并安置旧村民,辅之以一些配套措施,吸引房地产公司参与旧村改造。广州市的“城中村”将在最近完成改制,都市农民将成为公司股东,“城中村”撤消村委会,组成股份公司,按《公司法》经营原来集体企业与物业。深圳市试点改造“城中村”,按每镇一村的办法试点。试点村确定发展方向和策略,划定不准发展区、控制发展区及非建设用地的界限,规定各类用地的使用要求。借鉴

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