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市城乡建设调研(经营城市)报告

时间:2007/11/4栏目:调研报告

    阿尔山设市以来,各项事业蓬勃发展,由一个边境小镇建设成了一座城市,尤其是城市建设成效显著,完成了最基本的基础设施建设,构建了城市框架,城区建设初见规模,这对于阿尔山品牌的成功塑造、“神泉雪城”品牌知名度的显著提升、引起自治区政府高度重视而做出建设“阿尔山―柴河”旅游区的决策起到莫大作用。但总体来看,我市城市建设与市委、市政府所明确的旅游城市定位和自治区政府标示建设国际知名、国内一流的旅游区目标相去甚远,与应发挥的中心城市载体功能、加快经济和社会发展的要求还很不适应,主要表现在基础设施不配套,城市功能不完善,载体作用不明显,建设管理水平低。归根结底,是我市城建起步晚、经济基础薄,城市建设资金来源单一,导致我市城市建设投入总量小,发展慢。
     所以,要使我市城市建设步入高速发展的轨道,就必须抢抓自治区规划建设“阿尔山-柴河”旅游区的历史机遇,以开展“二次创业”活动为契机进一步解放思想,树立经营城市新观念,全方位整合城市资源,通过市场化运作,多渠道筹措建设资金,走以城建城,以城养城,以城兴城的城市建设之路,促进我市经济超常规、高速度、跨越式发展。
     整合城市资源,主要是运用市场机制,对城市空间和作为城市功能载体的自然资本(如土地),人力作用资本(如路、桥)及相关的延伸资本(如路、桥冠名权)等进行重组和运营,打破旧体制的束缚,从中获取收益,并把收益重新投入到城市建设的新领域,即大力改革现行的城市基础设施投资、运营和管理模式,把城市基础设施建设与管理纳入市场化运作,广泛吸纳外资、内资和民间资本,扩大城建资金来源,以实现城市自我积累、自我增值、自我滚动、自我发展,逐步形成“政府引导、市场运作、社会为主、多方筹集”的新机制。比较而言,我市建市晚,城市资源整合与盘活的余量大,有很大潜力多方面拓宽筹措建设资金渠道:
     一、盘活土地资本,以土地聚集资金
     城市最大资本是土地,经营城市政府首先要盘活土地。建设几年来,阿尔山城市建设与管理饱受体制不理顺之苦,基础设施建设跟不上,城市管理力度抓不紧。所以,在阿尔山的第二次创业中,必须紧紧抓住自治区规划建设“阿尔山-柴河”旅游区的历史机遇,在编制“阿尔山-柴河”旅游区规划和城市总体规划修编过程中,重新划定阿尔山市城市规划建设区,扩大规划区面积,屯积城市土地资本。
     在此基础上,政府要利用垄断土地一级市场的优势,严格控制年度供地总量,让用地者竞争用地,有效发挥市场机制配置资源的手段,建立起“一个渠道进,一个池子蓄,一个口子出”的土地储备管理机制,同时健全土地金收取、支出、使用制度,确保城市土地收益全部用于城市建设,使城市土地收益转化为城市建设主要财源,逐步解决长期以来城市建设资金“瓶颈”制约的问题。
     二、靠规划出精品,利用精品开发项目吸引资金
     我们必须清醒地认识到,即使在编制“阿尔山-柴河”旅游区规划和城市总体规划修编过程中重新划定阿尔山市城市规划建设区及扩大规划区面积的目标得以实现,阿尔山市城区面积相对较小、人口相对较少的问题仍然在一段时期内存在。所以要使土地资产最大限度地发挥效能,必须从规划入手,强化规划对土地供应的调控和指导作用。以规划为指导,超前储备城市基础设施项目,认真研究、考察、论证项目,尤其要推出一批“精品”开发项目,对有收益的进行拍卖,拍卖时带项目。特别是对重大项目,均应提出其性质、功能、规划、布局意向、经济技术指标,并进行形象构思设计,使投资者充分了解设计者意图,并能有效地进行成本与利润的经济分析,以利投资决策,从而有序引导开发商向“黄金地段”投资最大限度地发挥土地资产的利用和效益。如乌兰浩特市“五一广场”,动工伊始,周边地价便节节攀升,而广场竣工后,周边地价猛增了几倍,也成了抢手货。阿尔山市也应因地制宜,在河滨公园、中心广场、五里泉、海神疗养院等处周边土地做好长期土地储备,并有序推出相应的开发项目,吸引资金建设。
     三、理顺管理体制,优化投资经营领域,吸收社会融资
     把城市建设管理看作生产力,在城市建设项目融资上,只求所在,不求所有。在启动“二次创业”活动之初,紧紧抓住自治区规划建设“阿尔山-柴河”旅游区的历史机遇,将制约和束缚大景区建设和发展的体制理顺,将不适应新城市建设和管理的方法黜除,将原有落后的管理机制和陈旧的观念摒弃。在此基础上,树立新的观念,采取新的措施,建立新的机制,放开城市经营市场,引入市场竞争机制,提高城市经营的诱惑力和生命力,“让经营者看到利益,让市场看到竞争”,这是经营城市的关键所在。
     开放投资经营领域,把部分市政工程建设与管理,尤其是各景区景点的基础设施建设,向市场开放――阿尔山独特的矿泉群、石塘林、活火山群及冰雪资源,是阿尔山的最大资本,也是实现阿尔山旅游立市、兴市、强市、富市的最好资本――采取独资、合资、合作等各种形式,吸引外资和社会资金参与景区景点的基础设施建设,对有收益的项目可相应给予自筹资金、自主建设、自行管理、自行还贷,合同期内收益归己政策,同时,也可以采取“捆绑”的方法解决一些无收益、负收益的公益设施建设项目,如景区旅游厕所、垃圾收集处理设施等。在此基础上,加大对城市和景区景点基础设施和开发权、使用权、广告权、冠名权、特许经营权等无形资产进行招标拍卖力度

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