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浅议物业管理纠纷的处理

时间:2007/11/4栏目:调研报告

   随着城市建设和城市改造工作的开展,物业管理行业正在逐渐兴起,但我国目前尚无法律、行政法规和部门规章对物业管理行业进行立法和规范,各地方法规对物业管理的规定都不一致,且内容简单不具体,使物业管理的内涵模糊、宽泛,难以操作,实际中容易产生纠纷并不便处理,以下笔者就物业管理的性质、物业管理企业与服务对象的相互关系以及物业管理纠纷的处理作粗浅探讨。     一、物业管理的性质以及与一般服务合同的区别     物业管理,即“区分所有建筑物的管理”①,是指由政府规定的对配套设施比较齐全的原有住宅区和新建住宅区以及配套设施比较齐全的大厦、工业区等物业进行管理服务的活动。就物业管理行为产生的法律关系分析,既具有行政法律关系的特性,又具有民事法律关系的特性,如从法律关系产生来看,物业管理行为是地方法规和部门规章的强制性规范;从法律关系的内容来看,物业管理的项目范围由地方法规和部门规章及规范性文件事先界定;从法律关系的权利义务实现上看,物业管理的收费依据和标准由政府物价部门规定或遵政府物价部门指导等。但从其本质特性看,物业管理行为属于民事法律行为,理由是:     1、物业管理行为是一种服务活动。是由物业管理企业为业主委员会及业主提供的包括财产维护、环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。是平等主体之间产生的法律关系,没有管理与被管理的关系,双方主体关系中不具有服从性、隶属性。     2、物业管理是由政府规定的服务管理活动,不是行政机关对行政管理相对人实施行政管理。建设部《城市新建住宅小区管理办法》(以下简称《管理办法》)和地方有关法规都规定了住宅小区应当成立管理委员会并实行物业管理,物业管理服务中的被服务主体——业主,虽然对是否接受物业管理服务不能选择,但可以选择由谁来提供服务。如《江苏省物业管理条例》就规定“物业交付使用后,业主或业主委员会应当及时续聘或者重新选聘物业管理企业,并签订物业管理合同。”     3、物业管理是国际通用的区分所有建筑物的管理服务活动。目前我国法律、行政法规和部门规章对“物业”范围尚未作统一界定,《上海市居住物业管理条例》规定“居住物业,是指住宅以及相关的公共设施。”《深圳经济特区住宅区物业管理条例》规定“所称物业,是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。”《珠海市住宅小区物业管理条例》定义为“物业,是指住宅小区的各类建筑物及其相配套的公用设施、安全设施和公共场地。”虽然各方法规及规范性文件对“物业”的表述不相一致,但对概念内涵和外延和认识基本相同,即物业,就是“区分所有建筑物”,是指住宅以及相关的公共设施和场地。物业管理就是管理物业的服务,而不是“人居管理”。 物业管理行为虽然属于民事法律关系范畴,但作为一种新型民事法律关系,物业管理 合同与一般服务合同有明显区别:     1、合同对方的过渡性。新建物业出售前,物业管理企业的服务对象是建设单位,即物业管理合同的前期相对方是物业管理企业和建设单位。物业交付使用后,物业管理企业的服务对象是业主或者业主委员会,即物业管理合同的相对方是物业管理企业和业主或者业主委员会。     2、管理服务的强制性。一般服务行为的产生是被服务对象选择的结果,即被服务对象选择是否接受某种服务,同时也可以选择由谁来提供服务。而物业管理服务中的被服务对象——业主,虽然可以选择由谁来提供管理服务,但由于住宅小区应当实行物业管理是地方法规和部门规章的强制规定,故对是否需要实行物业管理却不能选择。     3、服务内容的广泛性。物业管理服务是一种人居服务,涉及到财产、环境、秩序、安全、文化等诸多方面,其服务内容的广泛是一般服务合同所不能及的。物业管理服务按WHO(国际保健机构)设定的居住环境基准,至少包括以下内容: (1)火警防范,如加强消防设备、防火设施的管理; (2)清洁维护,定期清除垃圾,清理水沟,外墙洗刷等; (3)公共设施维修,水电机械维护、公共电梯、空调设备等的定期检查; (4)花木整理,修剪花草树木,随时更换枯死的的枝叶等。     4、服务对象的抽象性。物业管理服务的对象不是单个具体的业主,而是服务区域内的所有业主。物业管理服务合同通常是由业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订,业主委员会执行业主大会的决定,业主大会的决定并不是所有业主的意志,只是过半数以上业主的意志,业主大会的决定,只要不与法律、法规、规范性文件相抵触,对物业管理区域内的全体业主都具有约束力。     二、物业管理企业与业主委员会及个别业主之间的关系     物业管理企业是具有一定物业管理资质,经过工商行政管理部门核准,领取营业执照的法人企业。业主委员会是由全体业主选举产生的,执行业主大会决定并对其负责的,在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权

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