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房地产思考

时间:2007/11/4栏目:调研报告

    四措并举,推动西部地区县城
     房地产业快速健康发展
     
     
     当前,国家正值全面建设小康社会新的历史时期,各行各业都在迅猛发展,房地产作为社会发展的基础产业,必将有着广阔的发展前景。对处于西部贫困地区的小县城而言,如何抢抓机遇,立足自身特点,加快推进房地产业的快速健康发展,笔者结合十余年从事房地产工作的经验,以宣恩县城为例,提出以下一些思考。
     一、以住宅建设为主体,大力开发城市小区、新区,不断推进城市化进程
     住宅业是房地产业的主体,这是发展房地产业的初衷所决定的。随着城市化进程的不断加快,城市功能多元化和城市布局区域化的特点更加显现,住宅业在房地产业的主体地位将有所改变。但现阶段对于西部贫困地区县城而言,城市的规范性建设才刚刚起步,房地产业的发展仍然要以住宅业为主体,并且这种主体地位将持续很长一段时间。按照宣恩县城的发展规划,新一轮的住宅业建设要紧紧抓住城市扩展的有利时机,着力搞好兴隆小区和五把车小区建设。在小区开发中,要坚持“一主体两突出”,即以建住房为主体,突出山城特色,突出文化内涵,切不可盲目标新立异,更不可以商务为主体,而要立足县情,以满足人们的居住生活为首要目标,建设多层次、不同档次的普通商品住房。预计未来年宣恩县城常住人口将净增万人,按平均每户人计算,需新增万套房子,其面积相当于现有成套住房面积的倍。由此可见,在西部地区县级城镇发展中,在相当长一段时期以内房地产业必须以住宅业为主体,这是由客观现实所决定的。
     二、以危旧房屋改造为重点,全面实施旧城改造工程,不断优化城市结构,提升城市功能
     西部地区县城的房子大多建于上世纪八、九十年代,形式单一,结构简单,功能低下,基本上呈火柴盒式紧密排列,且道路狭窄,环境欠优。现在,随着城市发展建设步伐加快,人们生活水平日益提高,旧房已远远不能适应新的住房消费需求。因此,全面实施旧城改造工程是当务之急。宣恩县委、县政府已确定以招商引资为突破口,在××年大力推进旧城改造。在旧城改造中,要充分考虑现有居民的意愿和居住习惯,讲究新建房的布局,突出特色,完善功能,美化环境,提升档次,让新建房既有现代气息,又具传统内涵,寓含文化底蕴。用拆房还房、以房补房的办法,直接解决拆迁矛盾,让更多的城区居民享受到旧城改造给他们带来的直接利益。同时要建设好休闲广场,因为它是一个城市文明的窗口。最大程度地发挥广场的整体功能,以广场的建设来进一步推动旧城改造,从而不断优化城市结构,提升城市功能。
     三、以培育房地产开发企业为支撑,着力整合房地产业市场要素,全面促进县域经济发展
     房地产开发企业是房地产业发展的必然产物,是城镇化建设的主力军,它能广泛地吸纳社会资金,整合市场要素,推进住房商品化进程,促进县域经济发展。目前西部地区县城房地产业大多刚刚起步,开发还很不够,面临的突出问题就是有市无场,市场发育不健全,市场运作不规范,从而导致城镇化建设缓慢。要解决这个问题,当务之急是积极培育房地产开发企业,因为企业是市场主体,只有充分发挥房地产开发企业的主体作用,优化资源,不断整合房地产业的技术、资金、人才、管理等市场要素,才能加快推进房地产业的健康发展。要给西部地区县城房地产开发企业以政策方面的倾斜:一是降低准入“门槛”,以四级房地产开发企业为例,其注册资本金应降低到万元;二是加大政策支持力度,要对新设立的房地产开发企业,从土地供应、项目审批、市场准入、开发贷款、税费减免等方面给予政策优惠等;三是建立规范化的房地产开发经营市场,严禁任何单位以集资、合作建房名义,变相搞实物分房或房地产开发经营。
     四、以拉动消费、扩大需求为目标,逐步完善住房公积金制度和信贷支持政策,切实提高居民生活水平
     据调查,西部贫困地区县城还有以上居民的居住条件较差,属非成套及简易住房。形成这种状况的原因是多方面的,但居民的购买力不够是直接主因。因此,在发展房地产业的过程中,要充分考虑这一阶层的利益,尽可能提高他们的购买力。要提高居民的购买力,除了加速经济发展以外,一个行之有效的办法就是建立完善住房公积金制度和发展住房信贷,让他们通过这一形式获得购房资金,实现购房愿望,以此拉动住房消费,扩大社会需求,不断提高居民生活水平。
     在住房公积金制度方面重点抓好:一是建章立制,规范管理,目前就公积金制度而言,仅国务院颁布《住房公积金管理条例》是不够的,还要颁布实施细则及相关的管理制度;二是理顺机构,统一号令,要严格按照国务院的有关精神,以市(地州盟)设立住房公积金管理中心,县(市)设立分中心,实行垂直“一条边”管理,统一核算,整合实力,规避风险。三是强化归集、发展个贷,提高住房公积金缴存比例,单位及职工个人各为以上,扩大覆盖面,住房公积金制度要推广到乡镇。建立和完善政策性住房贷款和商业性住房相结合的住房信贷体制:一是要发展政策性住房贷款,大力发展住房公积金个人贷款业务,降低职工购房成本;二是要积极发展商业性住房贷款。各商业银行要加大对西部县城房地产信贷支持的力度,要根据当地住房发展规划,合理核定个人住房贷款规模,规范担保行为,简化办事程

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