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市物业管理工作情况汇报

时间:2008/5/8栏目:工作汇报


文章标题:市物业管理情况汇报

近年来,随着改革开放和我市经济的迅速发展,物业管理作为城市管理的一种新形式和市场经济的新兴服务产业,在我市经历了从无到有,从小到大的发展过程,全市物业管理覆盖面不断扩大,行业发展初具规模,居民物业管理意识普遍增强,业主自主管理机制和物业服务市场竞争机制逐步建立,呈现出较好的发展势头。
一、我市推行物业管理的基本情况
  作为物业管理行业的行政主管部门,在市委、市政府的正确领导下,一直把推进物业管理,作为全局一项重点来抓。面对物业管理行业发展较快,法规制度不健全,运行困难较多等实际,我局制定了“建好机制、健全法制、抓好整治、搞好扶持”的物业管理总体思路。围绕这样的思路,我们积极做好各项,推动物业管理行业整体发展水平的不断提高。
  (一)物业管理领域不断扩展,物业管理覆盖面不断加大。
10多年来,我市的物业管理从无到有,从摸索试点到稳步发展,管理对象从单一的新建住宅小区发展到办公楼、学校等各类物业,形成了包括房屋及相关设施设备的维修养护、小区环境保洁、安全维护、绿化管养、生活服务、物业中介等配套服务。截止目前,我市已有物业管理企业18家,从业人员约400人,管理项目30个,总建筑面积152.27万平方米,业主委员会共成立4家,全市物业管理覆盖率已达50%。在这些管理项目中,荣获物业管理市级优秀称号的5个。
 (二)依法行政,新建小区全面实行了物业管理新体制
  按照新建住宅区物业管理一步到位的思路,2001年之后的新建住宅小区,全面推行了物业管理前期介入和承接验收制度。房地产开发企业在商品房预售前制定物业管理方案,及时选聘物业管理企业,签订前期物业管理服务合同,并严格按照规定程序做好物业项目的接管验收,对于不符合条件的,一律不准交付使用,杜绝了由于物业配套设施建设不规范,给日后的物业管理带来矛盾与隐患。由此,长期存在的“重建设、轻管理”的观念,逐步得到扭转。近年来,新建交付使用的×××小区、×××小区、×××小区等一批住宅小区的物业管理上手快、效果好,得到了广大市民的认可。
  (三)发挥职能,物业管理在老旧小区和家属区逐步推行
我市旧小区和家属区存在比较突出的问题是建管脱节,脏、乱、差,由于过去政策或监管方面的漏洞,旧小区普遍存在用电、污水排放、道路、绿化、供暖、路灯、垃圾设施不完善等问题,对实施物业管理带来了很大阻力。为把小区引为物业管理的轨道,近年来,我局以完善小区配套为突破口,一方面通过多种渠道筹措资金,一方面积极协调有关部门对部分旧小区用电、供暖、绿化、道路、排水、垃圾设施等进行整治,改善了居民的居住环境,提高了居民的生活质量,化解了物业管理中存在的各种问题和矛盾,收到了较好的效果,使物业管理,逐步被更多的市民所接受。
 (四)加大监督力度,物业管理市场秩序进一步规范
  在发挥市场作用的同时,我局依法加大监管力度,依法查处物业管理活动中的违法规行为,保证了公平竞争的市场环境。一是加强对物业管理企业的资质和从业人员的管理,建立了物业管理企业资质管理制度,严格按规定申报、审批资质等级;二是完善了物业管理企业信用档案体系建设,建立了全市物业管理企业和从业人员档案,将有关部门和执法机构对物业管理企业和从业人员的处罚决定、不良行为记录和履行合同情况及时记入信用档案,并及时向社会公布,发挥信用约束和失信惩戒的作用,规范了市场主体行为。三是强化了物业管理人员持证上岗管理,组织人员积极参加上级举办的物业管理培训班,目前全市持证上岗人员达65人,占全部从业人员的20以上,初步形成专业化的物管队伍。四是积极开展达标评优活动,根据上级部署,认真抓了项目的申报,先后有×××住宅小区、×××小区等五个住宅小区获市级物业管理优秀小区称号。
二、我市物业管理面临的困难与问题
  物业管理是市场经济的产物,是城市管理的重要组成部分;物业管理服务是市场经济社会中的一种新型商品。随着城市建设的发展和国民经济、人民生活需求的增长,物业管理面临着新的挑战,新老体制、新老观念交替过程中的许多问题逐渐暴露。直接或间接地制约着行业的健康发展。
一是公众对物业管理认识不足,旧观念转变难。不少单位和业主没有充分认识到推行物业管理的重要性和紧迫性,习惯于按过去行政性管理的模式运作,一些业主在交费时往往与单位家属院福利管理模式相比较,该交的不交,不愿交,交了心理不平衡,使物业公司难以管理,造成公司与业主关系紧张。
二是一些历史遗留小区建设标准低、规模小、基础设施不配套,无物业管理、社区管理办公用房,由于缺少资金投入和相关政策的支持,致使物业管理“先天不足”,失去了物业管理的基本条件,旧住宅小区仍是物业管理的薄弱环


节。
三是物业管理的改革有待深化。部分企业内部制度不健全,竞争机制没有形成,谁建设、谁管理的现象依然存在,没有按社会化、专业化、市场化的物业管理体制运行。
四是物业管理企业服务水平偏低,存在着服务不到位、收费与服务不相符、“只收费、不服务”或“多收费、少服务”的现象,不适应业主之需要。一些管理企业管理不规范、不到位、居民意见大。
五是业主大会、业主委员会的成立、组成、运作等缺少监督和制约,有的小区很难产生业主委员会或推选出楼长。有的业主委员会不能真正代表业主利益,甚至损害业主的共同利益,影响和制约了物业管理的推广和发展。
六是住房维修基金的收缴还处于起步阶段,新建商品住房出售后的共用部位、共用设施设备维修基金,在销房时没有向购房者收取,使得销售后的维修管理得不到保障。物业公司进行大修、更新、改造向小区居民收费,居民又不理解,还往往被投诉为乱收费。
 三、今后物业管理的重点
  当前,物业管理面临着许多的问题和挑战,也存在着巨大的行业发展空间。只有充分发挥好政府调控和市场调节这两只“手”的作用,才能从整体上提高我市物业管理的水平。
(一)加强业主大会组建的指导监督、加快建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。做好成立业主大会、选举业主委员会、制订业主公约、业主大会议事规则等,明确业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,实施物业管理,明确业主在物业管理活动中的权利义务,明确业主大会、业主委员会履行的各自职责,维护业主正当权益,引导业主履行义务,监督企业合法经营。
 (二)健全管理机制,规范物业管理配套设施建设和验收。积极协调有关部门,通过出台相关文件,明确了物业管理配套设施规划、建设的具体要求,以及物业行政主管部门参与前期规划方案的审定。从项目的审批、规划设计方案的审定、建设、验收等各个环节,加强对物业管理配套设施的管理,力争从源头上杜绝由于物业管理配套设施建设与管理不规范所带来的纠纷和矛盾,从而促进我市物业管理行业的持续稳定健康发展。
  (三)积极创造条件,开展老旧小区的综合整治。老小区整治是解决历史遗留问题,也是政府实践“三个代表”的具体体现,其最终目的是改善城区居民的居住环境,提高生活质量。应统一思想,将立足点放到为民办事、为民造福上来,共同做好老小区整治与转轨。
  建议将老小区环境整治、专项整治、配套设施整治联合同步实施;由市政府成立专门的领导机构,设立专项经费,由各相关部门按各自管理的职责实施专项整治,先行解决大环境与大配套等问题,在此基础上进行小区环境整治。通过联合整治,提高整治力度,解决各类难点热点问题;在转制条件的创立上,做好老小区原有公建配套设施的腾退,调整、回购,补建,创造条件,全面推行物业管理。
  (四)加强对物业收费的监督,尽快建立“质价相符”的服务收费机制。认真贯彻《物业管理收费管理办法》,结合我市实际,会同有关部门制定《物业管理收费实施细则》,建立“分等定级、质价相符”的物业管理收费机制,加强对物业收费的监督检查力度,对违规收费及收费不规范的行为,发现一起查处一起,维护业主的合法权益不受侵害。
  (五)引入竞争机制,大力推行物业管理项目的招投标。通过优胜劣汰,促进管理水平的提高。一是按“分业经营”的原则,打破自建自管的体制,引导物业管理与房地产开发分业经营,改变以前存在的谁建设、谁管理、介入过晚、建管脱节的问题;二是在前期物业管理活动中,按照国家有关规定强制实行招投标制度。由开发建设单位通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。通过市场运作,引导扶植规模化经营,推出一批规模大、机制新、效益好、信誉高、实力强的物业管理企业,创品牌、树名牌,带动物业管理市场的活跃和发展;三是提倡规模化建设,严格按照综合开发、配套建设的原则,严禁小规模乱搭乱建的行为,通过上规模、上品质的项目建设,为后续管理奠定规模化经营的基础;四是规范业主自治管理行为,充分发挥其在自治管理中的作用;五是继续开展争创安全文明小区活动,同时鼓励和推行物业管理企业通过质量体系认证,规范企业运作,树立企业形象,以高素质的队伍和人才、严格的管理、优质的服务获得市场竞争优势。
(六)加快建立房屋维修基金制度,完善住房售后维修保障体系。认真按照建委和财政局联合下发的《住宅公共部位共用设施设备维修基金暂行办法》的有关规定,按照业主所有、专户储存、专款专用、业主决策、政府监督的原则,以新建商品住宅和已售公房为重点,加快在我市建立住房专项维修基金制度,并加强监管,健全维修基金管理的各项制度,明确管理人员的岗位职责和管理权限,切实收好、管好、用好这笔资金。逐渐形成“基金依法交,问题有人管,故障有人修,设备有人换,物业质量优,生活环境好”的良好局面。

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