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县级房地产业税收征管现状的几点思考

时间:2008/7/23栏目:调研报告


        县级(尤其是我们中西部不发达地区的县)房地产业具有规模小销价低购买力不能持久的“短平快”特点:一般都是是挂靠在大开发商下的小规模企业,运作模式是购买一块地兴建一个小区或几栋商住楼,销售得差不多了也就撤走了另找商机,开发期一般是一二年至三五年间短期行为,开发商多是前几年富起来的追逐丰厚行业利润一拥而上的暴富者,素质参差不齐。财务人员多是临时骋请一些有背景或身分的当地富余人员,税务财务不精通、不熟悉,核算不能达到规范要求。给税收征管工作增大难度:
税收征管现状:工作被动,征管质量不高
一、地区观念短期效益驱动形成干扰:近年来经济欠发达地区加大对招商引资力度,招商引资工作作为政绩的一个主要方面,房地产业作为一个见效快、政绩显现行业得到各级政府的青睐,各地各级产生重发展重引资轻管理思想,为了引进“凤凰”纷纷出台一些五花八门地方土政策,因人因地因情况具体一个单位一个政策,在税收上开一些口子,给依法征税人为设置了障碍,对税务部门日常征管工作也时有干扰。
二、行业要求不高资金密集财务核算质量低增加税收征管难度:县级房地产开发技术要求低门槛不高:找个挂靠单位,租个办公场所,几个相关行业人员拼凑一起手中有地就可以开张。笔者所在的武宁县城是一个人口不足十万的小县城,投资数千万元的房地产企业有十几家,形为企业实为个体的开发商近百,良莠不一。房地产业相对又是资金密集运作行业,密集资金运作、生产周期较一般行业长、成本费用项目多、会计核算复杂的特点要求房地产企业建立规范财务核算,目前稍具规模的开发商也只是几个股东、三两个财务人员,几个工程人员组成,个体开发商更是股东打包来,事事自己动手心里一盘账根本谈不上财务核算。成本、费用不实、隐瞒收入现象不同程度普遍存在,给税收征管工作带来被动。
三、税收征管手段简单化,所得税、土地增值税偷漏严重:由于成本费用核算不实,建筑业目前执行的2000年工程预算指标体系与实际出入较大,税务部门一般以房地产销售收入为基础,对所得税实行定率征收,对土地增值税按预征率征收,收入比例与现状不相符,以武宁县为例今年上半年实际征收入库房地产业营业税509万元、所得税170万元、土地增值税68万元。房地产成为一个暴利行业已是一个不争的事实,所得税、土地增值税少缴由此可风一斑。
解决方法探讨
一、思想上客观分析房地产业的现状,研究其发展形势改变收入倚重思想:1、从宏观、微观上向地方党政领导客观分析房地产业对地方经济长远影响,房地产业对经济发展来讲是一把双刃剑,它的产品是不动产属于消费行业,它创造的是短期繁荣和短期财政收入,不能像工商业那样给地方带来长期的持续经济发展,过度繁荣吸引过多资金挤占了其它方面的投资,土地是有限的逐步增值的资源,过快开发是得不失,对房地产业不应有倚重和依赖心理,国际惯例也都不会予以行业优惠。2、教育地税干部克服畏难思想,采取紧盯战术,多调查研究、多实地观察、及时掌握工程进度和销售情况,实行动态跟踪管理,不给偷漏税者可行之机。
二、加大宣传力度,强制规范行业财务核算,提高纳税人自行申报率和申报准确率:税收管理单位有针对性地逐户进行纳税辅导,明确税收政策并将政策出台的背景、宗旨、目的和违反政策的后果讲清楚,敦促纳税人重视财务核算工作自觉及时进行准确的纳税申报。为稽查部门的处理处罚设置一个强有力的前提条件。
三、加强培训、提高技能、加强检查、强化税务稽查工作职能:税务稽查作为打击偷漏税的职能部门,认真钻研房地产业生产、核算业务,提高自身人员政治、业务素质,检查时注意与相关部门联系协作,积极搜集资料,夯实证据链,重点检查所得税、土地增值税,处理时依法办事,用足用好法律赋予的职能,严厉打击偷漏税不法行为,加大偷逃税成本,让心存侥幸者不敢也不能偷逃国家税收
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