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开征物业税的几点研究

时间:2008/7/23栏目:调研报告


        

近年来,全国大部分地区房地产业迅猛发展、涨势明显,部分地区过快过猛,甚至影响到社会公平和谐。房地产开发热为国家宏观调控出了难题,房地产的税收政策也成为民众普遍关心的焦点。党的十六届三中全会通过的《关于完善社会产义市场经济体制若干问题的决定》提出“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费”,国家税务局总局在制定“十一五”规划时也提出,“在条件具备时,研究合并房产税和土地使用税等税种,建立统一的物业税来控制房地产市场,稳定房价”。应该说,倍受关注的物业税开征问题已经摆上重要的议事日程。笔者就此与大家作一商榷。

一、开征物业税的现实意义

所谓物业税,简单的说就是向房产的拥有者征税,将现行房产税、城市房地产税和土地出让金等合并,统一课征“物业税”,使得房产的购买者买房阶段税费降低,而在拥有房产后则要逐年的缴纳物业税。

(一)开征物业税是平衡贫富,促进社会公平的需要。物业税主要依据对土地资源的占用程度来征收,即对拥有单套面积较大,超出普通住宅标准或生活必要限度等,占有较多土地资源的富裕阶层实行较高税率,对低收入阶层生活必需部分的自有住宅实行低税率。这样一方面通过征税抑制富裕阶层过度占有资源,提醒居民在住房消费上要理性消费;另一方面通过住房保障体系的完善使更多低收入者拥有住房或改善住房条件。可通过物业税的税率设置在一定程度上实现平均财富、平均税赋,从而增加政府转移支出能力,增进社会公平。

(二)开征物业税是缓解土地失控和降低金融风险的需要。物业税之所以还未开征就备受瞩目,一个主要原因就是,现行的土地税收政策在出让时各种税收一次性缴纳,对于地方政府来讲,出让土地的收入是除国有资产外最大的一块金矿。在短期看来,地批的越快,地方经济优越发展得越快,但这种急功近利的做法实际上是“饮鸩止渴”,其结果是土地失控,金融风险急剧上升。因此,只有通过开征物业税来解决中央和地方政府财产分配不公的问题,保证地方政府运行必需的财政资金,才能从根本上控制地方政府“以地生财”的利益需求,物业税的开征,有利于形成“多征税——多提供公共服务——财产增值——税源增加”的良性循环机制,这种税赋的结构性调整能均衡政府土地收入,从而使地方政府改变以往那种短期的机会主义行为形式,同时降低金融风险的上升。

(三)开征物业税是促进房地产市场健康发展的需要。房地产业是高利润、高收入行业,所提供的税收也十分可观,但房地产业已经成为偷逃税的重突区,来自国家税务局的信息显示,房地产是唯一一个连续三年被列为税务专项稽查的行业,房地产企业偷逃税的手段越来越复杂,寻求公开保护越来越多,涉税条件的数量、查补税款也越来越多,而税费负担重,促使了房地产商投机和偷逃税款。因此,通过开征物业税解决房和地分别征税带来的税制不规范问题,有利于正确处理税和费的关系,彻底改变整个房地产运营的格局,促进房地产市场的健康发展。

(四)开征物业税是完善现行税制的需要。现代国家税收体系应包括完善的商品税制、所得税制和财产税制三大体系,而目前我国的商品税制和所得税制已相对完善,但财产税制仍相对滞后。国际经验证明,一个现代化国家应当强化财产税,财产税是对社会财富的存量课税,是透明的,可为地方政府提供一个稳定可靠的税收来源,它是一种收益税,可起到溢价回收的功能。因此改革和完善物业税制即可以强化对财富的调节,缓解收入分配领域中的不合理状况。

二、开征物业税需要解决难点问题

目前,物业税的试点工作已经在我国部分城市展开,但法律的出台需要考虑调控对象的承受能力和社会现象,不慎重考虑和解决,必然导致事与愿违,因此开征物业税必须解决好以下几个难点问题。

(一)如何科学细化诸多类型住房的税率水平是首要解决的问题。我国的住房类型多样,既有商品房,也有公有房,既有经济房,也有大型豪华别墅,既有城市住房,也有农村住房,物业税的开征是要调整资源在不同人群中的分配比重,因此如何科学细化诸多类型住房的税率水平,达到限制甚至抑制奢侈性和一定程度的享受型消费,保护普通民众生活必需的消费,是开征物业税首要解决的问题。同时对已购房产是否征收物业税,有无重复征税的嫌疑,也是开征物业税时需要解决的问题。

(二)如何解决部门、地方政府利益是最难的问题。开征物业税涉及到多个部门的切身利益,要切断相关多个部门的财源,同时涉及到地方政府土地出让金的利益,又要精简合并税种,无疑这将是对各方利益的一次重新分配。因此首先解决好利益分配中涉及的最重要两项内容——行政收费和土地出让金,这两项收费与地方财政关系甚密,开征物业税显然将影响到地方政府的既得利益,而土地出让金更是被称为地方的“第二财政”,由地方政府“自由”分配。

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