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该房屋应当归谁所有

时间:2008/7/23栏目:考察报告


        

  甲乙系姐妹,分别两个行政村落,妹妹乙名下有一宅基地,经妹妹乙意,甲在其宅基地上盖房居住,相关房屋权利凭证上登记的是妹妹的姓名。2002年3月该地区拆迁,姐妹俩经商议,达成协议由姐姐付给妹妹13000元,拆迁后补偿取得的房屋归入姐姐名下。拆迁后取得补偿房屋时,根据相关的规定,房屋登记机关在新房屋的两证上依旧登记了妹妹的姓名。其后,妹妹反悔,不愿将房产过户给姐姐甲。双方争执不下,甲遂于2004年1月诉至法院,请求判令乙履行协议,将房屋过户给己方。乙方反诉,辩称该协议属于受甲方胁迫所订立,并有甲乙父母作证,但未说明是以何情由作为胁迫要挟,请求撤销该合同。

  [意见分歧]该案一审法院认为:甲乙双方达成的协议真实有效,乙方未在法定除斥期间内行使撤销权,其抗辩不予支持,乙负有履行合同协议的义务,判令乙限期将房屋过户给甲。

  该案二审法院认为:1、宅基地上所建的房屋系集体土地上之房屋,根据土地管理法的规定其流转受到限制,故就集体土地上房屋拆迁所为的协议无效。2、拆迁所得补偿房屋已经在行政机关登记备案,该纠纷事实上已经经过具体行政行为的处理。当事人应先就原先的行政登记行为提起相关的行政复议或者行政诉讼,故本案应先裁定中止,待有关行政处理决定作出后,再行审理。3、转让价格过低,属于显失公平。遂发回原审法院予以重审。

  [评析]一、笔者认为,本案处理的关键在于对于该协议调整客体的准确认定。

  首先,该协议是在拆迁已经启动,并且补偿房屋标的基本确定的情况下订立的。该协议所指向的客体主要在于拆迁后补偿所得房屋的所有权归属。在此,拆迁所得补偿的房屋有别于集体土地的房屋,不具有严格的属地属人性质,系可以流通买卖的房屋,作为财产权其所有权人具有自由处分的完全权能。

  其次,本案所争议实际是一房屋买卖合同法律关系。根据本案的案情,推究双方的真实意思表示,双方当事人所约定的乙方的登记过户行为,系指在乙方实际取得该房屋所有权后,再由乙方变更登记将所有权转移至甲的名下。在此,取得所有权后的变更登记是乙行使财权所有权处分权能的民事法律行为,并不需要通过行政机关的特别许可。而且,此时的变更登记也不同于拆迁取得房屋时的产权登记,后者是对拆迁对象所应取得补偿的确认,已经过行政机关的审查处理,而此时的变更登记是财产所有人依法进行的处分行为,并非是对原先登记行为的否定异议。因此,本案不涉及审判权与行政权的冲突竟合问题,不宜中止诉讼程序。

  本案双方当事人争议的是合同权利义务关系,对乙方而言,其在合同中所担负的是附条件履行的合同义务,当条件成立即其取得拆迁补偿房屋的所有权凭证后,乙方即应在合理的期限内善意履行合同约定的义务。

  二、关于合同是否显失公平的问题。

  显失公平系指一方当事人利用优势或者利用对方没有经验,致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则。本案中,双方当事人约定的过户对价仅为13000元,与拆迁补偿房屋的市场价格存在明显的差距。但笔者认为,是否认定显失不应仅仅从价格本身进行表面推究考虑,而应综合多方的因素予以综合认定。首先,从权利义务的实质对等性考虑,宅基地虽为乙所有,但作为地上附着物则为姐姐所建造,集体土地拆迁所生的房屋补偿主要在于土地、房屋(附着物)以及人口,因此从拆迁补偿对象范围而言,亦有甲某的资金投入所建房屋在内。其次,从亲情角度考虑,亲友间的买卖多带有某种程度的赠与性质,往往并不计较实际利益的对等性。第三,本案中,还有一个特殊情况,即父母作证甲某有胁迫行为,但无确凿的事实予以依托。父母的作证对于显失公平的认定具有很大的意义,至少从证据对比角度,在乙方主张显失公平,另一方主张等价有偿的境地,父母的倾向性应当具有某种程度的决定性意义。

  综上,笔者认为,本案认定为显失公平,合同应当予以撤销,并由乙方将13000元返还给甲方。

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