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资产投资形势分析调研报告

时间:2014/6/14栏目:调研报告

  资产投资形势分析调研报告
  
  今年,XX南海首次写进省人代会《政府工作报告》,成为全省重点打造的三个海洋经济新区之一。市委、市政府紧紧抓住这一重大机遇,确立了“两大板块三大功能区”的发展战略,构建起了城区和南海两大板块遥相呼应、产业向三大功能区集中的发展格局,坚持把“三区”作为招商工作的主阵地,充分发挥好港口、资源、人文环境等优势,加大招商引资力度,积极争取新的优质项目,加快推进重点项目建设进程,逐步提高投资质量和效益。全市固定资产投资呈现总量保持平稳发展、结构日趋优化的良性发展态势。
  
  一、固定资产投资运行特点
  
  从目前情况看,全市固定资产投资稳步增长,房地产投资步伐加快。二月份,全市固定资产投资完成10.15亿元,比上年增长18.2%。其中,房地产开发投资3.57亿元,增长120.8%。
  
  (一)二产投资快速增长,发展后劲十足。二月份,全市固定资产投资中的第二产业完成投资4.61亿元,同比增长21.4%,二产的投入占投资的比重45.4%,比去年提高了1.2个百分点,成为全市投资的重要支撑。二产特别是工业投资的快速增长,拓展了工业产值的增长空间,促进了工业结构调整和转型升级,全市工业经济发展后劲十足。
  
  (二)三产投资稳步增长,所占比重有所下降。第三产业完成投资5.1亿元,同比增长3.7%,占总投资的比重为51.0%,比重比去年同期下降了7.2个百分点。三产投资仍占据总投资的半壁江山,比重有所下降的原因主要是今年二产特别是工业投资集中开工建设所导致的。
  
  (三)新开工项目规模扩大,亿元项目占比明显提升。二月份全市施工项目85个,其中结转项目为56个,计划总投资为83.89亿元,结转投资为33.57亿元;其中过亿元的项目14个,计划投资为67.1亿元,占计划总投资比重80%。二月份新开工项目29个,计划总投资27.67亿元,新开工项目平均规模达到9542万元,比去年平均规模906万元高出10倍多。从总体趋势变化看,全市固定资产投资主要依靠大项目的发展带动。
  
  (四)民间投资稳步增长,投资总量支撑有力。二月份全市民间完成投资5.24亿元,同比增长11.2%,占总投资的比重为51.6%。近几年,中央和省市政府一系列鼓励和扩大民间投资的政策和措施的相继实施,使得全市民间投资总量迅速攀升,发展速度逐年加快,涉及领域不断拓宽,在推动城镇建设和全市经济社会持续快速增长方面,发挥了重要作用。
  
  (五)资金到位情况较好,投资增长稳中有升。二月份,全市投资到位资金14.14亿元,同比增长1.7%。从资金来源渠道看,主要以自筹资金为主,到位资金为12.69亿元,同比增长6.3%。
  
  二、房地产开发投资“热”中有“冷”二月份,全市房地产开发投资增长很快,建设规模逐年扩大,投资热潮不断;但也存在商品房销售低迷,待售面积上升的趋冷现状,某种程度上潜存着房地产泡沫隐患。(一)房产开发企业数目增加,投资呈快速增长趋势。近年来,各级领导高度重视房地产业的发展,外来房地产大批进驻XX,二月份房地产企业达78家,比去年二月份增加了17家,企业个数增长27.9%。异地房地产企业大批进驻,成为全市房地产投资快速增长的重要拉动因素。近几年,随着城镇化步伐的加快,全市房地产投资主要集中于两大板块(南海新区及新城区),辐射带动了周边镇区的旧城改造建设,两大板块成功拉动了全市房地产业快速发展。二月份全市房地产开发完成投资3.57亿元,同比增长120.8%。房地产开发投资占全市投资比重35.2%,占三产投资的68.9%,房地产开发投资已成为固定资产投资的一个重要组成部分。
  
  (二)建设规模不断扩大,施工面积显着增加。在投资快速增长的拉动下,全市房地产开发建设规模也在不断扩大,商品房屋施工面积达538.8万平方米,比去年同期增长278%。其中:住宅施工面积437.9万平方米,比去年同期增长271.3%。办公楼施工面积为16.0万平方米,是去年同期的11倍。商业营业用房施工面积为45.58万平方米,比去年同期增长181.3%。其他房屋施工面积为39.34万平方米,比去年同期增长462.8%。住宅施工面积占总施工面积的81.3%。
  
  (三)销售价格不降反升,商品房待售面积扩大。二月份,全市商品房平均销售价格每平米3757元,同比每平米高出817元,比去年12月份每平米高出252元。全市各类商品房待售面积为62.16万平方米,同比增长902.5%。其中:住宅待售面积54.99万平方米,同比增长999.1%;商业营业用房待售面积5.39万平方米,同比增长775.7%。商品房价格上涨、成交量下降、市场低迷,是商品房待售面积上升的直接原因。
  
  (四)企业效益同比下降,房地产企业不容乐观。受房地产宏观调控政策影响,购房者观望态度明显,房产企业受土地价格和建设成本影响,对商品房价格不松动,商品房销售面积及销售额大幅下降。二月份,全市实现商品房屋销售面积4.82万平方米,同比下降35%,商品房屋销售额1.81亿元,同比下降16.5%。
  
  销售市场的低迷趋势对投资开发领域将产生重大影响,房地产投资不容乐观。
  
  三、新政对房地产企业的影响
  
  近期,全市统计局抽取了两家房地产企业进行了深度调研,由点到面,我们可以看出新政的出台对县级房地产业带来的最直接的影响。
  
  (一)成交低迷。两家房地产企业普遍认为新政对房地产企业影响较大,楼市一直处于低迷状态,整体销售平淡,“零成交”状态是多家售楼处的普遍情况,成交量与去年相比少了很多。目前,企业面临着销售高层住房及酒店式公寓的困难,多层住宅楼销售基本上不成问题,但多层销售面临挑战。一是受本地城市居民的生活习惯影响,对高层建筑价格、物业收费高等多些方面因素不认可有着很大的关系,导致购买欲望不大;二是异地置业受限,外地人贷款购房首付高,现在购买高层住宅的外地人多一些,但是外加上现在房地产调控政策正是严厉的时候,后市发展不明朗,许多人现在都持观望态度。
  
  (二)房价趋稳。两家房地产企业认为新政对房价影响不大,全市房价本来就不高,加上建筑成本的增加(钢筋、水泥等原材料以及人工成本的涨价),短时期内房价不会有较大的浮动。目前,虽然在一些大城市出现房产价格回落,但是在三线以下城市,房价将不会受很大影响。另外全市商品房屋销售价格与周边县市相比并不高,与威海、烟台等城市相比,在居住环境及条件相近的情况下,价格相对较低,总体房价下跌的可能性不大。
  
  (三)刚性需求压力大。受宏观调控政策影响,对那些改善性住房购买者来说,可以继续观望等待,等待合理的购买时机,但是对于那些刚性需求者无异于增加了额外负担,银行贷款利率、首付比例的提高,对刚性需求者有一定挤压。受政策影响,税收杠杆威力显现,无形中转嫁给真正想买房者许多额外的收费负担,增加刚性需求者压力的同时,企业销售日渐艰难。除刚性需求外,XX房地产消费市场的主力军其实是改善性购房的客户。银行利率上调及公共维修基金的征收等使改善性住房的客户群大幅度的减少,很多准备购房的客户对xxxx年房地产市场的形势抱有很大的担忧。另外,银行针对外省客户最低百分之五十的高首付及高利率是想贷款买房的外省客户最大的障碍。
  
  (四)房地产后市不太明朗。国家出台一系列的房地产新政,一线城市的房地产价格受到了很大影响,成交量大幅下滑。对于全市来说,房地产的成交量明显低于去年同期,新政对全市房地产市场影响已经显现,到底能产生什么样的影响,影响到什么程度,目前看还不太明朗。
  
  四、对策建议
  
  固定资产投资是促进经济保持较快增长的主要动力。因此,在项目建设、产业结构的优化升级和经济增长方式的转变等方面应重点把握以下几点:
  
  (一)突出项目建设,壮大经济总量。经济总量的扩大要靠项目的支撑和拉动。因此,要把项目建设作为壮大经济总量的有效途径,靠项目拉动经济增长。一是围绕工业集中区建设上项目;二是围绕特色资源和优势产业上项目;三是围绕盘活存量上项目;四是围绕国家投资政策和投资方向上项目。
  
  (二)做好统筹兼顾,优化生产力布局。社会经济是在矛盾中寻求平衡与发展的,我们要学会走“钢丝”。一方面,在投资项目引进和审批时,兼顾能耗、环境、产能等发展中的问题,必须要在节能降耗方面攻克难关、加大投资的力度;另一方面,也要预防和控制新能源产业跟风上项目以后,出现产能过剩的问题。
  
  (三)加大项目储存,加强项目管理。为了确保投资的连续性,各相关部门要坚持超前运作,准确把握投资方向和重点,积极开展项目谋划、论证、申报等工作,充分完善项目库建设,对项目库进行分类管理,对新开工项目或有发展前途的项目要明确责任,抓紧落实好各项配套条件,给项目建设提供一个良好环境,促进固定资产投资健康快速发展。
  
  (四)调节好投资节奏,保证“项目链”不断节。一是严把新开工项目质量关,积极搞好项目储备。新开工项目是投资结构调整和优化的源头和关键,必须从项目源头上把好关。同时,认真搞好项目衔接,筛选储备一批符合产业政策、有利于结构调整的好项目、大项目,保证“项目链”不断节,确保新开工项目的连续性和稳定性,确保投资增长后劲。二是认真抓好重点项目的落地开工和投资进度。重点项目的带动、支撑、示范作用不容忽视,千方百计做好重点项目各个环节的工作,确保重点项目的顺利进行。三是正确处理好“好”与“快”、“保”与“压”、当前与长远的关系,提高固定资产投资的水平。保持固定资产投资增长的稳定性、连续性和均衡性,保持适度的投资规模,有效发挥投资对经济社会发展的重要拉动作用。
  
  (五)加大投资力度,调整投资结构。优化投资结构是调整产业结构的主导环节。(www.fwsir.com)要合理确定投资的三次产业结构,适当提高第一产业投资在全社会总投资中的比重,改善第二产业投资的内部结构,适当加大第三产业投资的力度,确保三次产业协调稳步发展。
  
  五、对全年投资走势预测
  
  当前在全市各级加快发展的积极性高涨和企业盈利预期较好等因素的共同影响下,在建项目投资进度加快。预计全年全市固定资产投资将继续保持稳定增长。主要是基于以下几方面判断:
  
  (一)大环境良好,投资预期加大。近年来,全市出台了一系列招商引资新举措,各级各部门形成了奋发向上、激情创业的良好氛围,经济得到又好又快发展,良好的经济发展形势,使得固定资产投资稳定增长预期加大。
  
  (二)项目储备优良,发展前景看好。三月份将增加12个过亿元的大项目,计划总投资达66亿多,计划总投资5亿元以上的大项目达到5个,这些亿元以上项目投资规模大、科技含量高、市场前景好、带动能力强,建成投运后,将有力推动全市经济转型升级。
  
  (三)经济转型加快,投资需求上升。南海新区、新城区、XX技术开发区的建设及各项基础设施建设得到极大提升,城区经济板块加速崛起,南海经济板块强势启动,大项目引进实现了新突破,特别是对全市长远发展具有战略意义的大项目纷纷落地开工,原有地域差别不断缩小,地段升值潜力增大,生态环境改善,区位优势不断提高,给投资者提供了广阔的市场,为新一轮投资增长创造了良好的条件。
  
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