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社区创新无人管理小区工作调研

时间:2014/6/14栏目:调研报告

  社区创新无人管理小区工作调研
  
  近年来,在区委、政府的重视下,老旧小区改造的呼声越来越强烈,那些开发较早的居民小区,随着岁月的流逝,小区内的基础设施已经陈旧,居民楼房开始老化,破损现象严重,已经不适应现代社会发展的需要,老旧无人管理小区的改造与管理工作势在必行。
  
  一、基本情况
  
  晏家湾社区是一个典型的城郊结合型社区,现有居民4499户、16428人,改制企业6家。目前有老旧无人管理23个小区,始建成于80-90年代,这些老旧住宅小区房龄大约都在10-25年,存在的问题主要表现为以下几方面:一是由于老旧住宅发展标准低,楼房的自来水、供电、道路、下水管线等配套设施老化,严重影响了居民日常生活质量;二是老旧小区内绿化设施缺乏日常维护,绿地破坏严重,有的绿地枯死后或缺乏管理被居民占用开荒种菜,影响社区环境;三是由于无正规物业入驻,治安、卫生、环境等矛盾日益突出,市长、区长热线常常接到“无人管理小区”居民的投诉,居民们怨声载道;四是老旧小区的管理粗放,大部分未实行物业管理,发生屋顶漏雨和下水堵塞等问题,还处于由街道、社区找产权单位应急解决状态,往往发生产权单位无资金或产权无主,影响问题的解决;五是实行物业管理的小区,由于居民欠缴物业费,使物业公司经营困难,造成“居民欠钱——物业服务不到位——居民不缴费——物业公司生存困难”的恶性循环,最后导致撤离。
  
  二、主要做法
  
  为了维护居民利益,提高居民的幸福指数,晏家湾社区立足实际,在没有物业公司管理的情况下,先行介入,创新打造社区、业主委员会“1+1”管理新模式,先后成功改造湘运路111号、栗枫小区、城东小区,有效地改善了无人管理小区现有状况。目前,晏家湾社区正有序地将三个试点运作小区管理新经验、新做法逐步向剩余20个无人管理小区推广。
  
  (一)深入走访,奠定居民参与基础
  
  无人管理小区问题多,矛盾纠纷多,居民反映强烈,社区工作人员利用白天晚上,节假日、走家串户,宣讲改造“无人管理小区”的好处。其次,通过“零遗漏、全纪录”方法,对每户居民进行走访调查,重点了解居民对无人管理小区有序管理的期盼度、配合度,对其中积极提出意见及配合的群众、党员、积极分子详细登记,重点询问,梳理归纳出居民群众最迫切希望解决的四大愿望:治安有人管、卫生有人理、设施有人修、矛盾有人调。针对四大问题,社区发放意见征询书,收集群众的金点子,得出可行性意见9条。
  
  (二)多措并举,激发居民参与热情
  
  面对脏乱差、治安不佳的小区,社区充分意识到,只有实现居民自我民主管理,才能让他们对自身的居住环境发自内心的热爱和呵护,让“护花原理”的良性循环显现在每个居民的行为上。为此,社区着手从队伍、环境、制度三大方面,夯实管理基础,理顺管理关系。
  
  一是充分调动民主自治积极性,成立业主委员会。为了无人管理小区改造工作顺利开展,社区牵头组织湘运路111号、栗枫小区、城东小区居民多次专题筹备会议。经小区居民推荐,通过召开业主代表大会,推选出了一批身体健康、有能力、社会责任感强、乐于奉献的居民,成立业主委员会,分别负责本小区的卫生、治安、基础设施维护工作,配合社区协调好居民与居民、居民与社区之间的关系。
  
  二是加强基础设施建设,优化居住环境。“卫生脏乱差、治安乱糟糟、管道多堵塞”是居民对小区的三大感慨。为破解该难题,社区自筹资金安装铁门,并修建值班室,多方协调解决了值班室用电问题。同时,对小区所有的下水道堵塞,道路破损、路灯不亮等问题进行全面清查并给予解决,聘请“4050”下岗失业人员,负责小区保洁、保绿、保安工作,联系自来水、电业局、煤气公司对小区进行一户一表的改造,并将小区治安和卫生状况纳入日常管理,定期检查、考核。
  
  三是建立职能小分队,落实各项工作。“麻雀虽小,五脏俱全。”小区虽小,但各项工作千头万绪,既有保洁、治安等日常性工作,也有绿化、车位划线等非日常性工作。为进一步理顺管理职能,社区领导小组多次召集业主委员会讨论各项管理工作,最终成立了绿化、文娱休闲、意见收集等多个职能小分队,负责小区各项工作正常开展。
  
  (三)创新模式,引导居民自治管理
  
  一是管理模式创新。在改造“无人管理小区”工作中,社区考虑到无人管理小区多为老旧小区,居民经济实力有限,且无缴纳管理费习惯,大胆采用社区居委会、业主委员会“1+1”共同管理模式,对小区实行低标准收费(每月30元),实现非盈利性的准物业服务,得到了大部分小区居民的拥护与支持。
  
  二是聘用模式创新。小区除业主委员会外,保安、保洁员等工作人员均来自于小区居民,尤其是五保户居民。为兼顾管理质量和扶贫帮困,社区从小区五保户内优先选择人员,从事小区保洁工作,并由业主委员会对其工作进行评定,对符合条件的,予以聘用。不符合条件的,重新选聘,实现竞争上岗。
  
  三是防范模式创新。三个试点小区居住人员比较复杂,管理难度大。在社区的组织领导下,各小区结合自身实际,进一步整合扩充了内部防范资源。积极开展“零发案小区”创建活动,相继成立了志愿者巡逻队、保洁员守望队、楼栋长信息员队等兼职巡防队伍,全面加强小区巡逻防范工作,并及时向小区居民群众公布发案情况以及防范建议,让居民及时了解到创建成果和小区治安状况,提高防范和参与意识。据统计,2011年在其它小区发案率不断攀升的情况下,三个试点小区均实现零发案。
  
  三、存在的问题
  
  晏家湾社区采用社区、业主委员会“1+1”的管理模式创新,其成效彰显无疑,目前,湘运路111号、栗枫小区、城东小区绿树成荫,花香鸟语,环境优美,居民群众的安定感不断增强,幸福指数不断提高。
  
  社区创新无人管理小区之成效是不言而喻,但将试点小区经验逐步向其它小区推广的同时,也凸显出许多存在的问题。一是拒交物管费现象存在,居民观念仍需转变;二是硬件条件相对落后,包括绿化面积较小、机动车停车位缺少、体育健身设施和文化活动空间较小等;(www.fwsir.com)三是小区基础设施进行改造的资金缺口较大,虽社区、业主委员“1+1”模式成效明显,但投入跟不上在一定程度上也影响了服务质量的提供。
  
  四、无人管理小区改造管理的建议
  
  为营造和谐社会,造福百姓,建议政府着重考虑老旧小区的改造管理工作,发挥政府职能,解决存在问题。为此建议:
  
  (一)健全政府管理体制,积极形成全区各部门齐抓共管的良好局面。遵循“重心下移、属地管理”的原则,加强区老旧小区物业管理组织领导,形成“区、街道、社区”三级管理网络,共同构成社会管理模式的组织。
  
  (二)希望以政府为主导,加强对无人管理小区的资金投入。建立“区物管办——街道办事处——社区”三级管理体制,由财政每年列支费用,分拨到街道办事处和社区,由街道、社区聘用小区绿地、小区环境维护人员,建立切实可行的老旧小区物业管理模式。同时考虑无人管理小区从业人员能否享受公益性岗位补贴。
  
  (三)希望政府与电业局、自来水公司等相关部门衔接,为改造无人管理小区用电、用水等问题开辟绿色通道。
  
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