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社区民情走访调研报告

时间:2022-08-23 08:44:00 调研报告 我要投稿
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社区民情走访调研报告

  加强规范引导 破解临街店面租金的“囚徒困境”
  
  --社区民情走访调研报告
  
  市委办社区民情调研小组
  
  根据全市党的群众路线教育实践活动安排,市委办组织调研小组到联系的丹溪社区开展民情调研。在走访社区临街店面过程中,经营户反映去年以来客流量不断减少,而房租不降反升,几乎难以承受,而房东坚持房租只涨不跌。调研小组又走访了商贸区、化工路一些店面,发现这一现象较为普遍。经营户与房东之间就租金问题形成了一个无奈的“囚徒困境”(两个被捕囚徒之间的一种特殊博弈,说明个人理性有时能导致集体的非理性),若长期得不到破解,势必影响我市商贸业的持续繁荣。
  
  一、转型升级时期客流量减少凸显,租金压力加剧
  
  经营户反映,2013年下半年客流量明显减少,同样的店面、经营模式、商品价格,销售额大约减少了一成,而店面租金却普遍上涨了7%-10%,经营压力急剧加大。对于一般零售经营户而言,经营净利润与租金比为1.5:1时,能感觉心理平衡;如果1-1.2:1感觉是在为房东打工;若净收入还低于房租,则认为缺乏发展潜力;如果是0.5:1,则大多数经营户都会选择离开。以社区水果店为例,2间店面年租金7万元,经营毛利20-25%。2012年销售额80多万元,2013年只有70万元,除去日常经营开支、房租,净利润只有7.5万元。而经营户在续签合同时提出要减少房租,普遍遭到了房东拒绝。
  
  客流量减少的根本原因,在于我市正处于产业转型升级的特殊时期,随着低产值落后产能的逐步淘汰、企业技术改造升级和生活成本不断上升,一大批低技能、低学历、低收入的外来建设者转移到其他地方(2013年义乌流动人口同比下降约4.6万人,减幅3.34%。流动人口中从事生产制造加工行业的68万人,占51.22%,较2012年减少了11.8万人)。当然,随着新兴产业发展,也有新的外来建设者涌入义乌,带来新的商机(流动人口中自主创业、自谋职业的38.4万人,占28.9%,较2012年增加8万人,增幅26.34%。大专及以上学历增加了1万多人,上升了0.91个百分点)。改变,需要成本和时间。如果房东不能根据市场形势进行调整,一厢情愿要求保持甚至提高租金,最终经营户只得用脚投票,选择离开义乌。逐步的更新换代一旦演变成短时期内的集体“逃离”,势必对我市的店面商铺造成雪崩式的冲击,这对于一个商贸城市而言将会是沉重的打击。
  
  二、房东不愿意调整租金主要有三方面原因
  
  经营户与房东是个利益共同体,合则两利,分则两伤。店铺租金本是经营户与房东双方博弈的结果,由市场决定。但在经济转型、市场急剧变化时期,如果双方不能很好应对这种变化,一昧坚持既得利益不肯做出一点让步,最终会使双方陷入“囚徒困境”导致两败俱伤。房东不愿让步原因有:
  
  第一类是盲目乐观,不能察觉发展形势的变化。随着房东经济的兴盛,大多数房东的幸福指数很高,群众开玩笑称,男房东天天旅游、麻将、KTV,女房东则是购物、美容、看韩剧。心无压力,生活固然滋润,却会逐渐跟不上经济社会发展节奏。(www.fwsir.com)一个有趣的对比:经营户每天起早摸黑,辛劳异常,但大都精神抖擞,也经常关注财经类新闻;而很多房东虽然生活安逸,却大都精神不振,少了一股精气神。一个小房东称,他圈子里的朋友一年不看新闻联播、义乌新闻的是普遍现象。很多房东总是认为“房租从来都是只有涨没有跌的,店铺从来不用担心租不出去”。
  
  第二类是怕冒风险,过于注重眼前收益。
  
  去年的“鸡毛换糖”再出发解放思想大讨论,对房东经济过分繁荣的弊端进行了深入剖析,也让一些房东意识到如果没有产业的支撑,没有城市承载力、竞争力的提升,房东经济是不可持续的。一些房东尽管也认识到只有主动适应市场的变化,通过降低房租、为经营户提供增值服务,才能实现双赢,但真正要进行调价,又放不下眼前收益。有房东就表示,“将来的事说不准,即便降了房租也未必有利,还不如现在多收一点是一点”。
  
  第三类是畏首畏尾,不愿积极改变。
  
  调研中有房东表示,自己怕当领头羊,如果其他店铺租金没有下调,自己下降了很可能会带动周边店铺的整体下降,房东称“那可是要被边上的人骂死的”。于是,经营户和房东都只能苦苦支撑,等待新的转机或是市场最终的“判决”。
  
  三、加强监管引导,努力构建和谐共赢局面
  
  借鉴经济学思维,破解“囚徒困境”当在机制引导、增进沟通理解、营造“友善”氛围等方面着手,促进双方达成共识,建立相对稳固的利益共同体。
  
  1.通过加强市场秩序监管树立遵守规则的社会导向。当前店面经营户对房东意见较大的是不顾合同随意涨价。如一经营户反映,2011年在化工路租了一间36平方米的店面,当时合同约定连租3年,年租金13万元,每年上浮8-10%,到2012年房价涨到22万元。换个地方也是如此,只好每年换地方,又要重新装修,由此造成时间、财务成本巨大损失。经营户表示,很多房东认为涨价天经地义,想怎么涨就怎么涨,即便工商、法院介入也很难执行到位。一旦发生纠纷,就算赢了官司生意也会大受影响。违反合同随意涨价,不仅急剧加重经营户负担,还会让他们觉得义乌秩序不佳、规范不够,对义乌持续繁荣的信心大受打击。建议从规范秩序树立良好导向的角度,加强监管,打造诚信、公平、规范的市场经营环境,切实维护经营户的合法权益,增强外来创业者对义乌的信心。
  
  2.创新宣传方式更好凝聚创业共识。以往宣传主要依靠电视、报纸等主流媒体,以正面宣传引导为主。而现实中许多房东生活压力小、收入高,再加上生活习惯、生活圈子影响,对经济社会发展变化的敏感度不高。建议提高宣传针对性,在内容、形式和宣传途径方面有所创新。内容上,尽量用通俗易懂、群众能直观感受的事例,如快餐店客流量、中低端手机销售量、夜市摊位租金等方面的变化,以经济漫画的形式让群众愿意看、能看懂、看了有印象。更好发挥社区的宣传作用,把宣传内容放到社区电梯间、楼道处以及公共娱乐场所等,让更多房东有机会看到。宣传途径上,更加重视QQ、微信等新媒体作用,通过微信朋友圈转发一些外地或历史上因创业创新而成功,因自满守成而衰败的故事传奇,让他们看了有兴趣、有感触。
  
  发展实践早已表明,无论是个人还是地方,一旦失去了拼搏进取的创业精神,无论多么富有终究都会走向衰败。历史上湖(州)商的兴衰就极具警醒意义(1876年前后湖商鼎盛时期,仅“四象八牛七十二金狗”财富就达8000万两白银,超过当时清政府一年的财政收入。但富起来的湖商没有抓住振兴民族工业的机会,将大量的资金流向捐官卖爵、修园建楼等非经营性的领域,并以上海为中心的房地产行业作为最大的投资。如四象之一的刘墉家第四房就在上海出租房屋700多栋,房租收入达到每月5万银元以上,按当时购买力计算约相当于现在的350万元。到了20世纪20年代,随着技术革新人造丝大量涌入市场,湖州七里丝简直没有机会在市场上竞争。再加上第一次世界大战前后,白银汇率大幅波动,对出口影响巨大,盛极一时的湖商几乎是一夜之间走向没落)。
  
  3.增厚创业氛围增强城市的吸引力亲和力。与经营户访谈中,一位来自潮州的陈姓经营户有两句话让我们悚然动容。一句是:“如果义乌经济环境不好了,做生意的人看不到希望,就会选择离开,那时义乌就真成了底特律了”。另一句话是:“现在义乌的一些房东、富二代,上午10点前电话都打不通的,你们义乌既没有海(不靠海)、又没有田(空间小),如果再没了吃苦拼搏的精神劲,以后靠谁(什么)来发展?”这两句话真是让我们深受震撼。去年“鸡毛换糖”再出发解放思想大讨论,让“新奶酪”、“中国的底特律”、“温水煮青蛙”、“房东”等成了群众口中的热点词汇,也让外来创业者感受到义乌再出发的热切愿望。他还表示在报纸上能看到很多外来者成功创业的事迹,让他们觉得很暖心,也感受到义乌的开放包容和对外来创业者的尊重。建议主流媒体能多关注、宣传一些白手起家、创业小成的典型事例,更好展现义乌亲商重商的发展氛围,增强义乌城市对广大创业者的亲和力。同时,通过宣传身边艰苦拼搏的青年小人物、创业小故事,进一步激发义乌年青一代的创业激情,让他们认识到光靠父辈留下的财富难以获得社会的普遍认可,唯有积极进取创业创新方能担起发展的历史责任,赢得真正的尊重。

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