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房地产策划模式比较及全程策划内涵

时间:2007/1/27栏目:创业计划书

 服务性质:辅助决策 
2、 对客户的适应性:满足需求→引导需求→发掘需求 
3、 服务的目标: 
(1) 建立能够达致利润最大化的发展模式 
(2) 建立资金运用的最优化策划方案 

七、最佳的服务过程:全程参与(前期发展研究→过程参与→营销培训与监测) 

八、前期发展研究的主要服务模块: 
1、 项目的区位价值评估; 
2、 项目地块的开发价值评估; 
3、 重要宏观经济指标的监控与分析; 
4、 微观房地产市场评估(主要细分市场和区域市场); 
5、 项目SWOT分析与隐显因素分析; 
6、 开发模式的选取(细分市场的缺口分析,技术经济指标对比); 
7、 市场定位(基于消费者搜索之上的营销策划方案); 
8、 物业管理的要求; 
9、 规划建筑设计方案的要求与评估; 
10、 成本效益分析; 
11、 风险分析。 

九、为“全程参与”工作模式所进行的必要准备 
1、 信息的积累──基础数据的系统收集、整理与分析与经验的积累 
★ 目的:建立快捷、灵敏的数据库,降低营运成本 
★ 基础信息的内容:①新推楼盘监控;②行业聚焦点监控;③供求关系监控;④工程技术信息;⑤其他基础信息。 
★ 形成中间信息产品:①对行业发展趋势的观点;②对行业聚焦点的评述;③区域市场分析;④特异性分析。 
★ 对信息服务的要求:主动、热情、快速 
2、 人才的积累──人才的系统招聘与培训与专业的组合; 
★ 目的:提高服务质量、形成行业差异 
★ 人员的招聘条件:①良好的基础素质:分析力与创造力;②专业要求:规划与建筑、市场研究与营销、财会与数学分析等;③工作经验:丰富阅历是创造力的源泉。 
★ 人员培训:①基本技能培训:信息的收集、整理与分析方法、形成工作程序、进行专业理论培训等;②“在战争中学习”。 
★ 人员积累:公平、公开的激励机制、逐步提高的福利待遇、均等的机会等。 
★ 良好的工作氛围:上进勤奋、主动热情、严谨谦虚。 
★ 专业部门的构成:发展策划部、建筑部、营销策划部、代理部、物业管理部、市场信息部、电脑部。 
3、 客户的积累──检验策划的成果和与客户双嬴 
★ 目的:“养客”之道 
★ 工作方法:①求同存异;②尽量满足其“不合理要求”;③晓之以利害;④强调“双赢”的策略 


投资分析篇 
案例名称:住宅投资分析与价值研判体系 

项目价值最大兑现与量化 


◆ 第一段:如何创建“投资分析报告”的目录? 

一、项目概况 
1、地理位置 
2、主要经济指标 
3、项目规划 
4、户型指标 

二、当地房地产市场走势分析 

(一)当地房地产市场总体回顾与展望 
1、’97回顾 
2、’98展望 
3、结论 

(二)当地住宅市场走势分析 
1、供求关系 
2、价格走势 
3、结论 

(三)所在区域住宅市场走势分析 
1、回顾与展望 
2、市场特点 
3、结论 

(四)项目邻近地段住宅市场分析 
1、区位特点 
2、个盘素质 
3、结论 

三、项目土地价值判断及项目地块优劣势分析 

(一)土地价值 
1、地理位置 
2、周边景观 
3、环境、污染 
4、市政配套 
5、邻近楼盘素质 

(二)项目地块优劣势分析 

(三)结论 

四、可提升价值研判 
1、类比土地价值 
2、规划能力对于土地价值的提升 
3、单体设计 
4、建筑形式 
5、市场细分及客户定位 
6、项目现场包装 
7、项目营销策划 
8、物业管理 
9、结论 

五、项目投资估算 

六、财务评定 

七、敏感性分析 
1、盈亏平衡分析 
2、成本变动对利润的影响 
3、销售价格变动对利润的影响 


◆ 第二段:如何进行项目的概况分析? 

“知已知彼”和“自知之明”都是一个赢家不可缺少的品质。俗话说:追鹿者不见山。房地产经营者要既能钻进去,又可跳出来。更何况,最难认清的面孔往往就是自己的。 

1、地理位置 
地处南山区深南大道以北,金麒麟路立交桥交叉口的西北侧。 

2、主要经济指标 
A、 用地面积:23689平米 
B、 占地面积:4605平米 
C、 覆盖率:19.5% 
D、 地上总建筑面积:58960平米 
地下总建筑面积:4617平米 
其中:住宅:58160平米 
紫蝶苑:16695平米 
金麟阁:21605平米 
玉蟾楼:198

60平米 
配套商业:800平米 
防空地下室:1200平米 
架空层:3470平米 
E、 容积率:2.49 
F、 绿化率:33% 
G、 建筑密度: 
H、 总户数:565户 
I、 车位数:221个 
其中:地上车位:41个 
架空层及地下车位:180个 
J、 自行车位:1120辆

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