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房地产策划模式比较及全程策划内涵

时间:2007/1/27栏目:创业计划书

bsp;35.7% 100% 
95年 总供应量 50490 193540 62009 760459 
所占比例 66.4% 25.4% 8.2% 100% 

由此可见,荔湾区商品房的开发以住宅开发为主,原因在于受特定的地理环境影响(该区多横巷窄路,民宅多为2、3层的旧式建筑物),城区规划的整体性及商业发展的环境与潜质不如东山、越秀、天河等区,目前推出的大型高级商务楼宇亦只有广州及旧商店的改造,大大促进了该区的商业物业的开发。 
以上供应量的统计是根据政府以发预售许可证的数据所得,故正待开发而未领预售证的项目或地铁上盖物业等潜在供应量不在统计范围内。据目前所知,旧项目所在地四周有三个地块正待拆迁开发,东有置业公司,北有广州市工程承包公司和锦龙公司,西南面有荔湾区房管物业。房管局负责开发一栋9层住宅,总建筑面积达9000平方米。另外,邻近项目所在地的地铁沿线上盖物业共4个,总建筑面积达461922平方米(地铁上盖物业具体情况见表),但以上项目(荔湾区房管局开发的9层物业除外)受旧城区拆迁困难和地铁的影响,正式动工日期目前仍无法估计,预计还有很长一段时间,故在本项目的建设销售期间,其供应量对项目的影响不会太大,对于潜在供应量的开发情况有待日后进一步跟踪。 

地铁首期工程部分上盖发展物业情况一览表 

序号 地块编号 所在区 地理位置 用地功能 总建筑面积(平方米) 
1 HR-2 荔湾区 华贵路以西,宝源路以南,多宝路以北 公寓、商业 107874 
2 HR-3 荔湾区 华贵路以东,长寿西路以南 公寓、商业 76508 
3 HR-4 荔湾区 华贵路两侧,龙津中路以南,长寿西路以北 公寓、商业、写字楼 233656 
4 HR-5 荔湾区 华贵路以西,宝源路以北 公寓、商业、写字楼 43884 


现时荔湾区推出的多层物业一般规模不大,总建筑面积约6000—7000平方米左右,多以内销形式为主,占该区居住物业推出面积的11%左右;而高层所占比例大大超于前者,为89%,总建筑面积一般在2—4万平方米左右(荔湾广场除外),主要集中分布在繁华路段或交通主干线上,如下九路、人民北路、光复路等路段。至1994年8月,该区推出的居住物业中,内销占17.4%,外销占82.6%。 

2.4.2需求情况 
2.4.2.1楼宇成交总体情况及分析 
从广州市有关部门资料可见,1993年至1994年8月荔湾区商品房总供应量为760459平方米,但据已有登记成交记录表明,至1994年8月止,该区已推出销售的楼盘总面积实际为441256平方米,故本报告将以实际推出的面积总数作供应量统计数据。据资料显示,至1994年8月,该区商品房总成交量为212356平方米,占该区实际推出可供销售面积的48.1%。其中内销成交量占13%,外销占87%。与广州市其他旧城区相比(即东山、越秀、海珠区三区),荔湾区的总成交量最高。在成交的商品房中,住宅占大部分,比例为70.2%。由此可见,未来几年内,住宅仍是该区最大的需求。 

1993年—1994年荔湾区商品房销售情况 
单位:平方米 

住宅 商场 写字楼 合计 
93年 成交面积 87678&nb

sp;2420 0 90098 
占该年总成交 97.3% 2.7% 0% 100% 
94年 成交面积 6141 31065 29777 122258 
占该年总成交量比例 50.2% 25.4% 24.4% 100% 
95年 总成交量 149094 33485 29777 212356 
所占比例 70.2% 15.8% 14% 100% 

由于广州市普遍存在商品房交易登记滞后的情况,实际成交率往往高于政府的登记数,通过对典型楼盘的调查可对商品房的需求情况有更深入和较准确的了解。 

2.4.2.2楼盘调查范围 
本报告调查该区内8个高层及3个多层居住物业,以其为代表分析荔湾区居住物业的销售情况。其中8个高层居住物业总建筑面积为50万平方米,占荔湾区全部高层居住物业的83.3%。 

2.4.2.3楼盘销售情况分析 
在调查的8个高层居住物业中,成交情况较理想的当数西关大厦、荔湾广场和安富花园。(见后表) 
西关大厦是荔湾区首座推出的高层居住物业,由于当时仅此一家,市场供少于求,所以1992年5月刚推出时尽管均价已高达每平方米7000港元,但仅一年时间已全部售完,现时二手市场住宅价位每平方米在港元8500—10000元之间,比1992年推出时价位上升了约25%左右。 
至于荔湾广场,占尽天时、地利、人和,特别性较大,为一般楼盘所不能相比,其一:该物业地处下九路商业中心区,西面单边临街,距地铁首期工程沿线长寿路站步行仅需几分钟;其二:荔湾广场是荔湾区规模最大的大型高层居住物业,总建筑面积达24万平方米,同时也是广州市旧城改造的典范,受到政府有关部门的高度重视和广大市民的关注、配合,发展商耗资逾5亿港元,仅以一年时间就完成了所有拆迁工作;其三:发展商非常注重对楼盘的宣传,每期推出均在各大报刊(包括香港地区)刊登。 

2.4.3物业出租情况(略) 

2.4.4对荔湾区房地产开发的总体评价分析 
(1)供应方面,商品房的开发以居住物业的开发为主并向高层发展。 
(2)需求方面,住宅需求大于商业用房需求。买家香港、国内人士各半,自用客多,中小面积单元的销路较大。 
(3)建议本地区之开发项目宜选择面向大众的市场策略。通过对附近楼宇的售价及销售情况进行比较分析,建议楼宇现时售价不宜过高,均价为每平方米8500—9000港元左右。商场首层均价宜在每平方米21000—25000港元左右(指整个商场已有基本装修和间隔)。 

2.5对本项目开发的功能、规模、标准及营销的建议 
1.文昌广场位于广州旧城区人口稠密的地段,生活配套设施较为完善,邻近商业中心区或主要商业繁华街道,至广州首期地铁长寿路站步行只需五分钟路程,是较理想的住宅开发地点。从市场调查可知其附近区域住宅以及商业物业的发展与广州其他地区相比,是有较大市场潜力的。但在实际开发中仍需要根据具体条件加以分析,以确定合适的市场目标及开发营销方式。 
2.根据市场调查报告显示以及项目所在地点环境条件等因素,文昌广场地段是以居住为主的地区,商业环境不佳。由于商业物业的发展在广

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