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物业管理方案

时间:2007/11/6栏目:计划方案

某项目物业管理方案 一、 概述 某项目位于甲县城东,将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心,地理位置优越,物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景,某小区的物业管理水准将更显重要。 二、目标 贯彻开发商开发某小区项目构思,引进大都市物业管理理念,通过优良的服务将某小区管理成都市居住区,让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大,力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌, 三、组织 物业管理行业是一微利行业,当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此,物业管理企业的组织要更加简洁、实用,降低组织内耗及劳资成本等。 反馈 运行机制                组织结构图 经营环境图 四、 人事 人事设置原则:一人多岗,不要因人设岗。预计16名员工(按整个小区交付时设计)。 序号 岗位 人数 主要职责 备注 1 经理 1 在董事会领导下,全面负责经营等。 2 经营部主任 1 具体经营事务、人事等。 3 办事员 3 文书、财务、劳资、后勤等。 财会要持证 4 物业管理员 1 具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。 5 安全护卫员 7 门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。 6 水电工 1 公共区域水电设施维护、水电维修服务等。 7 保洁员 2 公共区域卫生保洁、绿化养护等。 员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训,骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。 五、 经营预测 a) 经营收入: 19.14万元(年度,以下省略) l 物业管理费:11.34万元 应收     12.6万元 30000*12*0.35=126000(元)                   预计收入 11.34万元(收缴率90%) l 维修服务费:0.5万元 l 特约服务: 5.8万元 l 其他收入:  1.5万元 b) 支出:20.25万元 l 人员工资福利:14万元 l 办公费用:2.5万元(办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等) l 维修保养费用:1.5万元 l 税金:1.05万元 l 不可预见费用:1.2万元 c) 润亏:-1.11万元 d) 物业接管期间 前期投入:10万元(办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等) e) 公共性服务费构成测算:21.962万元/年, 0.61元/月* M2                                (1) 员工的工资和按规定提取的福利费 序号 岗位 人数 工资标准 工资合计 1 经理 1 1200 1200 2 经营部主任 1 800 800 3 办事员 3 600 1800 4 物业管理员 1 800 800 5 安全护卫员 7 500 3500 6 水电工 1 700 700 7 保洁员 2 400 800 工资总额合计 9600   工资总额合计:9600元/月;115200元/年 福利:115200*23%=26496(元/年) 合计:14..17万元/年 (2) 公用设施设备维修及保养费:1.5万元 (3) 绿化管理费:绿化率45%  1.04万M2*1元/年* M2 =1.04万元 (4) 清洁卫生费:2人*12月*80元/月*人=0.192万元 (5) 安全护卫费:7人*200元/年*人=0.14万元 (6) 办公费:按管理人员工资总额25%计算          5.52万元*25%=1.38万元 (7) 固定资产折旧费:按10%计算即  1万元 (8) 税费:按营收5.5%缴纳即  1.052万元 (9) 保险费:暂不投保 (10) 合理利润:按营收8%计算 1.36万元 但为减轻业主负担,我司将通过多元化经营、特约服务,严控经营成本等多项措施增加收入,减少支出,从而降低公共性服务费价格,拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月* M2 。    六、 前期物业接管 a) 派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收(无验收权,仅可从物业管理角度向开发商提出建议)。 b) 物业接管验收 l 既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收,也应站在业主的立场上,对物业进行严格的验收,以维护业主的合法权益。 l 是物业通过竣工验收后,对物业主体结构安全和使用功能的再验收; l 供电、给排水、卫

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