是赋予那些独立于土地或者土地使用权之外的个人或者团体的。第16章也没  有关于土地契约的规定，这种契约通常用来限制在相邻土地上所从事的行为，比如，限  定这片土地只能用于居住，不能用作商业用途。
　　美国法传统上将地役权分成三类：一般地役权、土地契约和衡平地役权。三者均限制  土地的使用，并且都“随地走”，因为地役权不仅约束签定协议的原始当事人，而且约  束该片土地未来所有的所有权人。对这三类地役权的区分有着长期而复杂的历史渊源，  但是简单地说是根据违反协议时所造成的损害的类型以及协议在何种条件下终止来区分  的。许多美国法学家批评这种区分造成了不必要的混乱，现在越来越高的呼声要求抛弃  这种长期的分类方式，将所有附着于土地并约束未来所有权人的私人土地使用协议定义  为地役权，同时制定共同的强制执行和终止的规则。本文将对不同类型的土地协议进行  功能性的分析，关注协议所带来的利益和义务的性质，而不是关注协议在形式上的区分  。
　　地役权是个别缔结的私人土地协议，它即可在土地交易时约定，也可在其他时间单独  商定。最容易理解的地役权是积极附属地役权。例如，假设一个人(所有权人)拥有一片  土地并居住在这片土地西北角上的一栋房子里，从房子到公路需要穿过一条位于该片土  地东南部的私人小路。假定后来这个人决定出售该片土地的东南部分，但是他希望能够  保留使用通往公路的那条小路的权利。该所有权人会出售东南部分的完全所有权，但他  会在销售契约上约定保留通行权。为保障自身的利益，该所有权人会在契约中确认这一  通行权不仅约束现有的购买者，而且可以对抗这片土地将来的所有权人。为了保证他不  卖出的西北部分土地的未来的可销售性，该所有权人会希望如果他将来出售这片土地，  通行权的利益仍能附着于土地上。如果该所有权人忘记了将地役权作为销售契约的条件  ，他就需要在后来单独进行的交易中与购买者缔结地役权协议。以上这些地役权被称为  积极的地役权，因为其所涉及的利益包括了进入他人土地的积极权利。这些地役权又被  称为是附属的，因为其利益是附着在相邻的土地上的。
　　有些时候地役权的利益不是附着在相邻的土地上的，而是被赋予其他个人或者团体的  。在这种情况下，地役权被称为个人地役权或者总体地役权，而不是附属地役权。总体  地役权在法律上并不占主导地位，建筑业的法规一般认为如果地役权的约定是含糊不清  的，则推定其为附属地役权。最经常遇到的总体地役权的例子是公用公司拥有通行权。  例如，在个人住宅区，有很多电线、电话线和有线电视电缆，通到各家各户。公用公司  需要得到保证这些设施不受干扰，以及在需要维修的情况下，可以接触这些电缆。公用  公司是可以得到这种保证的，因为它拥有总体地役权。附属地役权对于公用公司是没有  意义的，因为附属地役权的利益是附着在相邻的土地上的，而公用公司可能在很远的地  方。
　　中国物权法草案第16章规定了一种附着于土地的积极权利，这种权利可以由土地使用  权人行使。该权利与积极附属地役权最为相似。尽管物权法草案第181条列举了私人拥  有地役权的各种情况，但其中所列举的个人都在该片土地上享有某种形式的使用权。而  且当这种土地使用权转让时，该地役权也会随之转让。
　　美国财产法上，地役权不仅可能导致积极的权利，也可能导致消极的权利。换句话说  ，地役权可给予一个人使用相邻土地的积极权利，也可给予一个人消极的权利——即告  诉相邻方不可以在自己的土地上做什么。消极地役权用来限制那些符合一切法规而且没  有达到妨害程度的土地使用行为。这些种类的地役权经常被划分为“权随地走”的土地  契约或者衡平地役权，二者的区分取决于该地役权是在土地交易的时候约定的还是通过  单独的市场交易的时候商定的。一般说来，土地契约和衡平地役权会导致不同的法律救  济，而法院只在少数的情况下确认消极地役权。
　　消极地役权所带来潜在利益可用上述所有权人出卖东南部分土地的例子来说明。该所  有权人穿越土地的东南部分到达公路的通行权利将被保留，但是，如果他想要保护自己  的投资和现有的财产，还必须考虑到其他可能出现的情况。例如，该所有权人可

能坚持  说不希望在自家门前有一个商业企业，在这种情况下他就可以在销售契约中写上一个限  制条款，规定这片土地只能用作居住，不能作商业用途。此外，该限制还不能只约束现  在的购买人。该所有权人希望这一限制能约束将来所有东南边土地的所有者，并确保所  保留的土地的将来的所有人也能受益。如果该所有权人出卖其现在保留的土地，他就可  以告诉新的所有权人相邻的土地只能用作居住，从而新的所有者也可以强制执行该私人  协议，并阻止一切可能的违约行为。如果购买者想在东南部分土地建一个大型公寓的话  ，那么，只是将土地的使用限制在居住用途可能还不足以保护该所有权人的利益。假设  该所有权人不仅想避免商业设施，还想避免该地区人口密度过大，他就可以规定更为严  格的限制，要求将来所有对土地的使用只能限于建设独立式的房子。与通行权一样，如  果该所有权人忘记了将该限制作为销售的一个条件，他则只好在后来单独进行的市场交  易中与购买者缔结地役权协议。
　　在美国，消极地役权被广泛地用在居住领域，以建立稳定的相邻关系。但是，在上个  世纪中叶之前，消极地役权也被用来建立限制人种的相邻关系。这种相邻关系已经不再  有效了，以前的限制人种的消极地役权可以在土地交易的时候约定或者后来由邻居们共  同商定，以排斥非白种人做他们的邻居。这种地役权反映了私人土地协议可能会被滥用  ，以及地役权的排斥作用。
　　从积极的角度来讲，消极地役权非常成功地应用在公寓管理的领域，用以规制每个单  元所有者的行为；该制度还被应用在房屋建设的过程中，以促进和确保共同的发展计划  。在这些领域，对未来的全部所有者作出有约束力的限制可以强化对现有所有人利益的  保障，并且保护他们的投资价值。中国物权法草案第8章的规定与消极地役权的建立有  关，该章规定了类似与美国法上的公寓共管或者共同利益团体的制度。在评论中国物权  法草案时，有的学者建议，第73条和74条所提到的有关“对建筑物以及附属设施的管理  ”规则应当提交登记，所有的房屋购买者必须遵守该管理规则，规则也可能被不定时地  修改。在房屋交易时设定的并约束所有未来的购买者的消极地役权可以实现连续性和确  定性的要求，这对于成功的共同利益团体(区分所有人)来说是极为重要的。
　　收稿日期：2002-08-18

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