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这份租房合同为何无效?

时间:2006-11-24栏目:民法论文

这份租房合同为何无效?

日前,安徽省宿州市中级法院终审判决一起房屋租赁合同纠纷案件,双方当事人恶意串通签定的房屋租赁合同,因为损害了合同外其他人的合法利益,在一审判决无效后,又被终审判决无效。

(一)
朱宗禄、徐芹、李娅玲、周美霞等四人是安徽省灵璧县木材公司的职工,在上个世纪九十年代,木材公司向他们借款用于生产经营,看到木材公司经营状况每况愈下,财产已所剩无几,而借款却一直不还,无奈之下,朱宗禄等四人于2002年3月20日分别向安徽省灵璧县法院提起民事诉讼。为了确保判决的顺利执行,他们共同向法院提出财产保全的请求。灵璧县法院于同日依法查封了木材公司所有的坐落在灵璧县灵城西南角宿泗路南侧门面房自东向西第3、4、5、6、7间,也就是本案争议的五间门面房。在查明借款事实后,灵璧县法院分别以(2002)灵民一初字第570号、第571号、第572号、第573号民事判决书作出木材公司应当偿还欠款的判决。木材公司没有上诉,四份判决书都发生了法律效力。
朱宗禄等四人申请执行后,灵璧县法院2002年12月20日委托灵璧县价格认定中心对上述五间门面房进行鉴定,鉴定价值为32万元。2003年3月21日,法院裁定将五间门面房予以变卖,同时发出变卖公告。由于公告期内无人购买,经协商,四原告同意接受该房产抵偿债务。
2003年6月19日,朱宗禄等四原告达成债权转让协议,朱宗禄、李娅玲、周美霞三人同意将其在本案的所有债权转让给四原告之一徐芹,由徐芹负责另行偿还朱宗禄等三人在本案的债权,徐芹独自享有本案所查封房屋的债权利益。这样的债权转让协议是符合法律归规定的,所以法院于6月25日裁定以被告木材公司五间门面房抵偿欠四原告债务,并交付原告之一徐芹所有。
7月22日,灵璧县法院发出公告,责令五间门面房的使用者即本案第三人西某等五人于2003年7月30日前迁出。7月31日,第三人西某等五人持2002年3月1日与木材公司签定的五间门面房租赁合同,向法院提出异议,要求保护其合法租赁权,拒不迁出房屋。
2003年9月9日,具有改革意识的灵璧县法院的三名执行人员组成合议庭,召开了执行听证会,听取了双方的意见。经过合议,认为该案涉及实体问题,并不是在执行程序中能够解决得了的,所以,建议朱宗禄等四原告向法院提起民事诉讼。
2003年12月22日,朱宗禄等四原告以灵璧县木材公司为被告、西某等五人为第三人向灵璧县法院提起诉讼,要求确认木材公司与西某等五人签定的房屋租赁合同无效。

(二)

朱宗禄等四原告在诉讼中明确、具体提出了四个观点:一是木材公司与西某等五人签定的房屋租赁合同是虚假的。理由有三点,第一、从时间上看,租赁合同签定时间是2002年3月1日,当时木材公司一无公章,二无法定代表人;第二、从西某等五人提供的木材公司财务资料看,也不能明确反映木材公司与西某等五人之间的债权债务是否全部结清,自制凭证与记帐凭证内容日期颠倒,相互矛盾,且当时西某既为木材公司法定代表人,又是房屋租赁人,其记帐凭证显然是虚假的;第三、从木材公司与家具厂鲁全根签定的房屋租赁合同看,既然木材公司于3月1日将房屋租赁给西某等五人,又怎么可能于5月1日再租赁给鲁全根呢?
二是木材公司与西某等五人签定的房屋租赁合同存在着违法和违约行为。该合同主要违反了《合同法》第五十二条第二款、《安徽省城市房地产交易管理条例》第三十四条第四款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条、第七十一条等有关规定,还违反了木材公司与灵璧县工商银行签定的最高额贷款抵押合同第十条、第十三条的约定。
三是木材公司与西某等五人签定的房屋租赁合同侵犯了四原告的合法权益。四原告在起诉木材公司借款案件中,历时一年多,在法院查封、拍卖无人购买后,经法院、灵璧县工商银行和四原告协商,在原告向灵璧县工商银行偿还贷款后,才得以用木材公司房屋抵偿债务,从而实现了债权,而西某等五人出示的房屋租赁合同直接对四原告的合法权益构成侵害,故四原告具状起诉是完全符合法律规定的。
四是木材公司与西某等五人签定的房屋租赁合同对四原告没有法律约束力。
所以,朱宗禄等四原告请求法院依法确认木材公司与第三人西某等人签定的房屋租赁合同无效。

(三)
被告木材公司由于已经停止经营,其法定代表人不愿签收法院送达的法律文书,也不愿出庭应诉,故未作任何答辩。
第三人西某等共同认为,四原告诉请撤销木材公司与第三人西某等人签定的房屋租赁合同不符合法律规定。2002年3月1日,因木材公司无法清偿第三人西某等人的欠款,在双方平等协商后,决定以五间门面房冲抵欠款,双方签定了书面合同,木材公司将财务账目冲平,双方债权债务已经结清。此外,最高额贷款抵押合同期限为2000年2月14日至2002年2月13日,第三人与木材公司签定的房屋租赁合同在2月13日以后,应为有效。虽然房屋租赁合同落款日期与用印日期不一致,但并不影响合同的效力。
西某等人还认为,根据《合同法》第五十四条规定,朱宗禄等四原告只是木材公司的债权人,而不是租赁合同当事人,根据《合同法》第五十四条规定,当然不应当享有租赁合同的撤销权,无权提出撤销租赁合同,所以,四原告的主张违反了法律规定,西某等人请求法院依法驳回四原告的诉讼请求。
这里需要说明的是,西某等人混淆了撤销合同与宣布合同无效的概念。四原告是要求宣布合同无效,而不是要求撤销合同,二者虽然都是由《合同法》明确规定的,但它们之间有着很大的区别。行使撤销权的主体必须是合同当事人,本案四原告当然不具有这样的资格。而本案四原告是依据《合同法》第五十二条第二款主张合同无效,其主体既可以是合同当事人,也可以是合同外的利害关系人,只要能够证明合同当事人具有主观上的恶意,就可以宣告合同无效。

(四)
事情还得往前说一说。
早在2000年2月14日,被告木材公司与灵璧县工商银行签定了最高额贷款抵押合同,将上述五间门面房设定抵押,同时办理了抵押登记,后来实际贷款10万元。房地产抵押申请监证书和房屋他项权证中都规定抵押期限自2000年2月14日至2002年2月13日。
也许正是这个规定,使五位第三人萌生了签定房屋租赁合同、用房租抵付欠款的念头。
但他们没有对合同进行仔细研究,对有关法律规定还不太熟悉。因为抵押合同第十条第一款规定:“本合同生效后,未经乙方书面同意,保证不将本合同项下的抵押物再设立任何形式的抵押、质押,也不将抵押物出租、转让、馈赠给第三人。”该合同第十三条第一款又规定:“本合同自甲、乙双方签字并盖章之日起生效,需办理抵押登记的,自到抵押登记机关办理抵押登记手续之日起生效,至主合同项下借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用和所有其他应付费用全部清偿之日起终止”。
贷款到期后,木材公司未能及时偿还贷款,当然也没有能力偿还贷款。
2002年5月12日,灵璧县工商银行向木材公司发出催收逾期贷款本息通知书,木材公司于5月16日签收。由

于这五间门面房已经先行抵押给银行,所以变卖时,灵璧县工商银行优先受偿贷款本息近12万元。此款由原告徐芹于2003年6月19日代替木材公司支付给灵璧县工商银行。

(五)
这里还有一个问题必须说明,那就是本案第三人之一西某的任职问题。这个问题关联着房屋租赁合同的真实与虚假,也决定着

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