您现在的位置: 范文先生网 >> 法律论文 >> 经济法论文 >> 正文

房产证的性质与作用

时间:2006-11-24栏目:经济法论文

【内容提要】在实务中,我们往往以为只要持有房产证就拥有房屋的所有权,房产证的交付意味着 房屋所有权的转移,房产证交给抵押权人占有就设定了抵押权。其实,这些都是误解。 请关注——
【摘  要  题】法学与实践……
  随着我国社会经济的发展,房产证愈来愈成为人们广为熟悉并经常运用的权属证书。 但房产证在交易活动中的法律意义究竟如何,却是一个仍需细加明辨的问题。
  房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证,在通常意义上,房产证是房屋所有权证的 简称,是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。作为证书之一种, 房产证具有以下特点:(1)房产证只能由不动产登记机关发放,其他机关发放的房产证 不具有法律效力。我国采取不动产分别登记体制,不同种类的不动产分别由不同的行政 主管机关登记,房产证只能由房地产主管机关发放。(2)房产证是对特定房屋所有权归 属的书面证明,并可记载特定房屋共有状况以及是否设定担保物权等状况。基于一物一 权主义,房产证以一房屋一房产证为原则,即一个具有独立建筑结构与使用功能的房屋 (包括区分所有的房屋)只有一个所有权,在不动产登记上只能有一项所有权登记,并且 据此只能发放一个房产证。(3)房产证只能向特定房屋的所有权人发放,如房屋系共有 ,在房屋所有权证之外,还可向共有权人发放共有权证。(4)房产证是登记机关在对特 定房屋权属情况进行登记之后,向特定权利人发放的权属证明,房产证的内容应与登记 簿的内容相一致。
  由于房屋是重要的不动产,与之相关的交易活动极为普遍,因而房产证在交易活动中 得到广泛的运用。但在目前的实务中,对房产证的认识与其性质相悖之处仍嫌较多,归 纳起来主要有两类:其一,颠倒房产证和不动产登记簿的关系,以为房产证是证明房屋 所有权的惟一合法凭证,登记簿只是房产证的档案。例如,在实务中判断一个人是否拥 有特定房屋的所有权时,以为是否持有房产证就是根本依据。其二,混淆证书与证券的 性质,以为房产证具有证券的性质与作用,可以代表其上记载的房屋所有权。例如,在 房屋买卖中,以为房产证的交付具有房屋所有权移转的效力;或者在房屋抵押中,以为 房产证交给抵押权人占有具有设定抵押权的效力。
  按照我国现行的房屋所有权登记制度,房屋登记是城镇房屋权利归属的法定公示方法 。在以房屋为标的物的交易活动中,以房屋为标的物的物权取得、设定、变动等,须经 登记始发生物权法上的效力。所以,房屋所有权归属的确认须以登记簿上的记载为准。 房产证作为一种证书,虽然可以证明房屋所有权归属于谁的法律事实,但其证明力的依 据是其上记载与登记簿上的记载具有一致性。如果离开了不动产登记簿或与登记簿的记 载不相一致,房产证在交易活动中就失去了对房屋权利归属的证明力,而只能成为向登 记机关请求确权的证明文件。如果登记簿上未作变更,房产证自身任何单独的变更均不 产生物权法上的效力。例如,在房屋买卖时,房产证的交付并不产生房屋所有权移转的 效果,房产证受让人并不能以取得出卖人的房产证为由,主张其已经取得房屋所有权。 房产证遗失后,房屋所有权人并不因此失去房屋所有权,权利人可根据登记簿的记载主 张和行使权利,并可要求机关根据登记簿上的记载补发房产证。可见,房产证不能脱离 登记簿的记载而发挥其证明作用。所谓“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并 对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证”的规定,实际上颠倒了房产 证和不动产登记簿的关系,误解了物权公示的原则、意义和适用规则。房产证也不具有 代表房屋所有权的功能,这一点与证券大不相同。同是书面凭证,证书与证券在性质上 的主要区别是:证书仅仅是证明法律事实的书面凭证,房产证作为权利证书,只能证明 特定房屋所有权归属于谁,而不能代表其上记载的权利;证券不仅能够证明权利的归属 ,如当事人在诉讼中即使只有持有证券这一孤证,亦可充分证明其拥有证券上的权利, 而且还能代表其上记载的权利,移转交付证券即产生权利移转的效力。
  当然,在与房屋有关的交易活动中,房产证还是能够起到一定的证明作用。但是,房 产证所起到的只是初步的证明作用。在房屋买卖的缔约过程开始时,欲出卖房屋的一方 出示房产证,可以初步证明自己是房屋所有权人,有关的缔约谈判可以据此展开。如果 双方初步达成一致并且准备签订房屋买卖合同时,一方当事人不应只根据对方房产证的 记载就与之订立合同,而应当到房地产主管机关查阅房屋登记簿,以了解对方是否为真 正的房屋所有权人、该房屋上是否设定了抵押等情况,因为只有登记簿上的记载才是具 有公信力的权利归属证明。在房屋买卖合同履行时,卖方向买方交付房产证,并不产生 房屋所有权移转的法律效果,必须在不动产登记簿上进行所有权主体的变更登记(即通 常所说的“过户登记”),才能产生房屋所有权移转的法律效力。严格说来,在房屋所 有权移转过程中,房产证是不能随之移转的,房地产主管机关在进行过户登记之后,不 应将卖方原先持有的房产证经变更记载后转交给买方,而应当将卖方原先持有的房产证 收回,再向买方发放新的房产证。可见,在房屋交易过程中,房产证的证明作用是极为 有限的,远不如生活中常见的其他一些证书,如身份证、毕业证、合同书等。当然,尽 管房产证的交付不具有物权法上的效力,但在审判实践中据此判断是否存在债的关系方 面,还是有一定的证明意义。例如,房产证的交付可以证明双方当事人之间可能存在房 屋买卖合同关系,可以证明卖方有交付房屋所有权的意思表示;在涉及房屋抵押的交易 活动中,抵押权人占有房产证可以证明抵押合同关系的存在等等。
  既然房产证在交易活动中的作用极为有限,那么登记机关发放房产证的意义何在?其实 ,房产证主要在房屋登记事务范畴中发挥作用,并且主要是为了保证登记活动的秩序与 安全。房产证首先起到登记行为完成的证明作用。登记机关在完成房屋登记事务后,将 房产证发放给权利人,表明登记机关已经根据事实、法律和当事人的申请,完成了相应 的房屋登记。由于房产证记载的内容与登记簿的内容具有一致性,因此,房产证起到一 种备忘的作用。权利人可以根据自己持有的房产证内容,掌握自己的财产情况,而不必 每每去查阅登记簿。房产证最重要的作用还是保证登记活动的安全。因为房屋的权属情 况依据不动产登记簿的记载,而登记簿由登记机关记载并且由该机关保管,并不在权利 人的控制之下,如果登记机关或者其工作人员,擅自更改登记簿的内容,权利人就面临 失权的危险。为了防止此种情况的发生,登记机关在进行了房屋登记之后,有必要再向 权利人发放房产证,其上记载与登记簿相同的内容。如果事后发现登记簿的记载有与房 产证相异之处,权利人可以房产证的记载对抗登记机关,要求登记机关恢复原记载并承 担责任。所以,在以登记作为不动产权利公示方法的制度体系中,房产证的主要功用是 在约束登记机关的行为,发放房产证是保证登记安全的重要措施。
  由于在房地产交易市场中时常出现假房产证,导致买房人权益受损害,因此,国

务院 几部委采取了统一印制房产证的管理措施,规定房产证由指定厂家印制,房产证像货币 一样有水印图案,有防伪底纹等等。这些措施可能会减少假房产证的危害,但审判实践 中应特别注意与这些措施有关的一些问题。
  要判断房产证的真假,首先必须明确两点:(1)按国务院几部委规定统一印制的,是房 产证的证书用纸,而不是有法律效力的房产证。一个书面凭证是否成为有效的房产证, 完全不在于证书用纸的印制行为,而在于有权登记机关的发放行为。(2)判断真假房产 证的惟一标准,不是房产证上的水印图案或防伪底纹,而是房地产登记机关的印鉴。只 要房产证上登记机关的印鉴是真的,即使没有使用统一印制的带有水印图案或防伪底纹 的证书用纸,该房产证也是真的;只要房产证上登记机关的印鉴是假的,即使使用了

[1] [2] 下一页

下页更精彩:1 2 3 4 下一页