成为独立于土地所有权的权利，它可以构成对土地所有权的限制。因此，土地发展权派生论在法律理论上也缺乏正确依据和基础。
　　
　　四、英美两国的土地发展权制度及其启示
　　
　　理论解析可以为制度建构奠定理论基础，但代替不了制度建构。土地发展权的具体配置，需要拥有更广阔的视野。目前，不少国家已经有了成熟的土地发展权制度，其中以英国和美国最为典型，我们可以从中汲取经验，受到启发。
　　
　　（一）英国的土地发展权国有制度
　　
　　土地发展权的观念和制度始于英国。英国最早构想对从规划控制中得益的土地所有人收取改善金，以对受损失的土地所有人进行补偿。1662年法案首次将此构想付诸现实，它授权向伦敦街道拓宽后地产得到“改善”的所有人征收一笔资金。相似的规定也存在于伦敦大火后的重建法案中。1909年和1932年的规划法修改和拓宽了这一原则，允许地方规划当局对因规划方案实施而引起地产的任何增值征收改善金，税率从起初的50%上升到后来的75%。不过，这些规定在实践中几乎没有实效，因为很难确定地产增值多大程度上是规划方案的结果，以及多大程度上归因于其它因素。1942年，国会成立的厄思沃特委员会注意到，只有3个在规划法责令下支付了改善金的案例。[27]在此背景下，厄思沃特委员会认为必须改革土地所有制，并声称如果“私有”制继续存在，任何一种新的评估补偿金或改善金都不能满足需要；因为“私有”体系具有内在的“引起私人和公共利益冲突，并阻止规划机制良好运作”的特性；因此需要一种新的避免矛盾的体系来一统现有的土地发展权，它“在所有制不变的情况下，能够实现土地的价值转移”。[28]厄思沃特委员会建议把未开发土地的发展权国有化。
　　
　　于是，英国1947年《城乡规划法》设立了土地发展权制度，并使发展权及相关利益实现了国有化。该法规定，一切私有土地将来的发展权移转归国家所有，私有土地也只能在原用途的范围内进行利用。若私人想变更土地用途，必须向规划当局申请许可。如果许可被批准，任何由此引起的土地增值都需要支付开发捐（Development Charge），其具体数额按变更用途后土地自然增涨的价值计算，根据预先评估数额支付，这相当于向国家购得土地发展权；如果许可被否决，就不能得到补偿（除了有限范围内的特殊案例以外）。该法明确表明：“所有因本法实施而损失的开发价值将不被计入到补偿的范围之内。”这使得之前收取改善金所面临的增值确定难题迎刃而解。在该法规定下，政府仅以现有用途的价值对土地进行征购。如果严密遵循1947年《城乡规划法》的逻辑，土地发展权向国家的转移根本不存在赔偿的问题，但这会在个案中产生难以想象的困难。为此，国家设立了一个3亿英镑的基金对业主进行“支付”（payments）（并非“补偿”，compensation），前提是业主能够证明，在转移发展权的法律条款生效时，他们的土地具有某些开发价值。不过，与人们的期待相比，这笔基金太少了。
　　
　　土地发展权国有化的法律颁布之后，并没有像预料的那样顺利实施，而是产生了一些消极效果。它完全否定土地所有人参与分享土地发展增益，造成了地产市场萎缩。[29]因此，英国保守党政府执政后，开发捐的支付额度变成了土地增值的60%-80%，1954年又取消了开发捐。但为了减少政府公共支出，仍然以现有用途的价值对土地进行征购。这实际上造就了一个“土地二元市场”，那些被迫向公共机构出卖土地的人觉得受到了不公平待遇，而未来公共收购的不确定性也导致这种差别非常随意和不公。最终，在公众的压力下，1959年修改的《城乡规划法》将“公平的市场价格”恢复为强制收购的补偿标准。取消开发捐后的《城乡规划法》仍然坚持土地发展权国有的原则，并规定如果规划许可受到否决，土地发展增益损失不会得到补偿。但这仍然可能导致不公平，因为这实际上使一些人可以不支付费用而从国家那里将发展权要回，而另一些人却不能。因此，1964年重新上台的工党提出了《土地委员会法》，该法通过对开发价值增收改善金，来保证“由社会创造的开发价值中的相当部分可以物归原主”。[30]改善金的税率最初是40%，后来涨到45%，乃至50%。与1947年的开发捐相比，改善金不会带走所有的开发价值。1960年代后期到1970年代初期，土地价格不断上涨，保守党还针对土地出售收益开征了开发收益税。
　　
　　由于英国工党和保守党关于经济政策的基本观点不同，也由于土地发展权国有制度在实施过程中遭遇诸多具体问题，该制度几经变化。但总的来说，通过设立土地发展权制度，控制土地开发利用，确保因开发而引起的土地自然增值（部分）国有的基本制度未变。[31]
　　
　　（二）美国的土地发展权转让制度
　　
　　1960 年代，土地发展权观念被引入美国；1968 年，纽约市首次在其标志性建筑保护法案中引入土地发展权转让机制。[32]1970 年代，美国不少州开始启动土地发展权转让项目，到 2007 年已至少有 181 个项目在 33 个州实施。[33]在美国，土地发展权与土地分区管制有着天然的密切联系，分区管制中的土地开发利用要求与条件是设定土地发展权的依据，而土地发展权转让是实施土地分区管制的一项有效的、灵活的制度手段。在土地分区管制下，法律赋予所有的土地平等的定额发展权，但开发建设工作只能在建设规划区内进行，建设规划区之外的土地发展权只能通过转让来实现。 土地发展权转让的法律依据在于，土地产权是一个权利束，由不同的权利组成，它们可以分离而单独在市场上交易。[34]市场机制下的土地发展权转让，可以实现土地发展增益与土地所有权分离，从而将土地开发引向更适合的地区，以达到保护高农业价值的土地、环境敏感区以及战略性的开敞空间等目标。
　　
　　土地发展权转让制度中，先对土地进行分区，然后将“发送区”（Sending Areas）的土地发展权转让给“接受区”（Receiving Areas）。一旦“发送区”地块的土地发展权被买走，该地块将永远不能被开发，而“接受区”地块上可建造的建筑面积是两个地块的土地发展权所含建筑面积之和。[35]“发送区”和“接受区”有明确的地理范围。“发送区”是土地保护区，一般依据环境、生态、文化和农业发展等确定。“接受区”是被引导的城市发展区，其地理空间范围一般根据城市发展方向、城市基础设施建设、城市经济空间聚集等划定，它的土地开发密度和强度因土地发展权的“接受”而变得更高。[36]“发送区”只能转让土地发展权，不能受让，这样就通过避免或减少地块的开发来达到土地保护的目的；“接受区”则相反，只能受让土地发展权，不能跨区域出让，因为它是政策引导的未来城市发展方向。
　　
　　开发商只能在“接受区”从事土地开发投资，而且必须与“发送区”的土地所有人进行土地发展权交易，政府一般不会干预发展权交易的具体过程。有的州、市建立发展权市场，通过中介商公开买卖。政府有时也会向土地所有人购买发展权，或接受土地所有人的发展权捐赠。当政府为了保护农地、开敞空间、环境敏感地带和历史古迹，在土地所有人自愿的前提下，可以按照市场价购买特定地区的土地发展权。有的州、市规定必须以政府部门为中介，如芝加哥由市政当局建立发展权市场，用征收或购买的方式取得发展权，再转售给准予高强度开发的地块所有人。新泽西州于1993年设立土地发展权转让银行，将发展权证券化，该证券需要登记并可以在市场上自由买卖。(www.fwsir.com)纽约市柏林顿郡的“松林发展权银行”也是如此。[37]政府在支付土地发展权价款后，土地仍归原所有人所有，但其开发利用受到了限制。如果土地所有人改变主意，想进行非农开发建设，则需要向政府买回其土地发展权。如此，通过国家购买土地发展权，农地、开敞空间、环境敏感区和历史古迹得到了永久性保护。
　　
　　（三）英美土地发展权制度的启示
　　
　　从英美两国的实践来看，法律设立土地发展权是基于限制土地任意、无拘束开发的现实需要。如果土地开发没有任何限制，则无需土地发展权制度

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