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“小产权房”流转纠纷解决的司法途径及法理分析

时间:2006-11-24栏目:经济法论文

  “小产权房”流转纠纷解决的司法途径及法理分析
  
  于喜胜
  
  (一)主要纠纷及现行司法解决方式
  
  由于“小产权房”比较尴尬的法律身份,很容易造成多种形式的法律纠纷,如出卖人和买受人的纠纷,再流转时与第三人的纠纷,国家征地拆迁时的补偿纠纷,房屋的质量纠纷,物业管理纠纷等等。但解决这些纠纷的关键都在于对“小产权房”的产权以及相关的法律关系进行认证,以确定能否适用一般情况下土地和房地产管理的法律法规。因此,笔者拟以较为典型的北京市通州区人民法院审理的李玉兰与马海涛买卖合同纠纷案为例,分析现行对“小产权房”流转时产生的纠纷解决的司法途径。
  
  基本案情如下:李玉兰与马海涛于2002年签订了房屋买卖协议,由李玉兰购买位于北京市通州区宋庄镇辛店村房屋8间及院落,房屋价款45000元。2006年12月,马海涛向通州区人民法院起诉要求确认双方签订的房屋买卖协议无效,返还房屋。2007年12月17日,北京市第二中级人民法院作出终审判决,确认双方签订的房屋买卖协议无效,李玉兰向马海涛返还房屋,马海涛向李玉兰支付房屋及添附部分价款93808元,同时该判决认定马海涛是导致协议无效的主要责任方,应对李玉兰的信赖利益损失进行赔偿。因而李玉兰诉至通州区人民法院要求马海涛赔偿其经济补偿金480000元。通州区法院依据《合同法》第五十八条规定作出裁决:合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。因此裁定马海涛赔偿李玉兰因土地升值或拆迁、补偿方面的信赖利益的损失十八万五千二百九十元。
  
  李玉兰与马海涛两次对簿公堂,通州区法院和北京市第二中级人民法院都不约而同地以《合同法》作为裁判依据。具体来说,即依照《合同法》第五十二条中的第五款情形:违反法律、行政法规的强制性规定,判定双方的买卖合同无效;依照第五十八条,判定合同无效后,双方应当返还因该合同取得的财产,即买受人腾空房屋,出卖人返还售房所得。同时出卖人应当对合同无效负主要责任,赔偿买受人信赖利益的损失。
  
  而这两个层次的裁定中,又以第一层次,即判定合同无效作为前提。
  
  而这实际上也是现在司法领域对此类纠纷的基本判断逻辑,如北京市高院下发了《关于审理农村私有房屋买卖研讨会会议纪要》。其中写道:“与会者同时认为,此类合同的效力以认定无效为原则,以认定有效为例外”,例外的情况是:“如买卖双方都是同一集体经济组织的成员,经过了宅基地审批手续的,可以认定合同有效。”但是最高人民法院尚未给出解决此类纠纷案件适用法律的司法解释。
  
  (二)现行司法解决方式的法理分析
  
  从以上分析可知,对于此类纠纷一般是以合同无效作出判断,因此买受人必须返还房屋,出卖人返还价款及赔偿损失。那么司法上做出这样的裁定从法理上来说是否没有瑕疵呢?
  
  从判断的逻辑前提来看,是在宅基地上建造的房屋的买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定,而违反的具体法律应当指的是《土地管理法》第四十三条中的规定:任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地……前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。以及第六十三条中规定的:农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。以及表面看来,判定合同无效似乎顺理成章,但是确定违反法律禁令的法律行为是否无效,关键要对法律禁令进行解释。在解释时,应当以下列原则为出发点:法律制度必须是没有矛盾的。[1]因此,必须还要对土地管理法的这一禁止性规定作出分析,判断这一规定与涉及宅基地使用权管理的其他法律法规是否存在矛盾。
  
  目前我国关于宅基地管理的规定散见于宪法、民法通则、土地管理法、房地产管理法以及各类法律法规,比较分散。这就造成了援引上的混乱和可能出现的矛盾。以下对相关法律法规进行梳理并分析。
  
  1、从农村宅基地所有权的归属分析。1956年6月,全国人大制订的《高级农业生产合作社示范章程》中规定:社员入社必须把私有的土地、耕畜、大型农具等主要生产资料转为合作社集体所有;社员原有的坟地、房屋基地不必入社。这就保留了社员对宅基地的所有权。而1962年9月,中国共产党第八届委员会第十次全体会议通过了《农村人民公社工作条例(修正草案)》,即“六十条”,其中规定:生产队所有的土地为生产队范围的土地,包括社员的自留地、自留山、宅基地等等,一律不准出租和买卖;未经县以上人民委员会的审批,任何单位和个人不得占有。此后,农民失去了对宅基地的所有权。另外,宪法第10条第2款规定:农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。这条规定以根本大法的形式确认了宅基地的所有权属于集体。《土地管理法》的第八条第二款则以特别法的形式确认了农村土地的集体所有权。
  
  2、从农村宅基地使用权的归属分析。《土地管理法》第九条第一款规定了农民集体所有的土地可以依法确定给单位或者个人使用,第六十二条关于农民宅基地使用的限制性规定也在实际上承认了农民的宅基地使用权。《物权法》第十三章关于宅基地使用权的规定中也确认了农民对宅基地有占有、使用的权利。这实际上是集体土地所有权中占有、使用权能的分离。
  
  3、从农村宅基地使用权的流转分析。《物权法》在第一百五十三条中规定“适用土地管理法等法律和国家有关规定”,并没有直接做出允许或禁止性规定。而在《物权法》(草案第三稿)的第一百六十二条中,规定了“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。可见在制定物权法的过程中考虑到了城镇居民购买“小产权房”的现实,并通过对土地管理法等其他法律法规的援引而不是直接规定为解决这一问题留下了余地。
  
  (1)1982年2月,国务院制定发布的《村镇建房用地管理条例》第十八条规定:“集镇内非农业户建房需要用地的,应提出申请,由管理集镇的机构与有关生产队协商,参照第十四条的规定办理。”第十四条规定是:“农村社员,回乡落户的离休、退休、退职职工和军人,回乡定居的华侨,建房需要宅基地的,应向所在生产队申请,经社员大会讨论通过,生产大队审核同意,报公社管理委员会批准;确实需要占用耕地、园地的,必须报经县级人民政府批准。批准后,由批准机关发给宅基地使用证明。”第十五条还规定:“由于买卖房屋而转移宅基地使用权的,应按第十四条的规定办理申请、审批、审查、批准手续。社员迁居并拆除房屋后腾出的宅基地,由生产队收回,统一安排使用。”由第十八条和第十四条可知,非农业户可以经申请取得宅基地的使用权。由第十五条可知,非农业户迁居并拆除房屋后腾出的宅基地并没有强制规定要由生产队收回,因而可以保留宅基地的使用权,同时也可以对宅基地的使用权进行转让。由此可见,此时城镇居民是可以在农村宅基地上建造房屋,取得宅基地的使用权并进行转让的。
  
  (2)1986年6月制定的《土地管理法》第四十一条规定:“城镇非农业户口居民建住宅,需要使用集体所有的土地

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