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房屋征收决定能否收回土地使用权

时间:2006-11-24栏目:经济法论文

  房屋征收决定能否收回土地使用权
  
  丁新华
  
  在我国,土地要么归国家所有,要么归农民集体所有,任何主体(个人、法人、其他组织)只能取得土地使用权,土地使用权具有类似于所有权的地位,且具有巨大的财产权益。2011年1月25日《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布实施后,地方政府从以前的拆迁补偿安置纠纷的裁决者变为房屋征收与补偿法律关系的当事人,然后在城市建设过程中,常常以旧城区改建为名实施房屋征收,目的就是将土地使用权收回再出让,所以根本的一步是收回土地使用权,但地方政府在征收范围内张贴《房屋征收决定》征收不同性质的房屋并注明同时收回土地使用权,在公告期满被征收人未复议或诉讼的情况下,就真的从法律层面上已实现了土地使用权收回吗?不能,因为这种方式收回土地使用权没有法律依据。
  
  《国有土地上房屋征收与补偿条例》作为行政法规,规定征收个人财产存在违法、违宪的可能。虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定了征收行为,但行政法规是无权规定征收条件的,这也是与我国宪法、立法法相悖的。宪法第十三条明确规定:“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益需要,可以依照法律规定对公民的财产实行征收或者征用并给予补偿。”立法法第八条规定,对非公有财产的征收只能制定法律。显然宪法、立法法是排除法律以外的行政法规可以作为征收权的依据的。对土地征收及土地使用权收回是“为了公共利益需要”,应是法律保留事项,而不是行政法规可以直接制定的。
  
  《国有土地上房屋征收与补偿条例》作为行政法规,在没有法律依据之下,规定征收个人财产就存在违法、违宪的可能。作为普通公民的房屋是否符合以《国有土地上房屋征收与补偿条例》所规定的“城市旧区改建”为标准的强制征收条件,应当衡量是否与公共利益有关联,或本身就是公共利益的表现形式,这已经不是仅仅从《国有土地上房屋征收与补偿条例》中所能讲清楚的。在我国现行权力体制下,如果不依靠立法对公共利益的界定作出硬性规定,仅依靠地方政府的自律解决不了“公共利益”的滥用,地方国家机关会滥用《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条第五款、第六款,形成“漏斗效应”,从而会把所有约束国家公权力的努力化为乌有,所以只能以立法方式界定“公共利益”。
  
  《房屋征收决定》同时收回土地使用权是违法的。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条规定“市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。”该条仅是告知性条款,要求地方政府作为征收方必须做的事项,而非是对被征收房屋及土地使用权实体处理的条款。我国的现状是 “房”、“地”各自有相应的法律法规体系,国家也分别设有相应的职能部门。“房”、“地”权属变更分别做出处理的现象非常普遍,即便是政府将国有的房屋出售给个人(如房改住房),也常常不将相应的土地使用权确权给个人。“地随房走”或 “房随地走”的原则是在私法中为了便利买卖和转让等民事行为,即便是这样 “房”“地”权属变更仍需分别作出变更登记,私法原则不必然对公权力的行使具有约束力。
  
  即使房屋被依法征收的,土地使用权也应按法律程序收回。目前,我国规范建设用地使用权的法律法规主要有土地管理法、城市房地产管理法、物权法和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。土地管理法是土地利用规范的最高层次法律,主要目的是实施用途管制和土地利用规划、进行土地利用监督管理,土地管理法第四十六条、第五十六条、第五十八条分别对征收土地、收回土地使用权的情形进行了规定。国土资源局(国家土地管理局)于1993年做出的《关于土地法律、法规和政策的有关问题的答复》第一条规定:土地管理法第十九条所称“土地管理部门”是指县级以上人民政府土地管理部门。(www.fwsir.com)人民政府收回土地使用权的批准权限与原批准用地的审批权限相同。人民政府对用地单位已经撤销或者迁移的;公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的,其土地使用权的收回,是一种行政处理决定。……收回土地使用权的决定由市、县土地管理部门依照县级以上人民政府的批准文件下达。
  
  一个国家的法秩序必须以没有矛盾的形式加以解释、运用,《国有土地上房屋征收与补偿条例》不能也没有否定上述法律法规,另行制定土地使用权收回的程序和办法,收回土地使用权只能依据收回土地使用权的专项程序和法律。我国的现状是多种土地使用权并存,城市至少存在三、四种土地使用权和房屋,不同性质的土地使用权决定了房屋所有权的性质也不完全相同,因而一个片区若存在不同性质的土地使用权,即使下达收回土地使用权的决定也应当分别作出处理,所以仅一个《房屋征收决定》注明同时收回土地使用权是违法的。
  
  行政机关在作出具体行政行为时,误以为国家的土地所有权是无限的,一旦国家土地所有权与个人的房屋所有权及其国有土地使用权发生冲突,个人应当无条件地服从,这是对个人所享有的房屋所有权及国有土地使用权的漠视。现实生活中根据我国现行法律和政策,城市公房和私房所有权人拥有住宅土地使用权的大都不存在明确使用期限,且通常不需要向国家支付土地对价,而房屋可以永久存在,因此住宅土地使用权是一笔巨大利益的财产权益,关乎公民基本生存权。所以即使因公共利益确需收回住宅土地使用权的,也应当采取区别于其他土地使用权的政策。

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