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“限购令”与“涨价归公”

时间:2006-11-24栏目:经济法论文

  “限购令”与“涨价归公”
  
  黎广军
  
  近来,各地纷纷出台“限购令”或“限外令”,意图通过限制房屋需求,从而降低房价。
  
  201*年“8.31大限”以来,房价上涨如脱缰野马。决策层总是围绕着“供需关系”做文章。以为增加了供应,限制了需求,房价就会下降。但事与愿违,房价越调控就上涨。
  
  房屋是人生必需品,而不是投机品。与其采用“限购令”或“限外令”,何不“涨价归公”,一举杜绝投机炒卖,让房地产市场回归正常轨道。
  
  1. 房地产是“不完全商品”
  
  商品必须具有流通性。房地产没有“空间流通性”,所以,房地产是“不完全商品”,房地产市场是“不完全市场”。“供需关系决定商品价格”的市场经济规则并不适用于房地产市场。
  
  一模一样的电脑,在偏僻的乡村和在繁华的大都市,售价相差无几。而一模一样的房屋,建在偏僻的乡村和建在繁华的大都市,售价相差可达十倍。
  
  十年前购买的电脑,现在可能一文不值。而十年前购买的房屋,现在价格可能翻了数倍。
  
  这是因为:电脑是“完全商品”,而房屋是“不完全商品”。前者是动产,后者是不动产。
  
  2. 房价不是“供需”决定的
  
  房屋是耐用消费品,其使用寿命可达百年以上。经过了多年建设发展,许多发达国家已经进入了“后城市化”时代,房地产市场早已供过于求,并且还在不断增加供给,但为什么有些国家的房价还会不跌反升?
  
  日本在上世纪60——70年代就已经完成了城市化进程。1968年日本GDP跃居世界第二。据东京都政府网站资料,1970年东京人口1141万人,2009年1299万人;近40年里共增加了158万人,年均增加约4万人,年均人口增加率约0.35%,这比自然人口增长率还要低。所以,东京房地产供过与求。但为什么房地产价格会不降反升?1990年东京地价总额竟然等于美国全国地价总和。1991年资产泡沫破裂后,20年来日本经济一蹶不振。
  
  美国完成城市化的时间比日本还要早,其房地产市场早已是买方市场和现房市场。但为什么21世纪的美国房价还会大幅上涨,并形成资产泡沫?2008年泡沫破裂,导致全球金融海啸?
  
  2010年3月香港永久住宅总数253.7万套(见香港房委会《房屋统计数字2010》p.3);2009年底香港家庭总数231.16万户(见香港政府统计处网站:表005:家庭住户统计数字)。香港永久住宅总数是家庭总数的110%(253.7÷231.16×100%)。这显然供大于求,房价应该下降。但为什么在2009——2010两年间香港房价既然上涨了45%?
  
  在2000——2009的十年里,香港共增加了31.27万个家庭;同期建设了21.8039万套公租屋,这是家庭增加数的70%(21.8039÷31.27×100%)。既是说:香港每增加100个家庭,政府就建设70套公租屋;再加上商品房,香港的房屋增加量显然高于家庭增加量。但为什么房价还会高涨?香港政府如此大力建设公租屋,并没能阻止房价上涨。新加坡85%以上家庭住在政府组屋,但2010年房价也仍然高涨。
  
  以上举例说明:房价不一定是“市场供需关系”决定的。
  
  3. 房价上涨的社会因素
  
  房价上涨,并不是由于房屋增值,而是由于土地增值。
  
  随着大自然的风吹雨打和时间的折旧,以及使用的磨损,房屋本身不断减值,其价格应该下降;所以,房价上涨通常是由于土地增值,而土地增值是政府投资和社会投资以及社会发展的结果。显然,房价具有社会属性。影响房价的主要社会因素是:
  
  (1)政府投资。例如,城市兴建了地铁,沿线房价就会大幅上涨。
  
  (2)社会投资。例如,附近新建了许多高楼大厦,人烟越来越稠密,房价就上涨。
  
  (3)社会发展。例如,社会发展水平越高,市面越繁华,GDP增长率越高,房价就越上涨。
  
  (4)投机炒作。投机炒作必然抬高房价,以致房价远远高于实际价值,出现资产泡沫。
  
  中国各地近年地王频出。地王的中标者,就是基于对未来的政府投资、社会投资、社会发展的评估,以及投机炒作的可能性,预期未来房价必然大涨,所以报出了“面粉比面包贵”的离奇价格。
  
  政府地价上涨,标志着政府投资和社会投资都将增加,所以周边房价会随之上涨,而房价上涨又会反过来推高地价。这样就形成了“地价涨→房价涨→地价更涨→房价更涨”的涨价循环。
  
  举例。2010年3月15日,全国“两会”刚结束的第二天,北京市一天就产生了三个“地王”。2010年3月17日《上海证券报》报道:“地王”周边二手房价跟风飙涨,最高涨幅达40%。
  
  在这个案例中,增加了土地供应,房价反而上涨。可见,房价不是取决于供需,而是取决于人们的预期和投机炒作。中国各大开发商无不大量囤地,就是预期“地价涨→房价涨→地价更涨→房价更涨”的涨价怪圈会继续循环。大量案例也已经证明:开发得越慢,利润就会越高。
  
  市场经济是“零和博弈”,有人多拿了钱,有人就要多出钱。所以房价高涨必然会缔造出许多房奴。
  
  4. 房地产危机的主要原因
  
  1985年广场协议迫使日元升值,日本出口受阻。企业改向海外发展,以资金和技术的出口代替了产品出口,例如把工厂搬到中国或东南亚去,这就需要向银行大量借钱。当时日本全民坚信“地价只涨不跌”的“土地神话”,企业急需资金,而日本银行对大宗贷款一般只接受土地抵押,这样地价就越炒越高,直至1991年资产泡沫破裂。现在日本海外资产世界第一,企业海外利润占总利润30%,这是当年企业大量举债向海外发展的成果。目前中国外汇储备世界第一,但只有国企可以贷款出来走向世界,私企缺乏可抵押资产。
  
  1984年中英联合声明公布至1997年香港回归,香港楼价上涨了约10倍。当时香港人坚信“楼价只涨不跌”、“炒楼稳赚不赔”的“楼市神话”,以致楼价越炒越高。后来在1997年爆发的亚洲金融风暴中,香港“楼市神话”终告破灭。
  
  美国人不炒房地产,但炒房贷。2008年金融海啸就是美国金融机构投机炒作“次级房贷”的结果。
  
  上述三次房地产危机的特点是:日本企业炒地,香港私人炒楼,美国投行炒房贷。日本是“土地神话”的破灭,香港是“楼市神话”的破灭,美国是“次贷神话”的破灭。
  
  这说明:房地产危机和资产泡沫的主要原因是各种形式的投机炒作。
  
  中国现在已经出现了“房价只涨不跌”、“炒房稳赚不赔”的“房地产神话”,以及大量囤地囤房现象。这和当年香港“楼市神话”如出一辙。
  
  5. “涨价归公”与“涨价归私”
  
  “涨价归公”一词是孙中山先生提出来的。房地产涨价之增值实质上是全社会共同创造的价值,应该收归全体人民共享之,即“涨价归公”。反之,为“涨价归私”。
  
  世界上大多数国家都开征了资本利得税(Capital Gains Tax),对“

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