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购买方如何要回已付的定金

时间:2006-11-24栏目:经济法论文

  购买方如何要回已付的定金
  
  奚正辉
  
  2009年12月的某一天,陈某忧心重重地找到本律师,称其向开发商订购了北外滩一套豪宅,总价1800万,先付了50万意向金,后来签署了《定金合同》,又支付了130万,共计支付定金180万。约定于2009年12月20日去售楼处签约,可是陈某觉得房价太贵,而且付款可能也有问题,不想买了。陈某跟售楼小姐多次电话沟通,表露了其不愿意购买的意思,要求开发商退还定金180万元,售楼小姐称定金协议已经签署,若买受方违约,则定金不予返还。
  
  陈某非常着急,觉得是自己理亏,但是这么多的定金被开发商没收,又觉得心有不甘。陈某称其支付的是意向金,不是定金,开发商应该要退回定金给陈某,而且陈某找到本律师时,合同文本都没有保留,都在开发商处。
  
  律师接受陈某委托后,首先要查清案件事实,于是陪同陈某到售楼处索要陈某签署过的资料,但是售楼小姐不同意给,甚至不给复印,态度也比较恶劣,最后在律师的要求下勉强同意给我们看一下,后来律师把陈某签署的《认购书》、《定金合同》等进行拍照。
  
  律师仔细审阅了陈某签署的文件后,认为180万已经支付,而且约定的很清楚是定金。根据《担保法》的规定:“给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金”。陈某若违约不买,开发商有权没收定金。陈某签署的《定金合同》是上海市销售房屋的示范文本,而且开发商也已经网上备案,开发商没有任何过错。根据定金合同的约定,陈某应该于12月20日去签署《上海市商品房销售合同》。律师当场建议陪同陈某去售楼处签署合同。陈某同意律师的分析意见,并听取了律师的建议。
  
  同月20日陈某来到售楼处,要求签署销售合同,开发商提供了合同样本,律师提出提出了合理的要求,对合同进行磋商,但是开发商没有同意,最后没有签署成功。当天律师搜集了许多陈某去现场签约的证据。
  
  事后,律师向开发商致送了律师函,要求开发商退还定金,逾期将承担违约责任,并诉诸法院。开发商收到律师函后,公司法务部与本律师约谈,提出要求扣部分定金,(www.fwsir.com)但是律师坚决不同意,最终达成了协议,开发商妥协,并且无条件退还陈某定金180万元。
  
  本案的关键点在于,根据《定金合同》第七条:“甲乙双方在签订商品房预售合同时,因面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等条款,存在分歧,不能协商一致的,乙方拒绝签订商品房预售合同的,甲方应全额返还乙方已支付的定金”。既然定金合同有如此明确的约定,只要是上述合同条款没有谈成,开发商就应该退还定金。但是具体的操作,证据的锁定,合同磋商的内容至关重要。
  
  2009年底,政府部门出台了政策对房地产市场进行调控,防止房价过快上涨,房地产后市不太明朗,发生类似本案情况的有很多,本律师已经遇到了几起类似案件。在此提醒广大购房者一定要小心,处理不好,定金就很有可能被没收。

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