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论购房者的优先权

时间:2006-11-24栏目:经济法论文

  论购房者的优先权
  
  奚正辉
  
  正文:
  
  随着房地产市场的快速发展,房地产纠纷也日益繁多。购房者支付了全部或部分房款,因发展商的原因,拿不到房屋的情况时有发生,购房者支付的房款是不是就打水漂了?目前在中国的法律层面是没有规定,但《最高院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》(以下简称“《批复》”)第二条规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据该批复,不难得出这样一个结论:消费者交付购买商品房的全部或者大部分房款后,清偿的顺序是排在第一位的。这个意义是非常重大的,这是典型的优先权。
  
  一、优先权制度概况
  
  优先权是指特定债权人基于法律的直接规定而享有的就债务人的总财产或特定动产、不动产的价值优先受偿的权利。[1]
  
  优先权具有 优先受偿的效力,此为优先权之根本。法律设立优先权的目的就是为了使优先权人能够从标的物价值中优先得到清偿。无论是一般的债权人申请强制执行,还是其他担保物权人为实行担保而进行拍卖的场合,优先权人都有从卖得的价金中优先受偿的权利。
  
  优先权的特征具有以下四大特征:1、优先权是一种物权。作为一种物权,优先权具有优先受偿性、支配性、排他性以及追及性。2、优先权是一种担保物权。一般来说,从属性、不可分性以及物上代为性是抵押权、质权等担保物权所具有的共同属性,优先权作为一种担保物权,自然也具有这些属性。优先权的从属性意味着优先权是从属于其所担保的债权而存在的,随着所担保的债权的转让而转让,消灭而消灭,优先权不得与其所担保的债权分离而分别转让。3、优先权是一种法定的担保物权。优先权的产生要依法律的明确规定,在没有法律的规定时,当事人之间不得通过约定设立优先权,而且优先权的效力要依法律的明确规定。4、优先权是无须公示而产生的担保物权。物权公示原则是物权法中的一项基本原则。而优先权却属于一种无须任何公示,仅因法律规定而产生的担保物权。也就是,优先权的产生既无须交付,也无须登记。优先权不同于优先受偿权,优先受偿权为优先权的权能,但具备此项权能的权利并不止优先权一种,优先权与优先受偿权存在种属关系。[2]
  
  不动产优先权包括:(1)不动产保存优先权,即因对不动产的价值保存或增加而支付费用所发生的债权,债权人就该不动产所享有的优先权;(2)建筑物承包人的优先权,它是指建筑物发包人未按照约定支付价款的,建筑工程的承包人就其建设该工程实际支付的劳务费用享有的优先权;(3)不动产买卖优先权,即不动产的出卖人或不动产使用权的出让人对未付的价款或者出让金的债权就该不动产享有的优先权。[3]
  
  从历史的、社会的和比较的角度看,优先权制度在人权保障、弱势群体的保护及公共利益的实现等方面都发挥着重要作用。在不规定优先权制度的国家,都通过其他制度替代了优先权制度。
  
  优先权在我国目前的实践中又被称为“法定抵押权”,但笔者认为还是称“优先权”更为合理,也更容易被人们所理解和接受。因为抵押权是约定担保物权,不是法定担保物权,又出来法定的抵押权一说,这会造成理解上的困难。虽然这只是一个名称而已,若造成不必要的误解,是没有这必要的。
  
  二、购房者具有优先权
  
  《合同法》第286条规定:“建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”承包人就该工程享有优先权,因为有法律的直接规定。但购房人支付了全部或大部分房款后,是否对其购买的房屋具有优先权?因为在传统的不动产优先权的种类中也从来没有购房者对所购房屋具有优先权,而且中国的法律也没有对此有规定,只在司法解释中有规定。
  
  但笔者认为购房者应该对所购房屋具有优先权,这里只讨论一手房,理由如下:
  
  (一)购房者面对发展商,在合同中处于相对弱势的地位,在法律上规定购房者的优先权,有利于保护这部分弱势群体,这也符合优先权制度的立法本意。尤其在个人购买自主用房的情况下,表现的尤为突出,若因发展商的原因,导致个人支付了房款却拿不到所购房屋,作为立法者或执法者往往要保护个人的居住权利,来维护社会的安定,那么保护购房者的生存利益,规定购房者的优先权是合理的。
  
  (二)在商品房的建造中,通常有四方的出资存在,第一当然是发展商自己的出资,他肯定有前期的投入;第二是银行的出资,发展商建造商品房时通常都会向银行做开发贷款,将在建工程及土地抵押给银行;第三是承包人的出资,承包人通常都会带资建房或发展商付款的节点在后,导致承包人对发展商享有一定的债权,就算该商品房竣工验收了,通常还要押保证金;第四是购房者的出资,发展商在取得预售许可证后就可以预售,通常购房者在没有取得所购房屋时,就已经支付了全部房款?,也就是购房者为发展商垫资建房。在上述四种出资中,以时间顺序而言,购房者的出资是在最后。
  
  在发展商取得预售许可证无疑是一根很好的救命稻草,楼盘造到最后,资金越紧张,取得预售许可证对外销售,解决了资金上的瓶颈,好比股份公司上市一样,可以向广大股民圈钱。实践中,发展商因不能对外销售,没有资金而造成楼盘烂尾的情况很多。也就是说若没有购房者最后的出资,很有可能银行及承包人的出资就会遭到损失,甚至颗粒无收。从购房者对预售楼盘的最后救济而言,理应享有优先受偿的权利。
  
  在《海商法》的船舶优先权中,海难救助款的请求具有优先受偿的权利,若有两个海难救助款请求,后发生的优先受偿。做一个不很恰到的比喻,购房者好比是救助者,发展商好比是承运人,银行、承包人等债权人好比是托运人,在这个比喻中,权利的优先顺序就一目了然。
  
  (三)购房者对所购房屋的优先权,也符合优先权的特征。
  
  购房者对所购房屋具有法定的担保物权,这里购房者仅仅对所购房屋具有优先权,不可能对其他房屋具有优先权。而且购房者若没有支付房款,那么对所购房屋没有任何优先权可言。
  
  遗憾的是,购房者的优先权没有法律的直接规定,但是,根据《批复》第二条规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”也就是在中国的司法解释中,确立了消费者的优先权。从立法的角度,法律的效力高于司法解释,但在实际适用中,司法解释的效力反而比法律高,因为法律难免有滞后性,而司法解释弥补了这一问题,具有一定的超前性和合理性。在法律没有规定或法律规定显失公平的情况下,使用司法解释就非常有用。
  
  所以笔者认为,在目前中国的法律框架下,购房者是具有优先权的。但该司法解释有两大不妥之处。其一应该是规定购房者,而不是消费者,虽然该解释将购房的行为纳入到了《消费者权益保护法》保护的范畴,但毕竟不明确。广东省高级人民法院民一庭关于《审理商品房按揭合同纠纷案件的几个问题》中是这么认为的:“该《批复》只解决了购房者为消费者的情形,对于不是消费者的购房者如购买写字楼的单位的权益与承包人的优先受偿权发生冲突时应如何处理则没有作出规定。”其认为消费者不应包括单位,但笔者认为,购房者无论是个人还是单位,其具有的优先权都是一样的,不应该有歧视,区分保护的主体,就会显失公平,违背了民法的平等原则。而且《消费者权益保护法》第二条:“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务,其权益受本法保护。”该法并没有明确规定,消费者是指

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