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商品房买卖中的法律问题

时间:2006-11-24栏目:经济法论文

  商品房买卖中的法律问题
  
  刘雄刚
  
  近年来,我国房地产业发展迅猛,但房地产的立法不健全,房地产市场机制也不健全,导致商品房买卖纠纷成为社会投诉热点和关注焦点。本文在这一背景下解读我国现行法的有关规定,就商品房买卖中涉及到的部分法律问题谈谈笔者的浅见。
  
  一、商品房买卖的基本理论问题
  
  (一)商品房的概念
  
  广义的商品房指所有作为商品上市交易的房屋,包括开发商建造的房屋、私有房屋、经济适用房和房改房等。
  
  狭义的商品房指房地产开发企业建造的用于向社会销售并转移所有权的房屋。除非特别说明,本文所称商品房是就狭义的概念而言。
  
  (二)商品房买卖合同的概念及法律特征
  
  商品房买卖合同是指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关财产权利予买受人,买受人支付价款的合同,是不动产买卖合同的最主要类型。一般来说,商品房买卖合同具有如下法律特征:
  
  1.标的物在法律上呈现出较复杂的形态。
  
  在我国,由于土地为国家所有,因此商品房所附着的土地权利并非所有权而是使用权。同时,随着经济发展水平的不断提高,人民对居住环境的要求越来越高,高层住宅和住宅小区的出现,使商品房买卖合同的标的物不仅限于土地使用权与房屋,还包括了建筑物和小区的公用设施的所有权及使用权。
  
  2.标的物财产权的转移以登记为标志。是商品房买卖合同的主要法律特征。
  
  我国《合同法》第133条规定:标的物的所有权自标的物交付时转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《城市房地产管理法》第60条规定:房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记。《担保法》第41条规定:当事人以本法第42条规定的财产(主要为不动产)抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。可见我国立法对物权变动采登记或交付要件主义。就商品房买卖合同而言,其房屋所有权与土地使用权等财产权的转移也应以办理相关权属变更登记为标志。
  
  3.行政干预色彩相对浓厚。
  
  由于土地房屋类不动产价值较大,对国计民生影响甚巨,故各国法律对不动产买卖合同均有特别规制。在我国,由于土地为国家所有,加之国家对房地产开发过程的严格监控,对商品房买卖合同订立和履行过程的行政干预尤为明显,如对商品房预售合同采强制登记制度等。
  
  (三)关于商品房买卖中订购书的法律问题
  
  1.商品房订购书的概念
  
  商品房订购书也称认购书,是指商品房买卖双方在签署正式的买卖合同之前所签署的合同文件,其主要内容包括定金条款、买卖特定商品房及在满足约定条件时签署正式买卖合同的合意等。
  
  2.订购书的法律性质
  
  从法律性质上分析,商品房认购书是一种预约合同。预约是指当事人双方约定负有将来缔结契约义务的契约,或谓当事人一方或双方预先约定将来订立具有特定内容之契约的契约。其将来应订立之契约则称为本契约或本约。商品房认购书的内容,是约定双方有义务在一定期限内洽谈购房合同,这种意思表示是明确的,具备合同法规定的合同成立的要件,因此商品房认购书本身就是一种合同。从法律性质上分析,商品房认购书是一种预约合同。订购书为预约,则双方在订购书中约定将要签署的正式的商品房买卖合同则为本约。
  
  3.商品房订购书与购房合同
  
  (1)商品房认购书与购房合同的关系
  
  商品房认购书不是购房合同的从合同。商品房认购书约定的是一种行为义务,并不依赖于将来可能洽谈的购房合同的效力。将来双方不洽谈购房合同,也不会导致商品房认购书的无效,不影响双方应当履行的善意洽谈义务的存在,所以它是一种独立的合同,而不是购房合同的从合同。
  
  (2)具备商品房买卖合同的主要内容的商品房认购书的法律性质
  
  在商品房认购书具备购房合同主要内容的前提下,如果开发商收受了购房款的,应当把商品房认购书认定为购房协议。这种观点得到了司法解释的支持。商品房解释第5条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”司法解释的观点表明,虽然《商品房销售管理办法》规定商品房销售应当订立书面购房合同,但书面购房合同并非买卖关系的生效条件。如果具备了主要内容,并且买房人收受了购房款,就应当将商品房认购书视为购房合同。
  
  笔者认为,这种观点有值得商榷之处。首先,因为商品房销售管理办法第十六条规定的购房合同主要内容多达十三项,如果按照这一标准,几乎没有一份商品房认购书能够符合条件,这样做显然不利于保护认购书守约方的利益;其次,由该条解释可以推论出,认购书被认定为本约,除合同条款齐备外,还应具备合同实际履行条件。一般讲,只要合同条款齐备、明确,不存在法律或事实上的障碍,无论合同名称如何,都应认定其为本约,无须附加实际履行内容。我国《合同法》第61条规定:合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。第12条规定合同一般条款有当事人、标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、地点和方式、违约责任及争议解决方法等,由此观之,在双方就当事人、标的、数量三者未约定或约定不明时,不得依有关条款或交易习惯径行确定。一般来说,不动产买卖合同成立的要件应较动产买卖合同为严格,价款条款的确定或可确定性应为必要。《法国民法典》第1108条规定,合同只有在其具有确定的标的物时,方为有效。第1591、1592条规定,如当事人未确定买卖的价金或指定第三人确定价金,则合同不成立。依解释,所谓标的物必须是具有特定品质和可确定数量的财产,其价格也应是可确定的,在满足这些条件的前提下,合同成立。从订购书的内容来看,其通常具备了当事人、标的物、数量、价款这几项条件,应有不容置疑的确定性,应为合法成立的合同。只要商品房认购书确定了房号和价格确定方法,并可以据此确定面积等事项,或者能够确定房屋总价款,那么就已经具备了购房合同的必要条件,除非有相反证据,否则订购书的法律性质应为已合法成立的合同。
  
  二、商品房预售的法律问题
  
  (一)商品房预售合同的概念
  
  商品房预售合同是指房地产开发经营企业与承购人就转移在约定时间内建成的商品房所有权及商品房暂用范围内的土地使用权,支付商品房价金等事宜所达成的书面协议。预售是目前我国房地产市场商品房交易的主要形式。
  
  (二)商品房预售合同的法律性质和特征
  
  1.商品房预售合同的法律性质
  
  商品房预售合同虽名为预售,但不是买卖预约,而是本约,是买卖合同,只是房屋交付期在约定的将来的某一时间。买卖双方关于房屋面积、价金、付款方式、交房期限、违约责任等问题均明确约定,无须将来另行订立买卖合同,即可直接依约履行并办理房屋产权过户,达到双方交易目的。
  
  2.商品房预售合同的特征
  
  第一,商品房预售合同的标的物在签约时尚不存在。一般的房屋买卖合同的标的物是现成的物,而商品房预售合同的标的物是正在建造的、在未来约定的时期内竣工

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