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中介公司如何保护自己的佣金――买卖双方跳单的情况下

时间:2006-11-24栏目:经济法论文

  中介公司如何保护自己的佣金――买卖双方跳单的情况下
  
  奚正辉
  
  在二手房交易过程中,买卖双方利用中介公司提供的信息,私下成交的现象时有发生。导致这种现象的发生可能有如下几种原因:1、对买卖双方而言,各1%佣金也不便宜;2、房地产交易手续对有买卖房屋经验的人来说不复杂,可以自行办理;3、买卖双方缺乏诚信;4、中介公司的服务没有到位,没有让买卖双方满意。
  
  本文所谓跳单,是指出售方委托中介公司出售房屋,中介公司带买受方看房,买受方却跳过中介公司,直接与出售方签署买卖合同,办理交易过户。导致中介公司无法得到其应得的佣金。
  
  跳单在实际案例中反映出来的情况也十分复杂,不能一刀切,本律师以实际代理的跳单案件逐一进行剖析,希望给读者一点启发。
  
  案例一:2008年1月17日,王先生委托中介公司出售上海市天等路一套房屋,签署了《房地产居间合同》。2008年2月6日,中介公司介绍赵女士购买房屋,并签署《看房确认书》。事后,买卖双方私下成交,完成了交易。中介公司发现后,遂起诉买卖双方要求支付1%的佣金。
  
  法院判决支持了中介公司的诉讼请求,因为中介公司进行了居间行为,提供了相应服务。买受方绕开中介公司与出售方签订房屋买卖合同,逃避向中介公司支付佣金,应视为中介公司已完成对交易双方的居间义务,有权收取居间服务费用。
  
  案例二:2007年5月20日,出售方李女士与中介公司签署了《房地产居间合同》,委托出售上海市紫云路118弄的一套房屋。2007年5月24日,李女士签署了《服务费确认书》。2007年5月24日,中介公司带苏女士看了上海市紫云路118弄的一套房屋,并签署了《看房确认书》与《服务费确认书》。同日,买卖双方及中介公司签署了《购房协议书》,房屋转让价格为:294万元。后买卖双方通过其他中介公司签署了正式的《上海市房地产买卖合同》,并办理了交易过户,但是没有向其他中介公司支付佣金。中介公司遂起诉买卖双方要求各支付1%的佣金。
  
  法院判决支持了中介公司的诉讼请求,法院认为中介公司已经促成了买卖合同成立,买卖双方应当按照约定支付报酬。
  
  案例三:买受方倪女士在中介公司的陪同下查看上海市恒业路一套房屋,并签属了《看房确认书》。《看房确认书》中约定,买受方在看房后不再私下或通过第三方与出售方接触、交易。之后买受方与出售方通过其他中介公司成交,并完成了交易。中介公司发现后,随起诉买受方要求其按《看房确认书》的约定支付房价1%的违约金。
  
  法院没有支持中介的诉讼请求,认为《看房确认书》中有关违约责任的约定属于格式条款,具有加重看房人责任的情形,应为无效。居间人在促成合同订立后,才能取得报酬。考虑到居间人从事居间活动会产生一定费用,因此判令买方支持中介公司人民币200元的必要费用。
  
  案例四:2006年12月15日,夏先生委托中介公司出售上海市顾戴路一套房屋,双方签署了《房地产居间合同》。2006年12月13日,张先生委托中介公司以270万元居间购买该房屋,双方签署了《房地产居间合同》,并支付2万元定金给出售方。2007年3月9日,夏先生提出不想出售该房屋,要求解除居间合同,三方签署了《解约协议》,双倍返还定金给张先生,并赔偿中介公司1万元。事后,中介公司发现买卖双方私下成交,并且张先生于2007年5月24日办理了房地产权证。中介公司遂起诉到法院要求支付剩余的佣金。
  
  法院最终判决没有支持中介公司的诉请,认为房地产居间合同解除,(www.fwsir.com)中介公司再要求买卖双方支付佣金,没有法律依据。
  
  就法院的诉讼案件而言,中介公司与出售方及中介公司与买受方是两个独立的居间法律关系,所以中介公司需要分别起诉出售方与买受方,以上案例,为了方便大家理解,故将买卖双方放在一个案件中介绍。
  
  中介公司如何防止买卖双方跳单,以及在发生跳单的情况下如何保护自己的劳动成果,一直是中介公司关心的问题。本律师认为应该着重注意以下四点:首先,出售方在委托中介公司出售房屋时,中介公司一定要其签署房屋出售的居间合同,并复印其身份证。主要目的是证明中介公司有权出售该房屋,若出售方与买受方跳单,中介公司可以起诉出售方要求支付佣金。其次,中介公司在带买受方看房时,一定要其签署《看房确认书》,而且不能让买受方得到出售方的联系方式,并复印其身份证。主要目的是证明中介公司带买受方查看了房屋,实施了居间行为,若买受方跳单,中介公司可以起诉买受方要求支付佣金。再次,中介公司在买卖双方达成一致时,要其签署三方的居间合同。主要目的是证明中介公司实施了居间行为,并促使买卖双方达成了一致。最后,不要轻易解除居间合同及退还定金。防止客户事后跳单,一旦解除了居间协议,买卖双方跳单私下成交,中介公司的佣金就很可能打水瓢了。

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