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关注开发商诚信理顺合同关系严防虚假按揭
关注开发商诚信理顺合同关系严防虚假按揭李小兵
住房按揭贷款业务迅猛发展，并不意味着这项贷款没有风险。关注开发商的诚信、理顺合同法律关系、严防虚假按揭发生，对有效防范和化解个人住房贷款风险可以起到至关重要的作用。
关注开发商诚信
诚信问题一直都是社会经济生活中的一个重要问题，对金融市场来说尤为重要。金融作为经济的核心，其本质就是信用。目前社会上出现开发商挪用信贷资金、房地产假按揭、重复抵押、一房多卖等问题，已对银行信贷资金安全构成了极大的威胁。究其原因，主要是开发商的诚信问题，一方面，随着近年来土地储备制度的推行，房地产开发商前期投入的资金突然加大，使得一些自有资金不足的开发商，在项目开始就利用假个贷骗取银行资金。另一方面，由于房地产市场的连年升温，开发商为了抢占市场，一个项目未完又投入另一个项目，资金不足时就挪用银行资金，导致销售良好的项目也出现无钱还贷的情况。更有甚至者，当楼盘销售不佳时，意识到项目会出现问题，开发商直接通过虚假按揭将风险转嫁给银行。
针对开发商的诚信问题，一是要把好楼盘准入关。在拓展住房按揭贷款业务时首先要对合作开发商的实力、资金、信誉等方面进行资信考察，对楼盘项目除了调查开发商取得合法的“五证”外，还要综合评估其所处的地理位置、市场发展前景以及房屋结构、质量、价格等，把好楼盘准入关；二是加强对售房款的监管。凡我行参与合作办理按揭的项目，必须是我行与开发商和监理公司共同签订了预售资金监管协议的项目，售房款全部打入监管账户，开发商动用监管账户内的售房款必须先后经过监理公司审核和客户经理签字，确保售房款首先用于项目开发，否则不予拨款。三是正确把握贷款发放时间。发放住房按揭贷款时，按揭房屋必须是现房或多层主体结构封顶、高层完成总投资三分之二以上的期房。
理顺合同关系
个人住房按揭贷款一般涉及三方当事人：购房人、开发商和银行，其法律关系主要表现为商品房买卖合同关系和借款合同关系，这两个合同关系虽然各自独立，但相互之间存在一定的因果关系。商品房买卖合同关系是购房人与开发商之间形成的房屋买卖关系，合同的标的是房屋。借款合同是借款人与银行之间的借款合同关系，其标的是货币。在购房人与开发商签订的商品房买卖合同中，往往约定了采用按揭付款方式。购房人按开发商要求，到指定银行签订按揭贷款合同，并委托银行直接将购房人的贷款划给开发商。商品房买卖合同与借款合同的关系属于关联关系。首先，借款人申请借款的直接目的就是购房；其次，按揭银行在发放按揭贷款时对借款用途是明知的，同时约定用所购房屋作抵押；再次，开发商和按揭银行在发放按揭贷款前就已经签订项目按揭贷款合作协议，达成了一致意见，并由开发商提供阶段性保证担保；四，按揭银行与借款人之间往往还约定，委托银行将取得的按揭贷款直接支付给开发商。由此可见，商品房买卖合同成为个人购房按揭借款合同的前提，购买房屋成为借款合同的直接目的，当买卖合同因无效、被撤销或解除而不能履行时，个人住房按揭贷款合同的目的也随之不能实现，从而导致按揭借款合同无效、被撤销或解除。
正确认识两者之间的法律关系，对银行正确认识和控制个人住房贷款的法律风险有十分重要的作用。对于无效合同或合同被撤销，虽不能产生当事人所预期的法律效果，但并不是不产生任何法律后果。因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。针对无效合同的违法性，合同法不仅规定当事人负返还财产、赔偿损失的民事责任，还因为当事人订立无效合同侵犯了为法律所保护的社会秩序和社会公共利益，规定当事人承担其他法律责任，即当事人除应承担民事责任以外，还可能因其具有违法行为而应承担行政的甚至刑事的责任。合同解除制度是要解决有效成立的合同提前消灭的问题。作为市场主体，为了适应复杂多变的市场情况，在拟定和修改《个人购房担保借款合同》时，有必要把合同条款规定得更细致、更灵活、更有策略性，其中应包括保留解除权的条款等，使自己处于主动而有利的地位。
严防虚假按揭
个人住房按揭贷款面临的最大风险就是虚假按揭。所谓虚假按揭，是指开发商与借款人串通，通过制造虚假购房文件来骗取个人住房贷款的行为。实践中，要杜绝所有一切虚假行为十分困难，单就收入证明一项就很难办到。我们不能认为开发商或借款人提供了虚假资料的都是虚假按揭，事实上如果开发商与确有其人的借款人串通，即便制造虚假购房文件来骗取个人住房贷款，最终受害的不一定是银行，所谓“冤有头，债有主”，加之银行提供的是房价七成以下的贷款，拥有的却是借款人所购房屋的抵押权，在房地产市场连年升温、房价不断上涨的情况下，贷款损失的可能性不大。(www.fwsir.com)当然如果开发商虚构借款人（购房人），通过制造虚假购房文件来骗取个人住房贷款，由于借款人的身份虚假，没有真正的承贷主体，最终承担责任的可能就是开发商，由于法人责任的有限性，银行贷款损失在所难免。我们特别要防范的就是这种开发商虚构借款人（购房人）身份的虚假按揭。
对付虚假按揭，弄清购房人的真实身份至关重要，就好比蛇之七寸。做好以下几项工作，可以有效防范虚假按揭：（一）实行见面审查制度，弄清借款人的真实身份，杜绝由开发商代为审查（提供）借款人资料；（二）根据借款人的不同情况合理确定贷款期限和成数，防止“一刀切”；（三）结合本地房地产市场行情，核实房屋销售价格，重点审查首付款是否到帐；（三）重视房屋销售备案登记，严防“一房多卖”；（四）客户经理亲自办理抵押登记手续，保证抵押房屋优先受偿。
上千万元的资金先后投入股市，李勃没有驾驭能力，他以高薪请来大学时的同学当操盘手，自己做起“甩手老板”。后来，因为股市下跌，造成巨额损失。可他的父母直到案发仍蒙在鼓里，认为他是一个“乖孩子”。
醒悟篇--背后没老爹，分钱也难赚
背靠父亲这棵大树，躲在背后收钱，几年下来“赚钱”千万，既轻松又愉快，但没有真正学到“生意经”。他开始寻思着名正言顺地“干一番事业，做一个老板”。 李嘉廷不止一次地找李勃谈心，“你不要整天想着钱，学一点真本事，靠自己的劳动来养活自己。”李勃也似乎“懂事了许多”，每次都向父亲表态：“我要放弃贪图享乐，崇尚金钱的想法，自己开公司，做生意，凭自己的本事和能力吃饭。”
1998年，李勃得知某大型企业在香港收购的公司股票要上市，就敏感地以其“市场经济头脑”，意识到“其中必有大钱可赚”，因而携巨款“杀”入，准备大赚一笔。可人算不如天算，他所购买的股票，不仅不涨，反而猛跌。他一下“海”就被“海水”狠狠地呛了一口。
1999年，李勃与同学合作，先后投资200多万元，在昆明开办贸易公司，做自己的生意。尽管他涉足了许多行业，在云南商界呼风唤雨，但因为没有身为省长的老爸在背后支撑，李勃很快迷失方向，“什么钱也没有赚到”。
“在跌宕起伏的商海中，自己什么也不会。”李勃开始正确估价自己，发现离开父亲的关照，自己在茫茫人海中其实已经寸步难行。
李嘉廷情妇如是说：李嘉廷做情夫官还小了点
作为李嘉廷专案中的主要案犯之一的邹丽佳,捕前为云南省政协常委、香港新一代实业公司总经理、昆明佳达实业公司董事长、昆明佳华屋业发展有限公司董事长。近日,被云南省检察院以涉嫌行贿罪、涉嫌伪造国家机关公文、印章罪和涉嫌挪用资金罪移送审查起诉。
嫌李嘉廷职位不够高
今年48岁的邹丽佳中等身材,皮肤还算白净,在昆明办了大观商业城、建了云南省第一个五星级的酒店。她一向自恃自己是个有钱的女人,并多次对办案人员说:“我在国际上都有一定的位置,找李嘉廷做情夫,我还嫌他的人才不够好、职位不够高。”
她说:“我承认我和李嘉廷是有过那种亲密的关系。应该说,对于我们这种长期在香港和国外生活的人,大家在一起搂搂抱抱、接个吻,甚至于有那么一两次关于性的接触,都认为那是属于正常的交往,并不能就此说明那是所谓的情人关系。我和李嘉廷那样,唉!那算什么呀!我是出于十分感激李嘉廷才作出的反应,只能算是一种性的交往。”
原是晋宁县招待所女工
生长在云南的邹丽佳最初是晋宁县招待所的一名普通女工,1974年底调入昆明市土产公司从事工会工作,并与后来的丈夫相识相恋。随后,又调入昆明市供销社办公室工作。1975年2月,她结婚之后喜得千金。女儿13岁时到国外读书。1985年2月,邹丽佳全家移居香港地区,成为香港永久居民后,她一直在经商,主要经营房地产和炒股。
“我和我的先生一向感情都不错,我只爱我的先生。”邹丽佳经常对办案人员表态。她丈夫是华侨,主要在国外经营农场,在英国、南非等许多地方都有他们的生意。
出于感激送钱上门
邹丽佳经常对办案人员诉苦:“我在昆明做这个投资数亿元的佳华酒店,不知哭过多少次。佳华从1999年5月1日正式营业以后,为了它,我们在香港的家从大房子搬到了小房子,原来我家住花园,为了资金我们搬到了普通公寓楼;为了按时付银行利息,几千万的股票只卖几百万,因为酒店就像一个大老虎一样,时常张开大嘴寻找食物。李嘉廷算是帮我给大老虎喂食的人,我是一个懂得报恩的人,所以,我感激他。”
1998年的冬天,李嘉廷的岳父去世,邹丽佳得知他的妻子王骁第二天要赶回老家奔丧,就带上一笔数目不小的现金连夜赶去李嘉廷家里。李嘉廷一脸严厉地说:“邹丽佳,你搞什么事?你现在焦头烂额,正是需要花钱的时候。你还拿钱来!拿回去!拿去盖酒店去!”过后,李嘉廷妻子王骁收下了这笔钱。
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