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简论个人住房按揭中银行风险的防范

时间:2006-11-24栏目:经济法论文

         简论个人住房按揭中银行风险的防范
  
  秦凤伟
  
  伴随着住房分配制度货币化改革步伐的加快,商业银行个人住房按揭业务迅速从东部沿海地区发展起来,并呈现出向内地扩展的趋势。然而,个人住房按揭作为一个新生的事物在发展进程中因缺乏规范和法制理论的指导而存在诸多问题。这些问题都会反映到法律上形成一定的法律问题,故而个人住房按揭市场急待规范化、法制化。按揭市场的实践向广大的法律工作者提出了迫切的理论需求,要求他们就个人住房按揭业务中的诸多问题进行系统的科学的法律研究并建立相应的法律保障体系,从而为按揭市场保驾护航。与此同时为规范和保障个人住房按揭市场的健康发展,有必要对个人住房按揭市场发展过程中所暴露出来的各种法律问题进行研究。本文即在此背景下对个人住房按揭业务中的银行风险及防范等问题略陈管见,以期对我国个人住房按揭市场的健康发展有所助益。
  
  一、个人住房按揭的内涵及法律特征
  
  个人住房按揭是由银行、房地产开发公司(开发商)和购房人三方共同参加的买卖商品房的一种融资活动。作为一种崭新的融资方式(仅就中国而言),即为贷款买房子,它是在购房人交付银行规定的一定比例的购房款后,差额部分由银行提供贷款。个人住房按揭涉及银行、开发商、购房人三方,它在开发商、银行、购方人三者利益上找到了一个最佳结合点,既能帮助开发商尤其是中小开发商渡过难以筹集大量资金以应付高昂地价和建设费用的困境,又能帮助购房人缓解一时难以凑足较大数额购房款的困难,进而解决了资金供求矛盾,有利于实现住房的扩大再生产。因此,自个人住房按揭产生之日起,就大受三方欢迎并不断发展完善。其具体做法为:开发商为尽快取得售楼价款,向房地产市场推出楼花(期房)或现房,购房人向开发商订购期房或现房,交付一定比例的首期购房款(一般不超过购房总价款的30%),之后向与开发商订有协议的银行申请购房贷款,交清购房款余额,经出证、产权抵押登记后将物业权益移转给银行作抵押,购房人定期向银行还本付息,银行提供的此种贷款即为个人住房按揭贷款。
  
  个人住房按揭贷款是抵押贷款的一种特殊形式,也是银行贷款业务的重要组成部分。有人认为按揭贷款有所购房屋作抵押,又有开发商提供保证,可谓“双保险”,贷款风险系数趋于零。然而随着个人住方按揭贷款的迅速发展,这种观点显得愈来愈片面。事实上,银行在按揭业务中同样存在风险,实践中也出现了大量的按揭纠纷,银行信贷权益遭受到了极大的侵害。因此探讨和建立一套行之有效的个人住房按揭中银行风险的防范机制显得十分迫切和必要。
  
  那么,在按揭业务中银行风险来源于那些因素?有那些表现形式?要深刻、准确认识这些问题首先必须从法律角度分析个人住房——按揭的法律特征,这是分析银行风险、建立防范机制的前提。
  
  根据前述定义,个人住房按揭最显着的法律特征是:它涉及二个合同、三方当事人。具体分析如下:
  
  其一,二个合同是指购房合同和个人住房按揭贷款合同。前者是后者的前提,没有购房合同则必然没有按揭贷款合同;按揭贷款合同则是购房合同的补充,没有按揭贷款合同,购房合同就成为履行不能的合同。因此二个合同密不可分,互相作用,相互依存,任何一个合同的违约行为均可能导致另一个合同的履行成为不可能或者不必要,这是个人住房按揭区别于其他民事经济法律关系的一个突出特征。
  
  其二,三方当事人是指开发商、购房人和银行。(一)开发商和购房人之间是房屋买卖关系,双方的权利义务关系具体体现在购房合同中;(二)银行与购房人的关系则包含两层含义:第一层是借贷关系,购房人是债务人,银行是债权人;第二层是抵押关系,购房人是抵押人,银行是抵押权人。(三)开发商与银行的关系。目前理论界与实务界存在两种相异的观点:第一种观点认为是连带保证法律关系,开发商是保证人,银行是被保证人,开发商对购房人所借贷款本息向银行承担连带保证责任,一旦购房人未按约定归还银行贷款银行可向开发商进行追偿。第二种观点认为是回购权利义务关系,是购房人与银行之间的房屋抵押法律关系的一种延伸,是银行依法处分抵押物所产生的一种民事权利义务关系。当购房人逾期未还款构成违约时,银行依法处分抵押房产,开发商向银行允诺无条件回购该房产,并将回购房款优先偿还银行贷款本息,对此购房人作为抵押人在按揭贷款合同中予以书面确认。这实际上是抵押权人与卖方、抵押人就处分抵押物达成协议而产生的一种抵押物处分权利义务关系。
  
  二、商业银行在个人住房按揭中的主要风险
  
  在个人住房按揭的二个合同、三方当事人之中的任何一个环节,一旦发生违约情况,就很有可能发生银行风险,危及银行信贷资产安全,损害银行合法权益。因此,在个人住房按揭中银行风险无时不在,并且其来源多元化,表现形式多样化。概括起来银行在个人住房按揭中主要存在如下风险:
  
  (一)来源于开发商的风险
  
  1、开发商的欺诈行为。开发商在取得银行给予购房人的贷款后,用于其他用途或这携款而逃,此种情况在楼花按揭中产生的概率较大。
  
  2、开发商由于经营不善,导致楼盘烂尾,无法按期交楼致使购房协议无法履行,必然导致按揭贷款协议无法正常履行,银行信贷资产受到损害。
  
  3、由于开发商所建楼房存在质量缺陷,不符合合同要求等原因,购房人以开发商违约为由要求解除购房协议不再履行按揭贷款协议。
  
  4、开发商所开发楼盘没有取得合法使用权或伪造使用权证,无法取得房产证或开发商违法预售等原因,导致银行风险等。
  
  (二)来源于购房人的风险
  
  1、购房人经济状况严重恶化或发生其他足以影响其偿债能力的变故,无力继续履行按揭贷款协议。
  
  2、购房人死亡或者被宣告死亡或者失踪,继承人或财产代管人不再或不愿继续履行协议。
  
  3、购房人存在欺诈行为,故意提供虚假证明材料如个人收入证明、营业执照等。
  
  (三)来源于银行自身的风险
  
  1、银行在审查开发商资质、购房人还贷能力时因疏忽大意未发现开发商资质欠佳或购房人无力偿还贷款而放贷。
  
  2、银行在订立合同时因签章不规范导致合同未成立或者合同无效(在合同法中,当事人签字或盖章关系到合同的成立或生效,因此签章问题显得异常重要)从而危及银行权益。
  
  (四)来源于其它方因素的风险
  
  在按揭贷款协议履行期限内,由于国家政策、不可抗力等因素也会使银行存在风险。如国家因公共利益和公共基础设施建设需要征用房屋使用范围内的土地,虽给购房人一定补偿金但数额不足以清偿银行贷款,使银行未受清偿的部分贷款处于无法收回的境地;又如,因地震、火灾等难以预料的自然灾害导致楼房毁损、灭失而无恢复原状之可能或必要时,虽为房屋进行投保但保险公司因特殊原因破产或无力支付保险赔偿金从而使银行权益受到损害。
  
  三、建立防范机制,化解银行在个人住房按揭中的风险
  
  个人住房按借贷款的期限一般较长,各种人为事件或意外情况均有可能发生。事先对各种可能产生的银行风险进行有效的法律防范可谓明智之举,这也是维护银行信贷债权的根本所在。笔者认为银行风险防范应着重从

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