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建国后我国房地产法的发展简况

时间:2006-11-24栏目:经济法论文

  建国后我国房地产法的发展简况
  
  殷武
  
  房地产法是调整房地产所有权人之间、房地产所有权人与非所有权人(包括房地产使用人、修建人、管理人等)之间在房地产开发经营、房地产交易(包括房地产转让、房地产抵押和房地产租赁)、房地产权属、房地产管理等过程中发生的各种关系的法律规范的总称。房地产法有广义与狭义之分。广义的房地产法是指对房地产关系进行调整的所有的法律、法规、条例等的总称。它包括宪法民法经济法中有关调整房地产的条款以及土地管理法、城市规划法、城市房地产管理法等普通法的规定以及房地产行政法规、部门规章等。狭义的房地产法是指国家立法机关即全国人民代表大会制定的对城市房地产关系作统一调整的基本法律即《中华人民共和国城市房地产管理法》。
  
  本文拟从广义的角度对建国后我国房地产法的立法状况进行列举。按照历史发展的顺序,大体可以分为以下三个阶段:
  
  一、第一阶段:1949年——1978年的房地产法的立法状况
  
  1、1949年10月1日新中国成立后至1956年国民经济恢复时期
  
  建国初根据《中国人民政治协商会议共同纲领》,国家对属于地主、官僚资本家、反革命、战犯、汉奸及国民党政府的房地产分别采取了接管、没收、征收、征用的政策,中央人民政府1949年颁布了《公房公产统一管理的决定》;1950年的《中华人民共和国土地改革法》、《土地改革中对华侨土地财产的处理办法》、《城市郊区土地改革条例》、《关于填发土地房产所有证的指导》、《内务部土地政策司对目前城市房产问题的意见》;1951年政务院公布的《城市房地产税暂行条例》、《关于没收战犯、汉奸、官僚资本家及反革命分子财产的指示》;1953年政务院公布的《国家建设征用土地办法》和1955年《农业合作化示范章程》等。
  
  2、上世纪五十年代后半期到文化大革命前
  
  1956年《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》,通过付给房主租金对私房改造,通过对私营企业所占用的土地由国家赎买收归国有的形式,使城市土地成为以公有制为主体,从而从根本上确立了城市房地产的社会主义公有制。1961年对私房改造的政策性文件《关于加速城市私人出租房屋社会主义改造工作的联合通知》、1963年《关于对华侨出租房屋进行社会主义改造问题的报告》;1964年《关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》、《关于对港澳同胞出租房屋进行社会主义改造问题的报告》及1965年《关于私房改造中处理典当房屋问题的意见》等。这些意见、报告、通知等无疑对私房的社会主义改造起了政策性的指导作用。
  
  3、1966年——1976年十年文化大革命时期
  
  文革期间,由于极左思潮的影响,整个国家的法制建设遭到极大破坏,城市房地产管理也处于极度混乱之中,许多城市私房被非法接管、没收、公房被强占、破坏。在相当长的一段时间理,房地产立法陷于停顿状态,不仅没有建立新的房地产管理制度,原有的管理制度也遭到很大的破坏,严重阻碍了我国房地产市场的形成与发展。文化大革命中由于极“左”思想的影响及政策的混乱,造成了许多房产纠纷,特别是非法挤占没收私人房产情况严重。
  
  这一阶段的房地产法的立法特点主要有:
  
  1、这时期房地产立法主要是以部门规章、党的政策的形式出现。
  
  2、确立了城市土地为国家所有,农村土地归集体所有的原则,彻底消灭了土地私有制。土地供给由行政划拨;土地的经济价值不被承认。城市住房实行非商品化。
  
  3、立法数量过少;立法程序混乱,缺乏民主性;立法层次较低,缺乏科学性,规范性。
  
  二、第二阶段:1979——1994年的立法
  
  这一阶段又可分为复兴时期(1979年——1988年)与大发展时期(1988年——1994年)。
  
  1、复兴时期(1979年——1988年)。党的十一届三中全会以后,经历了几十载沉寂的房地产业开始了复苏,房地产“热”起来了。为使房地产业在生产、流通和消费等各个环节有法可依,国家加强了对房地产领域的法制建设,主要表现在:1982年国务院颁布《国家建设征用土地条例》、《村镇建房用地管理条例》;1983年城市私有房屋管理条例》、《建筑税征收暂行办法》、《城镇个人建造住宅管理办法》;1984年《城市规划条例》、《关于外国人私有房屋管理的若干规定》;1985年《村镇建设管理暂行规定》;1986年《中华人民共和国土地管理法》、《房产税暂行条例》、《城市维护建设税暂行条例》;1987年《关于加强城市建设综合开发公司资质管理工作的通知》。
  
  为了解决“文革”期间挤占、没收私人房屋问题,落实房产的政策主要有:1980年中办发(1980)75号文件《中央办公厅转发北京市委关于处理机关部队挤占私房,进一步落实私房政策的通知》;1982年《关于转发〈进一步抓好落实私房政策工作的意见〉的通知》;1984年《关于加快落实华侨私房政策的意见》;1985年《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》,1986年《关于进一步落实〈中央落实政策小组扩大会议纪要〉的补充意见》;1987年《关于落实华侨私房政策的补充意见》,1987年《关于进一步处理好城镇私房遗留问题的通知》。正式处理国家代管房产是1983年开始的,1983年《关于对国民党军政人员出走弃留的代管房产处理意见的通知》,1984年《关于加快落实华侨私房政策的意见》;1987年《关于落实华侨私房政策的补充意见》;1991年《关于处理去台人员房产问题的通知》。
  
  2、大发展时期(1988——1994年)
  
  1988年全国人大通过宪法修正案,土地的使用权可以以照法律规定转让,土地有偿、有期限使用制度得以建立,同年全国人大通过修改《中华人民共和国土地管理法》;1989年《中华人民共和国城市规划法》、《城市危险房屋管理规定》、《城市毗邻房屋管理规定》;1990年《城市房屋产权产籍管理暂行办法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用出和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》、《城市房屋拆迁单位管理规定》;1991年《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和暂让暂行条例》、《城市房屋修缮管理规定》;1992年《商品住宅价格管暂行办法》、《关于处理原去台人员房产问题的实施细则》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》、《工程建设国家标准管理办法》;1993年《村庄和集镇规划建设管理条例》、《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》、《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》;1994年7月《城市新建住宅小区管理办法》。这一时期的房地产立法在数量和质量上是前一时期无法比拟的。

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