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浅析共有人的优先购买权

时间:2007-8-14栏目:司法制度论文

在司法实践中,按份共有的某一共有人转让或出卖其所占有的份额财产时,对其他共有人未尽通知义务或擅自处分的纠纷处理中,享有优先购买权的共有人优先购买权受到侵害,优先购买权如何实现,在审判实践中存有争议,本文就共有人的优先购买权的法律特征、行使条件、实现方式作以粗浅的探讨。
一、共有人优先购买权的法律特征
所谓优先购买权是指特定的民事主体依照法律规定享有的先于他人购买某项特定财产的权利①。而共有人优先购买权是指共有人在共有财产被转让时, 就可以转让的不动产或动产份额,作为共有人享有同等条件下优先购买的权利。
(一)权利法定性
民法通则》第七十八条第三款规定:“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或转让,但在出售时,其他共有人在同等条件下有优先购买的权利。”《民法通则若干问题意见(试行)》第九十二条规定共同共有财产分割后,一个或数个原共有人出卖自己分得的财产时,如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或配套使用,其他原共有人主张优先购买权的,应当予以支持。《物权法》第一百零一条规定:“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。《民法通则》与《物权法》关于共有中的优先购买权的规定内容具有一致性的。立法目的主要是为了保护已经存在的共有关系,维护共有关系的稳定和所有共有人的利益。同时,避免和减少共有人之间的纠纷的发生。
(二)权利物权性
共有中的优先购买权是否具有物权性质存在不同观点。一种观点认为共有中的优先购买权不具有物权性质。认为优先购买权附随于买卖关系,法律设定此项权利是应当视为买卖关系的组成部分,对出卖人设定附加的义务,是债权属性,不是有物权性质。另一种观点认为优先购买是具有物权性质的债权②。第三种观点认为,优先购买权具有物权的效力,可以对抗第三人,属于物权范畴,具有物权性③。笔者同意第三种观点。理由是1、符合物权法定原则。《物权法》第五条规定:“物权的种类和内容由法律规定。”依法律规定共有关系的优先购买权是法律对共有人的特定保护。2、共有关系 的优先购买权具有对抗第三人的效力。符合物权法律特征。3、若将共有关系的优先购买权视为债权,当优先购买权被侵害时,是权利难以实现,按照债权理论,共有关系的优先购买权被侵害只能依债权被损害而要求合同责任、侵权责任、不当得利返还责任,而优先购买权的违约责任、损害结果的不可确定性,在司法实践中难以操作,使法律规定的优先购买权不具有实际意义,不利于维护共有关系和保护被侵害共有人的权益。变向的鼓励出卖人,不履行通知义务而擅自处分共有财产。
(三)共有关系中的优先购买权是一种期待权
共有关系中优先购买权并不是优先购买权利人在任何时候都享有的一种现实权利。仅是出卖人在出卖自己份额时,优先购买权利人在同等条件下有优先购买的权利,其权利表现方式为可能性,其前提条件是出卖人出卖自己的份额。另外一个条件是“在同等条件下”。只有这两个条件均满足,这种可能性的权利转变为现实的权利。因此说共有关系的优先购买权是一种期待权,是一种具有物权性质的期待权。
(四)共有关系中的优先购买权是一种附条件的形成权
所谓形成权,是指权利人可以自己一方的意思表示使法律关系发生变动的权利。④当优先购买权人满足了共有人出卖自己份额,具有“同等条件”,且没有合同约定时,优先购买权人在附加上述条件情形下可以完全排除出卖人与第三人签订合同的可能。也有观点认为,共有优先购买权不是形成权,因为该权利只是在某一共有人要出卖其份额时其他共有人较之有关系以外的第三人有优先购买的权利,而不是直接使法律关系发生变动,直接与出卖人形成买卖关系。⑤笔者赞成第一种观点共有关系若不附加上述条件,不符合形成权法律特征,即不能凭自己一方意思表示而直接发生法律关系发生变动,但附加条件成就时,其完全可以对抗共有关系以外的第三人,并完全可以形成与出卖人的转让共有财产份额的买卖合同关系。因此不是绝对的形成权而是附条件的形成权。
二、共有关系中优先购买权的行使
由于共有关系中的优先购买权是一种期待权和附条件的形成权,优先购买权利人的行使条件也必然是严格和受到限制的,其具体条件为:
(一)共有关系存在。共有优先购买权人行使优先购买权时共有基础存在,若不存在则不享有优先购买权。另外出卖人的共有份额必须是明确无争议的,若共有关系中的共有份额不确定,则应首先确定各自共有份额。其次,出卖人共有财产必须是没有被司法机关和行政机关采取控制性措施和处分性措施的财产。如共有房屋中,出卖人的共有份额若被司法机关和行政机关查封或将被强制执行。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条第二项的规定:“司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不得转让”的规定。优先购买权人在司法机关、行政机关对该项财产处置前不能行使优先购买权。
(二)共有优先购买权人行使优先购买权人必须受“同等条件”限制。“同等条件”必须是按照通常交易习惯的同等条件,有约定则遵从约定。如价格条件相同,优先购买权人可行使优先购买权。支付条件,如是即时支付还是分期支付,若是价格相同都是即时支付,共有人优先购买权人则可行使优先购买权,若分期支付,优先购买权人与第三人分期付款期限相同则可行使优先购买权,否则即不具备同等条件,即不能行使优先购买权,另外优先购买权人行使优先购买权必须在合理期限内行使。我国法律现没有对优先购买权人的合理期限作出明文规定。但应根据出卖标的物的特点确定合理期限,给优先购买权人以足够的筹款等行使优先购买权的必要准备期限,同时也要综合考虑出卖其份额的具体客观情形,不能使优先购买权人无限制期限的行使优先购买权。若是不需要登记的动产应以一个月以内酌定合理期限,若是不动产或需要登记的动产,可参照《民法通则意见》第118条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”参照以上规定,综合考虑出卖人的利益和享有优先购买权人的优先权的保护。
三、共有关系中优先购买权的实现方式
(一)共有人内部优先购买权的实现。
在共有关系中,某一共有人拟转让其份额时, 其他共有人都要行使优先购买权,其他共有人谁更有优先购买权,法律没有相关规定。一种观点认为由拟出让人决定谁更有优先购买权。理由是为减少不必要的纠纷,充分尊重出让人的所有权,应该由出让人自己决定⑥。第二种观点认为以抽签方式决定。理由是法释(2004)16号《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十六条第二款规定“顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的,以

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