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在城市房屋拆迁中合理使用物权法

时间:2007-11-21栏目:民法论文

现实中违法拆迁问题的屡屡发生,使人们对物权法的实施寄予厚望。
征收 为何会产生征收制度?私产为何成为公产?
由拆迁而引发的纠纷和群体性事件是当前社会广泛关注的一个热点问题。物权法从保护公民物权的角度对政府的征收征用行为进行了规范,对拆迁问题作了相应的规定,突出了对公民私有财产的保护,为公民维护自身合法权益提供了有力武器。不过,物权法对征收中的“公共利益”和“补偿标准”等规定仍然比较原则,它还有赖于同其他法律规范一起共同为公民的私产提供切实可行的保护。
在法治国家中,公民的私有财产会受到严格的保护,尤其是作为个人安身立命根本的居所,法谚中更是有“风能进、雨能进,国王不能进”的说法。但严格说来,这是比较极端的表述,事实上,“国王”并非绝对不能进——为了公共利益需要,公权力不仅可以进入私产,而且甚至还可以将之“征”为公产,即进行征收。私权重要但并不绝对,为了维护公共利益,现代各国法律一般都对私有财产所有权作出一定的限制性规定,比如征收或者征用。
征收是国家以行政权取得他人财产的行为,通常是政府以行政命令的方式从集体、单位和个人处取得土地、房屋等财产。比如你的房子正好坐落在国家要修建的高速公路路线上,国家就可以在给予补偿的同时依法对房子进行征收、拆除。
征收本属于行政关系,但由于它是物权变动的一种特殊情形,因而物权法对其进行了规定。物权法规定,为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
由于相对于政府的公权力而言,被征收人往往处于弱势地位,为了保护公民的私有财产不受非法侵犯,物权法特别规定,征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。这是保护被拆迁人利益的重要法律依据。
与征收相关的还有征用。根据物权法的规定,征用是指因抢险、救灾等紧急需要,国家强制使用单位、个人的财产,但在使用后应将征用财产返还被征用人,如果造成毁损、灭失的,要给予补偿。
对于动产,国家只能征用而不能征收。比如发生洪水灾害,国家紧急需要车辆将人员转移到安全地区,这时就可以对单位或私人的车辆进行征用,但必须在使用后返还。如果在使用过程中造成车辆损坏的,还应当给予补偿。
被拆迁人可获哪些补偿
《城市房屋拆迁管理条例》对拆迁问题做了具体规定。根据条例,对城市房屋拆迁的补偿可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。货币补偿的金额,以房地产市场评估价格确定,具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。实行房屋产权调换的,应当计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格,结清产权调换的差价。
  具体补偿内容包括:
 □安置房 拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋,用于拆迁安置。
 □搬迁补助费 拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。
 □临时安置补助费或周转房 在过渡期限内,被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的,拆迁人应当支付临时安置补助费;被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的,拆迁人不支付临时安置补助费。搬迁补助费和临时安置补助费的标准,由省、自治区、直辖市人民政府规定。
 □停产停业补偿 因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的,拆迁人应当给予适当补偿。
 土地被征收可获哪些补偿
 农民耕地被征收的,可获下列补偿:土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费、青苗补偿费和社会保障费用。
 土地补偿费为耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍;安置补偿费按需安置的农业人口数计算。每人的安置补助费标准,为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍,但每公顷最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍;土地上附着物和青苗的补偿费,由省、自治区、直辖市规定。
观念辨析
能否根治拆迁之痛
因房屋拆迁而冲突频发,群体性事件不断,是近年来我国社会中一个引起广泛关注的问题。物权法的颁布让不少人看到了希望,一些拆迁户对于通过物权法保护他们的合法权益寄予了很大期望。应该说,物权法突出强调了对私有财产的保护,这是其重要意义所在,但是希望通过一部物权法来彻底解决拆迁问题,认为有了物权法,就可以据以防止非法拆迁、野蛮拆迁等不法行为的发生,也是不现实的。
对于财产的征收问题并不是物权法的新规定,我国宪法和城市房屋拆迁管理条例等法律法规对此有专门规定。虽然物权法从保护公民物权的角度对拆迁行为做了规范,但它是对宪法条文的适用和具体化,并不是另起炉灶的全新规定,并且囿于物权法本身的法律性质,规定也比较原则,更具操作性的规范还需要有关行政性规范来提供。
就拆迁问题的法律规定来说,何为公共利益和如何确定征收补偿标准是人们最为关心的问题。物权法在制定过程中,有人提出应明确界定公共利益的范围,以限制有的地方政府以“公共利益”之名滥用征收权力。但立法机关反复研究后认为,在不同领域内,在不同情形下,公共利益是不同的,情况相当复杂,物权法难以对公共利益作出统一的具体界定,还是分别由土地管理法、城市管理法等单行法律规定较为切合实际。对于征收补偿问题,立法机关研究后同样认为,考虑到各地的发展不平衡,具体的补偿标准和补偿办法,宜由土地管理法等有关法律依照物权法规定的补偿原则和补偿内容,根据不同情况作出规定。
虽然物权法对于拆迁问题的规定比较原则,但是它的重要意义仍然不可忽视,它对公民私有财产的保护精神,对拆迁行为原则的规定都为了公民保护自身权益提供了有力武器。
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