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原告代理词

时间:2015-7-7栏目:法律文书

  原告代理词(一)

  尊敬的审判长、审判员:

  四川鼎立律师事务所接受原告成都远景房地产开发有限公司(以下简称原告)的委托,指派我担任本案原告的诉讼代理人。接受委托后,我认真查阅了案卷材料,进行仔细的调查,现在又参加了本案的审理活动,根据法庭调查的内容和法律的规定,发表如下的代理意见,恳请法庭支持原告的诉讼请求。

  一、本案原告成都远景房地产开发有限公司依法享有地役权

  地役权是指为自己的不动产的便利而使用他人的不动产的权利,是通过约定而得以利用他人不动产的一种物权。是一种用益物权的范畴。地役权中的“地”并不限于土地,也包括其他的地上建筑物等。地役权一般涉及两块土地,且这两块土地分别属于两个所有权人或使用权人,其中一块土地向另一块土地提供便利。依据《中华人民共和国物权法》第156条规定,“地役权人有权按照合同约定,利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地,自己的不动产为需役地。” 依据《中华人民共和国物权法》第158条规定,地役权自地役权合同生效时设立。本案原告通过和被告成都依依制衣厂签定地役权合同,地役权合同是双方真实意思的表示,符合法律规定,且已经生效执行,因此,原告依法取得了对成都依依制衣厂所在土地的地役权。

  二、本案原告成都远景房地产开发有限公司的地役权应当受到法律的保护

  根据法律的规定,地役权设立后,地役权人地役权人有权按照合同约定,利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。同时,依据《中华人民共和国物权法》第159条规定,供役地权利人应当按照合同约定,允许地役权人利用其土地,不得妨害地役权人行使权利。

  三、本案原告成都远景房地产开发有限公司的地役权对被告四川金鼎房地产开发有限公司具有约束力。

  依据《中华人民共和国物权法》第159条规定,供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时,转让部分涉及地役权的,地役权对受让人具有约束力。

  四、本案二被告的行为侵害了原告的地役权,应停止侵害,并赔偿违约金

  第十四章 地役权

  第一百五十六条 地役权人有权按照合同约定,利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。

  前款所称他人的不动产为供役地,自己的不动产为需役地。

  第一百五十七条 设立地役权,当事人应当采取书面形式订立地役权合同。

  地役权合同一般包括下列条款:

  (一)当事人的姓名或者名称和住所;

  (二)供役地和需役地的位置;

  (三)利用目的和方法;

  (四)利用期限;

  (五)费用及其支付方式;

  (六)解决争议的方法。

  第一百五十八条 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的,可以向登记机构申请地役权登记;未经登记,不得对抗善意第三人。

  第一百五十九条 供役地权利人应当按照合同约定,允许地役权人利用其土地,不得妨害地役权人行使权利。

  第一百六十条 地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地,尽量减少对供役地权利人物权的限制。

  第一百六十一条 地役权的期限由当事人约定,但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

  第一百六十二条 土地所有权人享有地役权或者负担地役权的,设立土地承包经营权、宅基地使用权时,该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。

  第一百六十三条 土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的,未经用益物权人同意,土地所有权人不得设立地役权。

  第一百六十四条 地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的,地役权一并转让,但合同另有约定的除外。

  第一百六十五条 地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的,在实现抵押权时,地役权一并转让。

  第一百六十六条 需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时,转让部分涉及地役权的,受让人同时享有地役权。

  第一百六十七条 供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时,转让部分涉及地役权的,地役权对受让人具有约束力。

  第一百六十八条 地役权人有下列情形之一的,供役地权利人有权解除地役权合同,地役权消灭:

  (一)违反法律规定或者合同约定,滥用地役权;

  (二)有偿利用供役地,约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。

  第一百六十九条 已经登记的地役权变更、转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。

  原告代理词(二)

  审判长、合议庭:

  北京市ABC律师事务所受陆建辉(以下称“原告”)之委托,指派我就原告诉郑梅(以下称“被告”)合同纠纷一案担任原告的委托代理人。开庭前,本代理人根据原告主张,搜集了支持原告主张成立的证据,并依法参加了合议庭组织的庭前证据交换。本代理结合本案的事实及庭审情况,发表以下代理意见:

  一、被告构成欺诈事实清楚、证据充分。

  原、被告于**年6月15日签订房地产开发合作协议(见原告提交的证据1),约定原告向山东世纪德润置业服务有限公司(以下称德润公司)出资1080万元,被告向原告转让其持有的德润公司40%股权,双方合作开发位于309国道周村贾黄村的地产项目。协议第一条表明,被告持有德润公司100%股权。但经法庭调查查明,被告所持有德润公司股权已于**年10月16日全部转让,其不再是德润公司股东(见原告提交的证据2)。对此被告辩称其所转让德润公司股权的受让方是其设立的一人有限公司,所以其仍对德润公司具有实际控制权,而且协议中也写明“合并持有”。对于被告的答辩,原告不能予以认同。公司法解释一规定,合并持有是指两个以上股东持股份额的合计。合并持有的基础是持有,而不是被告所谓的控制。被告为何要选择这样一种较为复杂的股权持有形式原告不得而知,但其在协议中的表述符合《民通意见》第68条的“故意告知对方虚假情况”,构成欺诈行为。

  原、被告在协议中表明,合作的项目是纺织市场的房地产开发、销售、运营管理。根据我国《房地产开发企业资质管理规定》的规定,“未取得房地产开发资质等级证书(以下简称资质证书)的企业,不得从事房地产开发经营业务。”经法庭调查查明,原、被告双方订立合同时,德润公司并不具有前述房地产开发资质,根本不具有履行合同的能力。对此被告辩称签订合同时德润公司已向潍坊市建设局申请房地产开发企业资质,正在办理过程中,并于**年7月8日办妥相关手续。对于被告的答辩原告不能予以认同。被告于**年7月8日仅仅是在工商行政管理部门将其经营范围扩大至包括房地产开发,并未从其所属地方人民政府房地产开发主管部门获取房地产开发资质等级证书,所以仍不能从事房地产开发经营业务。被告明知此情况却故意隐瞒,符合《民通意见》第68条的“故意隐瞒真实情况(保持沉默者)”,构成欺诈行为。

  二、即使被告没有欺诈的故意,被告的行为也已经违约。

  合作协议中约定,“有关该项目前期筹备发生的费用需经双方确认同意,方可计入该项目公司成本。”原告已经分期向德润公司汇入款项200万元,但在**年9月25日原告向人民法院申请财产保全时查明被告及德润公司银行账户存款只有2940元(见原告提交的证据3)。但是在此期间原告未对德润公司任何支出成本签字确认费用。所以原告认为被告未能按照约定使用投入款项,并且有骗取出资的嫌疑。

  综上所述,本代理人认为,被告在订立合同过程中故意隐瞒自己已不再具有德润公司股东身份的事实,并且在明知德润公司不具有房地产开发资质的情况下与原告签订房地产开发合作协议,构成欺诈行为。原告向德润公司投入的资本没能实现预期的收益,还丧失了与他人合作的机会,其利益受到了损害,根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款和第五十八条的规定,请求人民法院撤销双方合作协议,判令第三人德润公司返还原告的出资,并判令被告承担原告所受损失。

  上述代理意见,请合议庭评议时参考。

  代理人:北京市ABC律师事务所

  律师:杨琨

  原告代理词(三)

  尊敬的审判长、审判员:

  依据《中华人民共和国律师法》的规定,西桥区修文律师事务所受原告西安东方大市场的委托,指派刘烁、王琰律师代理原告西安东方大市场诉被告葛瑛与赵江房屋买卖合同纠纷一案。开庭前,我们听取了被代理人陈述,查阅了本案卷宗材料,对本案做了细致、全面的了解并进行了相关调查。我们结合本案事实和有关法律规定,现发表如下代理意见,希望法庭予以采纳:

  一、被告葛瑛与被告赵江签订的房屋买卖合同无效,理由如下:

  (一)被告葛瑛无权通过签订合同处分属于我方当事人的房屋。东方明珠商务小区系我方当事人开发建设,其所有权属于我方当事人。被告葛瑛原系东方大市场业主委员会主任,未经我方当事人授权,因此没有代理权,所以不得自行处分我方当事人房屋。但被告葛瑛却于2004年私自仿制刻造我方当事人合同专用章,与被告赵江签订了房屋买卖合同。对于被告葛瑛无权处分我方当事人房屋的行为,有些已被人民法院以其无处分权为由予以撤销,对此我们有《人民法院民事判决书》一份为证。

  (二)被告葛瑛与被告赵江签订的房屋买卖合同违反了《中华人民共和国合同法》第52条第3款和第5款的规定,所以二被告签订的合同无效。首先,被告葛瑛私刻我方当事人合同专用章的目的是以我方当事人的合法身份出卖我方当事人的房屋,其行为属于以合法形式掩盖非法目的,违反了《中华人民共和国合同法》第52条第3款的规定,故二被告签订房屋买卖合同无效。其次,被告葛瑛私刻我方当事人合同专用章的行为因触犯《中华人名共和国刑法》第280条第2款于2008年被人民法院判处刑罚,其行为违反了刑法的强制性规定。而根据《中华人民共和国合同法》第52条第五项,“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同,属于无效的合同。对此我们有人民法院刑事裁定书一份佐证。

  二、被告赵江属于恶意第三人,理由如下:

  根据《中华人民共和国物权法》第106条,构成善意取得必须同时具备三个条件:1、受让人受让该不动产或是动产时是善意的;2、以合理的价格进行转让;3、转让的财产应当登记的已经登记。而被告赵江皆不满足此三要件。理由如下:

  (一)被告赵江在订立合同是存在过失。

  葛瑛私刻东方大市场合同专用章,被告作为一般公民虽无法辨别真伪,但其对葛瑛的代表身份具有审查义务,即应当确定被告葛瑛是以什么身份来与自己签订合同的,而不是仅凭一个章子便相信对方对该房屋具有合法的处分权。而且作为买房人,从社会常理来说,应该在签订合同之前检查房屋的有关产权证明及相关文件。而被告赵江在订立合同时并未做相关审查,所以其行为存在相当过失。

  (二)被告赵江购买的房屋价格显然不合理。

  根据我方调查,**年西安市市场平均房价为2546元每平方米,按此价计算,77.19平方米的房屋价值应该为196525.17元人民币,被告赵江仅以6万多元购买此房屋,显然与一般市场价格相差甚大,对此有合同为证。对此被告赵江辩称是因为我方当事人房屋存在设施、环境等问题,所以才会如此低价,我方不同意其观点。因为房屋主要价格在于房屋本身,至于其他方面的因素可能会对房屋价格有所影响,但不会导致如此悬殊的价格。

  (三)被告赵江并未取得该房屋的所有权。

  根据《中华人民共和国物权法》第9条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记登记,发生效力;未经登记,不发生效力。”被告赵江并未对此房屋进行依法登记,所以并未取得该房屋房屋的所有权,既然没有取得该房屋的所有权,就更不能说被告赵江是善意取得,所以被告赵江不是善意第三人。

  恶意与善意在实质上都属于主观的心理状态。但在法律必须以一定的客观外在表现来加以判断。我方以上所列举的理由是根据法律规定和客观事实提出的。综合原告以低价购买房屋的事实、以及其并未办理房屋转让登记的事实,我方认定被告赵江为恶意第三人且不能合法取得我方当事人的房屋。

  三、我方始终坚持被告葛瑛与被告赵江签订的房屋买卖合同无效,无效合同自始无效,不存在追不追认的问题,更不能通过追认而使本来无效的合同归于有效。对于二被告提出我方已追认其房屋买卖合同效力的问题并没有法律意义,我方不对此展开详细论述。

  综上所述,本案被告葛瑛与被告赵江恶意侵犯了我方当事人房屋所有权,事实清楚,证据确凿,对我方当事人造成的经济损失二被告应当承担连带责任,依法予以赔偿。我们请求法院秉承“依法打击不法行为,保护公民合法权益”的原则,确认二被告签订的房屋买卖合同无效,赔偿我方当事人经济损失1万元。

  西桥区修文律师事务所

  律师:刘烁、王琰

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