您现在的位置: 范文先生网 >> 经济论文 >> 房地产论文 >> 正文

美国土地征用和房屋拆迁中的司法原则和判解——兼议中国城市房屋拆迁管理规范的改革

时间:2006-11-22栏目:房地产论文

  从人猿相揖别的时代开始,房屋便成为人类生活资料中最重要的组成部分。它从当初只是为了挡风遮雨的原始功能,逐步发展成一种文化, 一种文明,一种资产和产业。从古到今,从城市到乡村,人们本能地将一生的大部分积累投资在房屋这种具有特殊价值的不动产上。对于那些可以被称之为“芸芸众生”的人们来说,房屋就是他们人格权、生存权不可或缺的构成。所以,土地和房屋问题事关大众的根本利益和社会 长期稳定, 各国政府和立法机构无不给予特别的重视。

  在惜墨如金的美国宪法中,其第五条修正案专门规定:“非依正当程序, 不得剥夺任何人的生命,自由或财产; 非有合理补偿, 不得征用私有财产供公共使用。” 联邦宪法第十四条修正案要求州政府依据正当法律程序取得私有财产并保证不得拒绝法律对公民的平等保护。各州宪法对此问题也有类似规定。

  美国宪法的文本, 二百多年来没有作过一个字的改动, 它的基本内容非常稳定。它所增加的内容都是以修正案的形式补充进去的, 权利法案就是整个美国宪法的前十条。对于修正案的增加, 美国国会也非常谨慎。从1789年以来, 尽管曾经有三千多条修正案被提出, 但是, 至今为止, 美国国会只通过26条宪法修正案。其中, 直接涉及政府财产征收的就有两条。可见, 这一问题之举足轻重。

  在美国, 征收主要分两种形式。第一种称为Police power, 通常直译为警察权,是政府为了保护公众健康,安全, 伦理以及福利而无偿对所有人的财产施以限制乃至剥夺的行为。警察权包括土地区划( Zoning), 建筑以及健康法规(Building and Health Code), 让移要求(Set-back Requirement), 土地分割(Abatement), 污染(Pollution) 以及出租管制(Rental Control) 等。警察权准许政府规划私人土地, 而不需要支付补偿。这种征用的方式得以适用的场合非常有限, 并受到相关法律的严格制约。第二种是有偿征收, 英文称为eminent domain 或 condemnation , 指政府依法有偿取得财产所有人的财产的行为。本文讨论的主要是指第二种征收形式。

  美国联邦宪法第五条修正案关于有偿征收 ( eminent domain )的规定具有决定性的意义, 该修正案规定了征收的三个要件:

  1) 正当的法律程序( Due process of law);

  2) 公平补偿 ( Just compensation);

  3) 公共使用 ( Public use)。

  首先, 什么是正当的法律程序? 通常, 征收行为应当遵循如下步骤:

  1) 预先通告;

  2) 政府方对征收财产进行评估;

  3) 向被征收方送交评估报告并提出补偿价金的初次要约; 被征收方可以提出反要约( counter-offer)。

  4) 召开公开的听证会 ( Public hearing) 说明征收行为的必要性和合理性; 如果被征收方对政府的征收本身提出质疑, 可以提出司法挑战, 迫使政府放弃征收行为。

  5) 如果政府和被征收方在补偿数额上无法达成协议, 通常由政府方将案件送交法院处理。

  为了不影响公共利益, 政府方可以预先向法庭支付一笔适当数额的补偿金作为定金, 并请求法庭在最终判决前提前取得被征收财产。除非财产所有人可以举证说明该定金的数额过低,法庭将维持定金的数额不变。

  6) 法庭要求双方分别聘请的独立资产评估师提出评估报告并在法庭当庭交换;

  7) 双方最后一次进行补偿价金的平等协商, 为和解争取最后的努力。

  8) 如果双方不能达成一致, 将由普通公民组成的民事陪审团来确定“合理的补偿”价金数额。

  9) 判决生效后, 政府在30天内支付补偿价金并取得被征收的财产。

  第二,公平补偿 ( Just compensation)。主要体现在三个方面:

  1,主体的公平: 即有权得到补偿的不仅仅包括财产的所有人, 还应当包括财产相关的收益人, 如房地产的承租人。

  2.客体的公平, 即取得补偿的对象不仅仅包括房地产本身, 还应当包括房地产的附加物, 以及与该房地产商誉有关的无形资产 ( Goodwill)。

  3.估价的公平, 这是指法律要求补偿的价金应当以“公平的市场价值( fair market value)”为依据。至于什么才是公平的市场价值,目前最有效的方式是: 双方分别聘请的独立的资产评估师提出评估报告。如果各自的评估报告结论相差悬殊, 则由法庭组成的陪审团裁定。人们可以抱怨, 资产评估师的报告并非完美和科学, 但是在先阶段经济科学的发展水平上, 除此之外, 人们实在没有什么更好的办法来解决这个问题。在司法实践中,美国法院通常都认定高出政府补偿价格的评估报告。因此,有关政府征收方面的法律案件,通常都是职业律师们竭力追逐的目标。在律师费用的收取上, 与交通肇事案件和医疗事故案件一样,大多采用不胜诉不收费的方式 ( can be handled on a contingency based on a percentage of the amount the attorney obtains over and above the amount of the condemning agency‘ offer ) , 如果胜诉, 律师可以从当事人额外期待的政府补偿金中获得较大比例的金额。如果政府一方胜诉,另一方也不需要为此支付政府方的诉讼费用。

  案例1: 圣地亚哥市诉索比科保险金融公司。

  被告是一家位于美国和墨西哥边境的保险金融公司。由于政府的征用行动, 该公司被迫迁移到一个运营费用较贵的地点。但是, 有趣的是,公司迁入新地点后, 恰好遇到墨西哥的货币(比索)贬值, 公司的营业额每月增加了400%,公司为此因祸得福。但是该公司仍然不接受政府提出的补偿金, 提出要求政府补偿其商业信誉的损失。经过两审诉讼程序,陪审团拒绝了被告的请求。

  之前和搬迁之后的差异 (损失) .仅仅提出新地点的运营费用增加, 并不能直接证明这一损失。何况由于搬迁后公司的营业额每月增加了400%的事实, 已经使该公司提出类证明成为不可能。

  案例2: 粮食转运公司诉某郡政府。

  原告是一家经营谷物的粮食转运公司, 近半个世纪里,一直在铁路沿线经营谷物转运业务, 并在租赁 土地上建筑了仓储等辅助设备, 公司的业务具有相当的稳定性。1967年政府实施征收铁路公司, 同时包括原告租赁

的财产。当时, 原告与铁路公司的租赁合同还有7年半届满。在诉讼中, 政府承诺补偿原告租赁合同的损失, 包括附加建筑物的损失。但原告提出, 政府还应当补偿租赁合同可能延续而带来的后续利益。法院认为, 在确定一个合理的市场价值时, 可以推定这一市场价值应当是一个买方在正常市场状态下愿意支付给卖方的现金价值。在本案中, 假定原告出卖其公司, 那么买方应当认为该租赁合同还会延期, 直至设备的使用寿命终止。法院认为, 原告主张的公平市场价值应当是指它的现存利益及未来利益。现存利益包括它拥有的资产净值, 未来利益包括租赁合同尚存7年半期限的利益, 以及7年半以后租赁合同可能延期所带来的利益。法院判决原告胜诉。

  第三,公共使用。在此, 法律对公共使用的内涵采用了广义的解释。首先, 公共使用的规则排除了政府利用行政权利损害某个个体利益的同时使另一个体收益, 比如征收A的住房给B开设零售商店, 就不能构成公共使用。但公共使用并不意味着政府征收的财产只能或给一般公众使用。政府征收财产又立即转让给多数私人使用, 同样构成公共使用。

  案例3: 土地所有人诉夏威夷州政府。

  在夏威夷成为美国的一个独立州之前, 该岛的最初定居者实施的是一

[1] [2] [3] 下一页

下页更精彩:1 2 3 4 下一页