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物业服务合同法律问题浅析

时间:2022-11-12 11:09:58 赛赛 房地产论文 我要投稿
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物业服务合同法律问题浅析

  在不断进步的社会中,随时随地,各种场景都有可能使用到合同,它也是减少和防止发生争议的重要措施。那么大家知道合法的合同书怎么写吗?下面是小编为大家整理的物业服务合同法律问题浅析,欢迎阅读与收藏。

物业服务合同法律问题浅析

  随着我国社会主义市场经济制度的建立和发展,住房制度改革的深化,商品房市场逐步确立和完善,居民自己购买房屋已成为普遍现象。与之相适应,传统的行政福利型房屋和单位自行管理已逐渐为现今的专业化物业管理所取代。物业管理作为房地产经营管理的一种专业化、社会化、企业化的模式已渐渐走入千家万户,为人们所接受。在物业管理中,调整业主和物业管理企业关系的重要依据是物业服务合同。正确认识物业服务合同的性质和内容,明确业主和物业管理企业的权利和义务,是正确解决物业纠纷,保障业主利益的关键。

  一、物业服务合同的性质和特征

  物业服务合同,是指物业管理企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托提供物业服务,业主支付服务费用的书面协议。它明确了物业管理企业和业主各自享有的权利和承担的义务,是建立业主和物业管理企业关系的法律文件,提供了当事人双方活动的范围和准则,是业主的权利保障书,在整个物业管理活动中处于核心地位。正确认识物业服务合同相关内容及注意事项,对每位业主都很重要。

  1、物业服务合同的性质

  在我国传统的计划经济体制下,实行的是福利分房,由政府房屋主管部门统一管理这些公有房屋,也有各单位自己投资建设,由单位安排专人管理房屋的情况,都带有极为厚重的行政管理色彩。用户与房屋管理者之间一般是所属关系,处于被管理和被领导的地位。

  随着住房制度的改革,房屋所有权转归个人所有,享有了自主选择管理人的权利。物业管理企业通过合同获得物业管理的权利,为全体业主提供服务。根据合同,物业管理企业提供相应的服务,而业主要支付对应的物业服务费用。从这一方面来说,物业管理企业和业主之间是民事合同的双方当事人,是平等的主体,享有相当的权利和义务。两者之间成立的是民事法律关系,适用民事法律关系的基本原则:平等、自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则。所以,物业服务合同是平等主体之间成立的民事合同,适用合同法的一般原则。

  2、物业服务合同的特征

  (1)物业服务合同是典型的民事合同,它不同于委托合同,是合同法十五种有名合同之外的无名合同,是市场经济发展过程中产生的新型合同。它以提供物业服务为主要内容,协调物业管理企业与业主之间的关系,是关系人们生活居住的重要合同。在2002年稿的《中国民法典草案建议稿》中,增加了物业管理合同,其第1318条定义为“物业管理合同是物业管理人受业主或者业主团体委托,为委托人持续处理物业管理事务,委托人支付报酬的合同”,将它定性为委托合同。但是在2003年全国人大常委会法制工作委员会发布的《中华人民共和国国民法(草案)》合同编则仅增加了保证合同一章,并未对物业服务合同作出规定。我个人认为,基于物业服务合同的典型性和重要性,而《物业管理条例》对物业服务合同规定极为简单,应该在合同法中增设物业服务合同,以规范和指导物业管理企业和业主的行为,保障双方的合法权益。在法律未作出明确规定时,则可适用合同法的一般规定。

  (2)物业服务合同实现了所有权与管理权的分离。现代社会高速发展,要求实现社会化大分工,每个人精通自己行业的专业技术,而其他工作交由该行业的专业人员完成,知识专业化,行业分工化,提高了效率,降低了成本。物业管理企业拥有专门物业管理技能,利用自己的技术为业主服务,行使管理权。业主是物业的所有人,基于所有权对物业管理企业进行监督。

  (3)物业服务合同是双务合同。双务合同是指当事人双方互负对待给付义务的合同。在物业服务合同中,物业管理企业提供房屋及配套设备的养护、维修,小区环境卫生清洁和保安等服务,业主支付费用,双方的权利义务是相互对应相互依赖的。物业服务收费的一项基本原则是质价相符,充分反应了其双务性的特点。

  (4)物业服务合同是有偿合同,要式合同。

  3、物业服务合同是否委托合同

  有人认为物业服务合同是委托合同。委托合同是指委托人和受托人约定,由委托人处理委托人事务的合同。物业管理企业受业主聘任,为业主提供服务,代替业主管理小区物业及相关事物。从这点看,物业服务合同与委托合同有相似之处。但仔细分析合同的特点以及当事人的权利义务,物业服务合同与委托合同存在极大的不同,不能将物业合同归属于委托合同。

  (1)委托合同中,受托人应当按照委托人的指示处理委托事务,受托人以委托人的名义处理委托事务,产生的法律后果有委托人承担。而物业管理公司是独立的企业法人,有自己的经营方法,在业主将小区委托于其管理时,它以自己的经营费用,自己的名义开展业务,并独立承担对外法律后果。

  (2)委托合同的重要特点之一就是委托人或者受托人可以随时解除委托合同。而对于物业服务合同,除合同约定的条件成就外,物业管理企业不得随意解除合同;业主委员会只有在业主大会以经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过决议后才能解聘物业管理企业,也必须满足合同解除的相关条件。

  (3)委托合同一般是无偿合同、不要式合同。物业管理是一种市场经营服务型企业行为,物业管理企业提供服务,业主支付报酬,是有偿合同。物业服务合同应当采取书面形式,有的地方物业管理条例还要求在房地产行政主管部门备案,是典型的要式合同。

  二、物业服务合同的订立-业主选择物业管理企业自由

  根据契约自由原则,当事人可以自由选择相对人。在物业服务合同中表现为业主可以自由选择为其提供服务的物业管理企业。然而,在实际生活中,开发商在房屋竣工出售前,常常选定一个物业管理企业为它管理物业,即前期物业管理。通常,该物业管理企业或者是开发商的下属企业,与开发商利益一致,或者由原来的房管所转变而来,受到行政单位制约。开发商捆绑销售,强制业主同意其选定的物业管理企业,或者行政部门加以干涉,在很大程度上限制了业主的选择自由。虽然业主大会成立后,可以通过决议选择其他的物业管理企业,但是多数情况下,业主们出于方便等考虑,会接纳前期物业管理企业继续为自己服务。等到出现问题时,根据前期物业服务合同的内容,业主常常处于弱势,其利益难以追回。所以,要保障业主的权益,首先要规范物业管理企业,使之与房地产开发商和行政单位脱钩,成为独立经营、自负盈亏的法人,实现物业管理企业和开发商之间的平等主体关系。只有这样,开发商才能从维护整个物业的角度,选择合适的物业管理企业,符合业主的利益,同时能够防止传统的行政权力干涉业主的选择自由。2001年9月,景洲大厦在深圳首开先例,第一次由业主投票表决成功炒掉了地产开发商属下的物业管理公司,使房地产行业流行多年的“谁开发谁管理”的物业管理模式成为终结,在地产物管界引起了轩然大波,被媒体称为“景洲事件”,得到了国家建设部的肯定,推动了中国房地产物管行业的改革,其目标就是“房地产必须与物业管理分离”,为业主更好的行使自由选择权提供条件。

  选择物业管理企业的自由是业主们的自由,其权利是以在业主大会中行使投票权的方式实现的。“选聘和解聘物业管理企业,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过”,实行的是少数服从多数的原则,所以单个业主的自由是受到一定限制的。物业服务合同是由业主委员会代表业主签订的。实践中出现了业主委员会为了物业管理企业所给的好处,而在选定物业管理企业或者议定具体条款时,与业主大会的决议不符的情况,这样的行为无疑侵犯了业主的权利,业主可以联名要求业主委员会召开业主大会,罢免业主委员会,同时申请法院以业主委员会和物业管理企业恶意串通,侵害业主利益为由而宣告物业服务合同无效。

  三、合同主要条款-物业服务费用

  物业服务收费是指物业管理企业接受业主聘请,对城市住宅小区内的建筑及其设备、公用设施、绿化、交通、治安和环境等项目开展维护、修缮、整顿服务以及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。作为物业合同的一项主要条款,服务收费关系到每一个业主的切身利益,是现今物业管理的重点和难点问题,也是物业纠纷中涉及最多的问题。

  1、合同相对性原理-物业服务费的交纳

  合同关系具有相对性,它主要是指合同关系只能发生在特定的合同当事人之间,只有合同当事人一方能够向另一方基于合同提出请求或提起诉讼;与合同当事人没有发生合同上权利义务关系的第三人不能依据合同向合同当事人提出请求或提起诉讼,也不应承担合同的义务和责任;非依法律或合同的规定,第三人不能主张合同上的权利。所以,在履行物业服务合同,提供物业服务和交纳物业服务费用的过程中,必须明确合同的双方当事人是物业管理企业和业主,不要和其他合同相混淆。

  (1)区分物业服务合同和售房合同

  要注意,物业服务合同与售房合同是两个独立、互不相干的合同。售房合同的双方当事人是购买人(业主)和房地产开发商,物业服务合同的双方当事人则是业主和物业管理企业。

  在实践中,许多房地产开发商为了吸引更多的购买人,把物业管理也作为一个卖点,打出“如购买房屋则送(免)半年物业服务费用”这样的促销广告。这实际上超出了其售房合同的范围。虽然业主可以在物业服务合同中约定,由开发商代替业主交纳半年的物业服务费用,但实际履行时,由于得不到开发商的实际承诺常常引起争议,业主利益无法得到保障。有的开发商在其售房合同中约定了物业服务的内容,在房屋交付之后,把物业交由自己下属的物业管理企业或者某一个部门管理,实际上提供的物业服务水平低下,并且以维护开发商利益为主,忽视业主权益。所以,业主在购买房屋时,一定要理清楚这两者之间的关系,签好售房合同,不要被开发商的“物业”条款所迷惑。

  正因为物业服务合同和售房合同时相互独立的,所以物业服务费用与购房款无关。因而,开发商不能以业主没有预交物业服务费用而拒绝交付房屋,同时买房人也不能以房屋存在缺陷而拒绝支付物业服务费。对于前期出现的遗留问题,如果保修服务可以解决的,通过保修服务解决。通过保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题,应该由开发商负责解决。开发商应该按照国家法律、法规、合同约定等,承担相应的民事责任。开发商和买房人都只能依照合同的约定来履行义务和追究相对人的责任,从而保护自己的权利。

  (2) 物业管理企业不能以停电停水的方式逼缴物业服务费用

  目前,很多居民小区都出现了物业管理公司用停电停水的方法相威胁,逼迫业主交纳拖欠的物业服务费用的情况,消费者协会的统计也表明这类投诉处于前列并有不断上升的趋势。这类问题,涉及到业主的日常生活,极易引起业主和物业管理企业的矛盾,导致业主的愤怒。对于其处理,应当引起重视。

  物业管理企业的权利主要是依据物业服务合同收取物业服务费用。实际工作中,物业管理企业往往基于委托向业主代收水费、电费、有线电视费用。而且,物业服务合同中也往往订有业主不交纳物业服务费用,物业管理企业可以停电停水的条款。因此,物业管理企业普遍认为,业主不交纳物业服务费用,物业管理企业停水停电,既是合同的约定,也符合常理,并没有不妥。

  同样,物业服务合同与供水供电合同是两个独立的合同,涉及不同的合同当事人。小区业主供水供电合同的相对人是供水公司和电力供应公司。根据权利义务相一致的原则,用水用电人有义务交纳水费和电费,供水供电公司有义务按照约定供水供电。也就是,用水用电人有要求供水供电的权利,而供水供电公司相应的享有收取水费电费的权利。根据双务合同履行中抗辩权行使的原则,如果用水用电人不履行交纳水费电费的义务,则供水供电公司可以拒绝履行供水供电的义务,即供水供电公司此时有停水停电的权利。可见,享有停水停电权利的权利人是供水公司和电力供应公司。物业管理企业并不是小区业主的供水供电人,不享有停水停电的权利。在物业服务合同中,双方当事人约定在业主不交纳物业服务费用的情况下,赋予物业管理企业停水停电的权利是不合理的,因为这一约定侵犯了供水供电人的权利。在合同法上,这属于涉他合同条款,这种条款必须经过第三然即供水供电人的同意,否则是无效的。并且,由于供水供电义务所对应的是交纳水费电费义务,即使供水供电公司授权物业管理企业代替其收取水费电费并可以停水停电作为收取费用的手段,物业管理企业也不能以停水停电催缴物业服务费用,只能以它来催缴水费电费。因为,供水供电不是物业管理企业提供的服务,其从供水供电公司得到授权的范围是有限制的。

  过去,物业管理企业往往代收整个小区的水费、电费、有线电视费等公共服务费,同时向业主收取一定的手续费,这是作为物业服务收费的一个组成部分写入合同的,是由《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》所明确的。现在,新的《物业管理条例》规定,物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。从而明确了公共服务提供人与业主之间的直接关系,理清了物业管理企业、业主以及提供公共服务的主体之间的关系,防止物业管理企业利用其便利的条件,侵害业主的利益,获取不正当的收益。当然,物业管理企业依照合同收取物业服务费用的权利,也必须要给予保障。在业主拒不交纳物业服务费用时,物业管理企业应当依据合同的约定或者法律的规定,采取合法程序来保护自己的权益,比如申请业主委员会督促业主交纳物业费用,亲自上门与业主沟通,向法院提出诉讼,或者依双方合同中订立的仲裁条款申请仲裁等等。

  (3) 物业管理企业未公布财务报表,业主能否拒绝交纳服务费用

  在物业服务合同中,双方当事人的权利义务是明确的:物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务;业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。实际生活中发生了这样的案例,物业管理企业没有按照规定或者约定公布其财务收支状况,业主们拒绝交纳物业服务费用,

  引发争议。在这种情况下,业主究竟有没有权利拒绝交纳物业服务费用,有不同的观点。一种观点是:如果物业管理企业按照合同提供了质价相符的服务,尽管没有公布其财务状况,业主也应该交纳服务费。另一种观点认为:定期公布财务报表是物业管理企业的义务,如果其不履行义务,业主就可以行使抗辩权,拒绝交纳服务费。我个人认为,在这种情况下,必须对业主与物业管理企业的服务合同进行分析,然后做出判断。

  第一,如果物业服务合同中约定“物业管理企业应当定期公布物业服务费用收支状况,如果不公布的,业主有权拒绝继续支付物业服务费用”。根据合同意思自治原则,当事人之间的合意达成的契约,在当事人之间有相当于法律的效力。所以,业主可以暂时拒绝支付服务费用,并通过业主委员会要求物业管理企业尽快公布。如果物业管理企业及时补正的,业主也应该及时补交服务费用。在被称作物业管理行业的“204条”-《深圳景洲大厦物业管理服务合同》中,第四条(物业管理服务费及其管理)第八项明确规定:景洲大厦物业管理服务费所有收支账目,按政府规定由乙方每3个月向业主公布一次(张贴时间不少于1个月),账目公布前送交业主委员会审核备存。账目公布时间为每季度后的次月15日以前,特殊情况延迟公布账目需书面告知业主委员会。乙方不公布账目,业主有权暂停支付物业管理服务费。

  第二,如果物业合同中仅规定物业管理企业应当定期公布财务收支报告,并未规定业主的权利,此时,合同的主给付义务是物业管理企业依照约定提供服务,业主依照预定支付费用。物业管理企业定期公布其财务收支报告,是其根据诚实信用原则所负有的附随义务。在双务合同中,根据同时履行抗辩权的行使条件,一方单纯违反附随义务,但已履行了主给付义务,另一方不得援用同时履行抗辩权。所以,物业管理企业提供了质价相符的服务,业主就应当支付物业服务费用。对于物业管理企业的财务报告,可以通过业主委员会督促其公布或者要求业主委员会进行检查。

  对物业管理企业使用物业服务费用的情况进行监督,是业主监督物业管理企业工作的重要方式。如何保障业主的这一权利呢?最好的做法就是学习深圳景洲大厦的做法,以合意的方式在物业服务合同中约定,物业管理企业不公布账目,业主有权暂停支付物业服务费。物业服务费是物业管理企业赖以生存的资金来源,这样的约定必然促使物业管理企业及时、全面的公布财务帐目。

  3、关于开发商空置物业服务费用的交纳问题

  实践中,由于开发商与物业管理企业之间千丝万缕的联系,两者通常约定,对于开发商尚未售出的空置物业,不交纳或者少交纳物业服务费用,则小区的物业服务费用只能由已经入住的业主全部承担,利益受到损害。小区的物业服务费主要是公共性服务收费,包括公共设施、设备的日常运行、维修及保养费,绿化管理费,清洁卫生费,保安费,办公费等。从这些费用的构成来看,物业服务费不会因为物业是否空置而有太大的变动。并且,对于业主来说,物业服务费用都是入伙预收的,即物业费在交房时即开始支付,而无论是否实际入住,即使交房后空置,也要交纳相应的费用。所以,开发商为空置物业支付与业主相平等的物业服务费用,才是公平的做法。新的《物业管理条例》第47条第二款规定,已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。从而解决了开发商空置物业服务费用的交纳问题,保障了业主的权益。

  四、结语

  物业服务合同是整个物业管理关系的核心。它是建立业主与物业管理企业之间关系的重要法律文件,是约束当事人双方行为的“法律规范”,双方当事人都应该给予充分重视,尤其应明了自己的权利与义务。对于法律上没有规定或者规定模糊的事项,应当在合同中明确约定。虽然新的《物业管理条例》在很大程度上规范了物业行业和物业服务活动,但是对于小区物业管理中的一些争议问题和细节问题,还没有做出规定。在我国的物权法和合同法也未提供相关法律依据的情况下,要得到最满意的物业服务,最好的方法就是在物业服务合同中尽可能全面、详细的对各项事物做出约定,然后由双方当事人善意,诚信的履行合同,依据合同解决一切纠纷。我国实践中深圳市福田区景洲大厦业主委员会与深圳市金风帆物业管理发展有限公司所签订的《深圳景洲大厦物业管理服务合同》就是这方面的典范,集中解决了实践中可能出现的各种问题,给出了相关处理措施,值得各地业主学习和借鉴

  参考文献:

  [1] 周柯主编.物业规范管理教程「M」.北京:中国计量出版社2001.

  [2] 夏善胜主编.物业管理法「M」. 法律出版社2003:159.

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  [4] 搜狐焦点房地产网(zxy.focus.cn) 《深圳景洲大厦物业管理服务合同》.

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  [8] 王利明 崔建远 著 合同法新论·总则(修订版)「M」. 中国政法大学出版社2000:341.

  [9] 夏善胜主编.物业管理法》「M」. 法律出版社2003:296.

  物业服务合同的内涵

  物业服务合同的内涵在界定物业服务合同的性质之前,应先明确其概念。笔者认为物业服务合同是建立在平等、自愿基础上的,由物业服务企业和全体业主签订的合同。合同的内容主要是物业服务企业为业主提供物业服务管理,业主向物业服务企业支付服务费用,体现双方主体权利义务关系的协议。通过物业服务合同的履行,使业主获得物业服务管理,达到小区物业服务的增值保值、维护居住环境的舒适便利的目的。而物业服务企业则可以以此取得相应的报酬,达到获利的目的。本文所探讨的物业服务合同是业主委员会与物业服务企业针对公共管理事项而达成的物业服务合同。

  物业服务合同中几种典型违约形式及法律责任

  1.业主对前期物业服务合同的拒绝履行

  在业主购买房屋的过程中,首次业主大会成立之前,物业服务管理工作就已经开始。业主购买房屋后,通常会以该前期物业服务合同不是业主委员会签订的,又没有经过自己的同意为由,不承认前期物业服务合同的效力,拒绝履行缴费义务。在此种情况下,业主应视为违约。因为建设单位与物业服务企业在签订物业服务合同时,不仅是代表自身而且代表了众多的潜在的物业买受人与物业服务达成协议。《物业管理条例》第25条明确规定:“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的约定。”前期物业服务公司作为物业买卖合同的附件,当然受用于物业买受人。这就意味着,只要房屋买受人在房屋买卖合同上签字,附件的内容也就生效了。即该物业买受人承认了前期物业服务合同,而不用再单独对此做出承诺。假若业主以未经自己同意为由拒绝履行义务,则业主构成违约,应承担违约责任,而不是由建设单位或业主大会来承担。

  2.物业服务企业以停水停电相威胁催缴物业费

  在物业服务管理过程中,针对业主拒交或迟交物业管理费的行为,很多物业公司采取停水停电的方法逼迫业主缴纳物业费,并认为这种权利是符合合同约定和法律规定的。但实际上,物业管理的对象是公共财产,水、热、电、气并不是公共财产而是供应方的财产,物业服务是物业服务公司与业主委员会之间的合同关系,而水、热、电、气的供应是供应方与每一个业主之间的合同关系。物业服务企业如果没有得到水电供应方的授权,就没有停水停电的权利。并且,由于供水供电义务所对应的是缴纳水电费的义务,即使供水供电公司授权物业服务公司代替其收取水电费并允许其以停水停电作为催缴水电费用的手段,物业服务企业也不能以此方式逼迫、业主缴纳物业服务费。这种行为不仅侵犯了水电供应方的权益,也违反了物业服务合同中的妥善提供服务的义务,构成违约,物业服务企业应承担违约责任,赔偿由此给业主造成的损失。

  3.物业企业对接管验收义务的违反

  物业服务企业从房地产开发商手中接管整个物业小区时,负有对该物业服务小区的设施、设计等进行验收后接管的义务。即当物业服务企业接管物业时,因疏忽或遗漏没有发现物业有质量问题或其他基本设计、设施的瑕疵时,应认为房地产商移交的物业小区是合格的。若在以后的物业管理中,出现因物业设计不合理或基础设施有质量问题等因素造成业主受到损伤的情况,则应由物业服务企业承担违反物业服务合同的违约责任。因为物业公司没有尽到接管验收义务,也没有尽到协助业主追究开发商的责任,且没有告知所有业主开发商所交付的楼房因存在问题而造成隐患,当然应由物业服务企业来承担违约责任。

  4.物业对安全保障义务的违反

  物业服务企业负有保护业主人身、财产不受不法侵害的义务。《物业管理条例》第36条规定:物业管理企业未能履行合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应依法承担相应的法律责任。对该条规定,物业公司、业主和各地法院在理解上存在差异。物业服务企业认为其安全保障义务就是按照合同规定实行小时保安制度、设置治安岗位、派保安轮流值守、巡逻等保安安全制度。而业主却认为,只要自己在物业管理区域范围内发生了人身、财产损失,就是物业服务企、他违反了合同规定,因而应承担违约责任,对其损失进行赔偿。这种认识上的分歧加大了法院审查案件的难度,在判决上也很难令双方都认为公正合理。

  针对物业服务企业是否针对物业服务企业是否违反安伞保障义务,是否应承担违约责任,对业主人身、财产的损失进行赔偿,笔者认为应依不同情况而定。一方面,若物业服务企业依据合同规定,谨慎履行了管理注意义务,设置了门卫值日、保安巡逻等制度,仍然发生了不可归责于物业公司及业主的盗窃、故意伤害等财产损失、人身伤害事件,则该物业服务企业不用承担违约责任。另一方面,若业主与物业服务企业之间存在特定的安全保障义务约定,如约定由物业服务企业提供较高层次的安全监控工作,承担保证业主及物业使用人的人身、财产的保管保险义务,在此特殊约定的情况下,若业主发生人身、财产的损失就可要求物业公司承担违约责任。

  物业服务合同法律问题解析

  1.完善《物业管理条例》相关内容

  《物业管理条例》作为唯一的调整物业管理关系的全国性法规,对物业服务行业的发展起到积极的引导作用,但该条例的规定较为原则笼统,给物业服务管理实践带来操作上的困难,也让一些物业服务合同诉讼主张显得法律依据不足。因此,应充实与细化《物业管理条例》的相关内容,完善立法,尽快出台相应的物业服务分级指导标准。

  2.以菜单式标准订立物业服务合同

  物业服务合同易出纠纷,在很大程度上是因为对物业服务企业提供的服务缺乏衡量标准所致。因此,业主、业主委员会与物业服务企业在签订物业服务合同时,应尽可能细化合同内容和条款,先行协商制定一个菜单式的服务标准,且在日后的物业服务中按此规定提供服务。菜单式标准内规定的,由物业公司提供服务、承担费用;菜单式标准之外的,则由双方当事人共同商讨是否提供服务及怎样提供服务。在签订物业服务合同时,尽可能根据标准订立详细的合同条款,确认服务等级和收费标准定位,这样就可以最大限度地减少物业服务合同纠纷,就算产生纠纷也可以根据合同约定迅速确定违约主体,确定责任分担,从而迅速解决违约纠纷。

  3.政府相关部门应加强对物业服务行业的引导

  物业服务合同的合同目的具有公益性,物业服务企业提供的服务也具有公益性,特别是在小区公共设施的维护方面更体现了公益性特征。而目前我国物业小区民间自治条件尚不成熟,物业服务企业又可能基于自身利益对公益性物业的维护不够积极。因此,在物业服务的管理机制上可以加重政府相关主管部门对小区公益性设施的物业服务的引导与监管责任,以维护小区业主的公共利益。

  4.加强业主及物业服务企业的法律维权意识及履行合同的自觉性

  只有物业服务合同的双方当事人都加强维权意识,提高履行合同义务的自觉性,才能督促物业服务企业改善经营管理,提高服务水平,才能促使业主自觉配合物业服务企业的工作,主动履行业主的义务,从而共同促进小区物业的发展,创建一个优美的生活环境,实现双赢。

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