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浅析商品房包销的法律属性

时间:2006-11-22栏目:房地产论文

  商品房包销是盛行于我国香港和台湾地区的一种商品房销售方式,后被引入我国内地。它在促进商品房市场快速发展的同时,也引发了诸多诉讼。但目前国内法律法规对商品房包销尚无具体规定,导致了实践操作中的无序和混乱,同时也造成部分诉讼案件结果的互相矛盾,使当事人难以适从。因此,有必要在相关立法中对于商品房包销作出明确具体的规定。笔者在此仅根据办案实践经验对于商品房包销的法律属性略作分析并就其关键法律问题的立法建议进行探讨。

  一、商品房包销的实践操作模式及主要特征

  目前实践中的商品房包销行为的一般做法是:出卖人(多为开发商)与包销人签订商品房包销合同,约定在包销期内,出卖人将一定数量的(已建成的或未建成的)商品房,在确定包销基价的前提下,交由包销人以出卖人的名义与买受人签订商品房买卖合同,包销期限届满,包销人与出卖人根据实际销售情况结算包销佣金,并由包销人以约定的包销基价买入未出售的剩余商品房的行为。其主要操作环节是:

  1、开发商授权包销人全权销售一定范围的商品房;

  2、双方确定商品房包销基价;

  3、不论商品房是否能够售出,包销商必须定期向开发商支付确定额度的商品房价款;

  (或者是:根据已完成销售的情况,包销人定期按照包销基价向出卖人支付已完成销售的包销款项)

  4、商品房销售后,超过包销基价部分为包销商的经营收入;

  5、如果低于底价售出,其不足底价部分,由包销商向开发商补偿;

  6、包销期限届满,由包销人按照包销基价购入全部未售出的商品房。

  根据上述商品房包销的实践操作模式,可以分析出商品房包销的主要特征为:

  1、包销期内,出卖人与包销人之间系代理关系。

  在包销期限内,包销人始终以出卖人的名义推广、销售商品房。通常商品房销售合同仍由出卖人与买收人直接签署,也有一些包销模式中由包销人作为代理人在合同上盖章。

  2、包销人的包销行为具有高风险性。

  包销人的高风险性体现在两方面:其一,包销期内的商品房售价不得低于包销合同约定的包销基价,否则,差价部分由包销人负责向出卖人补偿;其二,包销期满,未完成销售的剩余商品房由包销人按照包销基价一并购买。

  3、包销人具有较大的代理权限。

  基于包销人承担了主要的价格风险和市场风险,一般包销合同都约定包销人具有较大的代理权限,通常包括了广告策划制作、宣传定位、销售定价、营销方式等,并且一般包销人的代理行为都是独家排他代理,即出卖人不得另行将包销范围内的商品房自行销售或委托第三方销售。

  4、包销期满,未能完成包销目标的商品房由包销人购入。

  在包销期限届满,包销人如未将包销范围内的商品房全部售出,则按合同的约定按照包销基价购入剩余的商品房。对于这部分剩余的包销商品房,包销商与开发商之间的关系为买卖关系。

  二、商品房包销行为的法律属性

  虽然在实践中各方对于商品房包销的操作模式的分歧不大,但是对于商品房包销的法律属性却存有多种意见,从而导致各方对于商品房包销行为的法律规范适用的意见相左。归纳而言,对于商品房包销的性质认定主要有如下三种观点:

  (一)代理说。

  根据《民法通则》的有关规定,代理是代理人在代理权范围内,以被代理人的名义独立与第三人为法律行为,由此产生的法律效果直接归属于被代理人。在商品房包销中,出卖人将商品房的全部或部分让包销人代理销售,在包销中是以出卖人的名义对外销售,销售商品房的法律后果由出卖人对外负责。因此,持代理说者认为,商品房包销是一种代理行为,并且,大部分情况下,商品房包销是排他的独家代理行为。

  (二)买卖说。

  持这种观点的认为,包销行为是一种买卖行为,包销人最终购买所包销的商品房,包销人虽以出卖人的名义销售商品房,但实质上是包销人在为自身利益销售商品房。包销价格的确定,已在出卖人和包销人之间成立了买卖关系,只是未生效而已。从民法理论来分析,买卖合同在实际上有两种含义:其一,买卖合同是出卖人转移财产所有权给买受人,买受人向出卖人支付价款的合同;其二,买卖合同是出卖人转移其财产权(包括财产所有权,但除财产所有权外还有其它各种财产权)给买受人,买受人向出卖人支付价款的合同。一般认为,第一种含义的买卖合同,即转移一定实物的财产所有权的合同为“实物买卖”;第二种含义的买卖合同,除实物买卖外,还包括“权利买卖”。依买卖说的理论, 商品房包销就是第二种含义上的买卖行为,即包括“权利买卖”和实物买卖。

  (三)两合行为说。

  持这种观点的人认为,包销行为既不是一种简单的买卖行为,也不是一种纯粹的民事代理行为。它是一种既同代理行为相似,又同买卖行为有联系,在包销期内为一种委托代理关系,包销期届满后则为一种买卖关系,集两者于一体的新型的民事法律行为。一旦开发商依包销合同将特定的商品交由包销商处分后,自己对该商品房便丧失处分权。其一,包销行为是附期限民事法律行为。开发商与包销商在合同中特别约定包销行为附有一定的期限,一旦期限届满,开发商与包销商之间的代销关系即行终止,同时发生以剩余房屋为交易标的的买卖关系。其二,包销行为是含有代理性质的行为。在包销期限内,包销商不能以自己的名义,而只能以开发商的名义对外销售,其以开发商代理人的身份联系客户。商品房的出售方是开发商,购买方是客户,包销商以开发商代理人的身份出现,客户与开发商之间构成买卖关系。其三,包销行为又是一种以约定期满后,所包销的房屋仍未销售告罄,包销商应按约定的价款全部买入的行为。依“两合行为说”的观点,商品房包销行为作为一种兼容代理与买卖特征的新型民事法律行为,同时受到代理制度与买卖制度的调整。

  相对而言,上述三种观点中,持两合行为说观点的人更多一些。但笔者认为,上述三种观点均只反映了包销行为的表面特征,但从实质上分析,商品房包销行为应当是一种特殊的代理行为,主要理由是:

  诚然,从形式上看,包销合同的内容分为两个阶段, 第一阶段即包销期限内,包销商对外推销包销房时是以开发商的名义,自己作为代理人。第二阶段即包销期限届满,如包销房未全部售完,剩余的包销房则由包销商按包销价买入。从以上两个阶段的表面现象来看,包销行为是兼有代理行为与买卖行为两种特征的两合行为。

  但是,从实质上看,包销人订立包销合同的目的在于通过第一阶段的工作,完成全部包销范围内的商品房的销售工作,从而取得销售差价作为报酬。第二阶段的买卖关系并不是双方签订包销合同时所期待的合同目的,买卖关系也并非必然发生,其发生必须有两项前提条件:其一为包销期限

届满;其二为包销范围内还有剩余商品房未完成销售。买卖关系是对于包销人未能完成包销任务的一种违约责任,也是对于出卖人的一种风险转移的保障。

  这种违约责任或者说是保障的约定不应影响包销行为的性质认定。如同抵押行为,在债务人不能履行债务时,抵押权人可拍卖、折价受偿抵押物,但并不因此而将抵押行为认定为抵押与买卖的两合行为。又如同买卖行为,在有些买卖合同中会约定当一方违约时,另一方有权解除合同,已收取货物(或款项)不予退还,但也并不因此而将此类买卖行为认定为买卖与赠与的两合行为。

  综上所述,笔者认为,商品房包销行为的实质还是出卖人与包销人之间的一种代理行为,是随着房地产市场发展而产生的一种特殊的代理行为,其特殊性在于,代理人根据代理结果提取代理报酬或承担责任(补足差价、购入未销售房屋)。

  三、商品房包销在实践中易发生争议的问题

  在我国房地产市场开发中,商品房包销作为一种新型的经营方式,一方面起着搞活二、三级房地产市场,促进商品房流通的作用,另一方面,由于直接调整商品房包销行为的法律规范几乎是空白,包销行为操作不规范、运作无序性、约定不明确等等,导致包销合同纠纷案件不断出现。现对包销过程中易发生争议的若干问题进行探讨。

  (一)包销合同的签订主体是否影响包销合同的效力;

  商品房包销合同中委托方通常是房地产开发商,而作为受托方包销人的情况则多种多样,有房地产开发商、房地产咨询(中介、经纪等)公司、

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