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一房二卖案件的处理

时间:2006-11-22栏目:房地产论文

  最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房司法解释》)已于2003年6月1日起施行。其中第八、九、十条对于商品房重复销售问题均有规定。有人认为这是对于一房二卖问题的一般性规定。笔者不以为然。对于相关问题应如何理解与适用,在此试做探析。

  需要指出的是,“一房二卖”与商品房的重复销售,并非同一概念,而是一般与特殊的包含关系。由于该司法解释第一条开宗明义地指出:“本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。”因此商品房重复销售的主体是特定的,出售方仅限于房地产开发企业。而现实生活中一房二卖的卖方,既可能是房地产开发企业,也可能是其他法人或者个人。基于特别规定优先的原则,商品房重复销售案件应适用本司法解释,而普通的一房二卖案件,则应适用《合同法》和《民法通则》的规定。

  一、普通一房二卖案件的处理

  普通一房二卖是指卖方以同一房屋为标的,在与一方当事人签定买卖合同但尚未办理过户登记时,又与第三方签定买卖合同,从而导致新买方和旧买方均希望获得同一房屋的利益冲突。谁能最终获得该房屋的问题,取决于先后两个合同的效力及履行。不少人认为,由于两个合同存在着目的上的冲突,因此至少有一个合同是无效的。这种看法其实是不科学的。在笔者看来,两个合同完全可能同时有效。至于目的上的冲突问题,可以通过违约责任制度去解决。

  (一)就第一个买卖合同而言,无论是从法律还是从理论的角度来看,其效力都不应由于没有办理过户登记而受到任何影响。

  1、法律或行政法规并未将房屋买卖过户登记规定为生效性登记。

  我国《合同法》第四十四条第二款的规定:“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条进一步明确规定:“法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”可见,司法解释严格将法定登记分为生效性登记和物权变更登记。仅仅对于法律和行政法规规定的生效性登记而言,未登记才会影响合同的效力。而房屋买卖过户登记显然不属于此。虽然我国《城市房地产管理法》第三十五条规定:“房地产转让、抵押,当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”但并未规定登记与合同效力之间的关系。虽然建设部1994年8月13日发布的《关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干意见的通知》规定:“凡房地产转让或变更的,必须按房地产法第六十条第三款规定的程序先到当地房地产管理部门办理交易手续和申请变更登记,然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,不按上述规定程序办理的,其房地产转让或变更一律无效。”但是,依照我国《宪法》第八十九条和《立法法》第五十六条和第七十一条的相关规定,行政法规只能由国务院制定,建设部的规定仅仅是规章,而规章对于房屋买卖合同的效力,是无法构成影响的。可见,我国并没有什么法律或行政法规将房屋买卖过户登记规定为生效性登记,因此即使当事人没有办理过户登记,也不会导致其房屋买卖合同无效。

  2、房屋过户登记属于物权行为而非债权行为,因此不应影响合同的效力。

  物权行为与债权行为具有不同的性质,并将引起不同的法律后果。债权行为是指直接引起债权债务关系成立、变更或消灭的民事行为,而物权行为则是指直接引起物权取得、变更或消灭的民事行为。当事人订立合同的行为由于引起了合同之债法律关系的发生,因此是典型的债权行为。但是,即使订立的是以转移所有权为目的的买卖合同,订立合同行为本身由于不能直接导致所有权的转移,因此不属于物权行为。动产的交付和不动产的过户登记行为,才是直接引起物权转移的法律事实,从而才是物权行为。也就是说,对于房屋买卖而言,逻辑上存在着相互衔接却又不同的两个阶段:第一阶段是债权行为也就是订约行为,其后果是引起合同的成立即债权债务关系的产生。第二阶段是物权行为也就是房屋的交付与过户登记行为,其后果是引起房屋所有权的转移。这两个环节的行为却一不可。债权行为是物权行为的前提和基础,物权行为是债权行为的要求和后果。需要说明的是,房屋的交付与过户登记具有双重性质,其一,从债的角度而言,它是合同的履行行为,其二,从物权的角度而言,它是物权变动行为。区分债权行为与物权行为的意义在于:由于债权系相对权,不能对抗合同以外的第三人,一般情况下与第三人无关,因此无须公示。而所有权属于对世权,可以对抗合同以外的第三人,所以才有了公示与公信的要求。就房屋买卖而言,过户登记恰恰是公示与公信的体现,因此只能是对于物权行为而非债权行为的要求。未办理过户登记,也就不会对合同之债的效力有任何影响,不过它将影响所有权的转移。房屋的所有权仍然属于卖方而尚未转移给买方。

  (二)就第二个合同而言,其效力同样应当予以肯定。

  有人认为第二个合同是无效的,因为它侵犯了第一个买方的合法权利。这种观点是不能成立的。原因在于:既然第一个买卖合同没有办理过户登记,因此房屋的所有权还保留在卖方的手中,卖方当然享有包括处分权在内的所有权的四项全能。与第二个买方签定买卖合同,无非是卖方行使处分权的体现。至于第一个买方,未过户登记意味着其尚未取得所有权,而仅仅享有对房屋的债权。而按照民法原理,债权是不能对抗第三人的,因此也就不可能被第三人所侵犯。作为侵权的对象,只能是具有对世性的绝对权如物权、人身权等。我国《合同法》第一百二十一条之所以规定:“当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决。”而未规定由第三人直接向合同中的受害方承担侵权责任,原因就在于债权不具有对世性从而不能成为侵权的对象。一房二卖案件中的第一个买方,由于尚未取得房屋的所有权,因此不能声称第二个合同侵犯了其所有权。第二个合同既然不属于侵犯他人合法权利的合同,当然不应被认定为无效。

  如此看来,前后两个买卖合同都是有效的。但由于其标的是同一的,房屋只能实际交付给一个买方,只有一个买卖合同能够被卖方所实际履行。该合同的买方,基于合法有效的合同并办理了过户登记手续,所取得的房屋所有权合法有效,应当受到法律的保护。而另一位买方,可以要求追究卖方的违约责任。卖方基于合法有效的合同而产生出实际交付房屋并过户的义务,由于他没有履行该义务,因此理应承担违约责任。鉴于房屋已经归属他人,卖方失去了继续实际履行合同的能力,因此其承担违约责任的方式只能是支付违约金或赔偿损失。

  二、商品房重复销售案件的

处理

  最高人民法院《商品房司法解释》对此有一些特别规定并体现了不同于传统民法的精神。主要是对买方的倾斜式保护。普通一房二卖是典型的民事法律关系,因此不论是依传统的民法原理还是我国《民法通则》和《合同法》的规定,对于有关当事人都应一视同仁,平等相待。但现代社会中存在着不少特殊的情形,一方当事人在民事法律关系中具有明显的优势并时常利用该优势谋求不合理的利益。如果仍然适用传统民法理论,就会形成形式上平等而实质上显失公平的状况。于是产生了扶助弱势群体、对弱者倾斜保护的要求。《消费者权益保护法》、医患纠纷的特别规定,以及对格式条款的严格限制,就是该种理论的产物。在商品房销售合同中,作为卖方的房地产企业,与普通购房人相比较,其优势相当明显,其滥用强者优势侵害购房人合法利益的情况屡见不鲜。因此《商品房司法解释》作出倾斜保护购房人的相关规定,也就是理所当然的了。

  (一)在先买方的无效请求权

  该解释第十条规定:“买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。”这就明确赋予在先买方有请求宣告在后合同无效的权利。需要探讨的问题是:

  1、法理依据

  如前所述,在先买方并未获得房屋所有权,

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