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房屋买卖

时间:2006-11-22栏目:房地产论文

  一、解释论的探讨-以请求权基础检索为中心

  请求权基础检索法,就是指通过寻求请求权的基础,将小前提归入大前提,从而确定请求权在法律上能否得到支持的一种案例分析方法。1所谓请求权规范基础(Anspruchsnormengrundlage),简称请求权基础(Anspruchsgrundlage),是指可供支持一方当事人得向他方当事人有所主张的法律规范。2请求权基础检索方法是德国民法学上一种独特的方法。这种方法强调,在运用法律分析实际案例的过程中,必须明确当事人的请求所依据的明确的法律规范,而且要求请求权基础的搜寻和法律规范的解释结合起来,从而养成严谨细密的法律思维方法,并维护法律适用的合理性、可预见性和安定性。3下面我们就运用请求权检索的方法对本案进行分析。

  (一)解除合同的请求能否得到支持

  就本案来说,吉春公司“以新庄公司迟延十天支付房款为由”请求解除购房合同。其请求权的基础只可能是《合同法》第94条第4项的规定,即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的,当事人可以解除合同。4

  但是,根据《合同法》第94条第4项的规定,在迟延履行情况下的法定解除必须满足两个条件:第一,当事人一方迟延履行债务;第二,迟延履行致使不能实现合同目的。在本案中,吉春房地产公司与新庄公司就买卖房屋达成协议后,合同履行期届至,买方新庄公司于2001年1月10日交付了价款,但比约定的清偿期迟延了十天。可见,新庄公司存在迟延履行的行为。但是,新庄公司的迟延履行是否致使对方的合同目的不能实现呢?

  由于合同解除构成“合同必须严守”规则的例外,因此,各国对合同解除都规定了严格的条件。而与合同法第94条第3项规定的法定解除相比,5第94条第4项规定的法定解除不需要催告对方当事人,所以,法律对此种合同解除的限制就更加严格,必须即致使对方的合同目的不能实现。根据我国权威学者的看法,迟延履约是否导致合同目的不能实现,应考虑时间对合同的重要性。如果时间因素对当事人的缔约目的的实现至关重要,违反了规定的交货期限将导致合同目的不能实现,应允许非违约方解除合同;如果时间因素对合同并不重要,迟延造成的后果也不严重,则在迟延以后,不能认为迟延造成了合同目的落空而解除合同。当然,在确定迟延是否严重时,还应考虑到迟延的时间长短以及因迟延给受害人造成的实际损失等问题。6从本案的案情来看,吉春公司并不能证明时间对合同目的的影响,而且新庄公司也只是迟延了10天,因此,不能认为迟延造成了合同目的落空。另外,吉春公司交付房屋的事实本身也说明了新庄公司的迟延并未导致吉春公司的合同目的不能实现。

  因此,我们可以得出这一结论,即吉春公司不能依据合同法第94条第4项的规定解除合同。

  (二)返还房屋的请求能否得到支持

  在本案中,吉春公司还请求该房产的占有人银建公司返还房屋。基于前面的分析,我们可以认定,吉春公司的并不能基于合同解除以后的原物返还请求权提出请求。所以,吉春公司提出的返还房屋的请求,只能是根据物权请求权中的所有物返还请求权。但是,由于我国民事立法中尚未规定物权请求权,所以,吉春公司只能通过扩张解释《民法通则》第117条第1款的规定(即“侵占国家的 、集体的财产或者他人财产的 ,应当返还财产,不能返还财产的,应当折价赔偿。”),从而获得请求权规范基础。7

  但是,吉春公司如果要依据物权请求权来请求银建公司返还房屋,吉春公司必须仍然对房屋享有所有权。无疑在与新庄公司就买卖房屋达成协议前,吉春公司享有房屋所有权。现在的问题就是,房屋所有权是否已经移转给了他人。

  在本案中,新庄公司于2001年1月10日交付了价款,同时,卖方吉春公司也依合同约定完成交付,将该楼盘移转占有给新庄公司,并着手办理产权过户登记手续。但是,直到诉讼之时,登记手续并没有办理完毕。8根据《城市房地产管理法》第六十条第三款规定:“房地产转让或者变更时,应当向县级以上人民政府房地产管理部门申请房产变更登记……。”此处仅仅指明“应当”登记,而对于未登记的效力如何,却没有明文规定。根据2000年《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第9条的规定,“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”另外,根据我国权威学者的解释,我国不动产的物权变动采债权形式主义模式,所以,登记为不动产物权变动的生效要件,不经登记不发生不动产所有权的移转。9所以,我们可以得出结论,在本案中,虽然吉春公司和新庄公司没有完成登记手续,但是,双方之间的买卖合同并不因此而无效,只是不发生所有权移转的法律效果而已。因此,吉春公司主张所有物返还请求权是有法律根据的。

  但是,虽然房屋所有权尚未移转给新庄公司,如果银建公司能够依据善意取得制度获得所有权,则吉春公司仍然会丧失所有权,从而也就不能再行使所有物返还请求权。

  我国法律中虽然没有明确规定善意取得制度,但是《民法通则意见》第89条规定:“在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。”根据学者的解释,这一规定体现了善意取得的精神。10所以,我们可以通过扩张解释该条规定从而使得善意取得制度在本案中得到适用。

  但是,善意取得制度适用的一个要件就是,第三人(在本案中即银建公司)必须是善意的。善意是指不知情,即不知道或不应知道让与人转让财产时没有处分该财产的权限。11在本案中,银建公司在购买时到房地产登记部门查阅登记,登记机关告知该房产过户手续已经领导批准,正在办理过户手续。由此可见,银建公司知道新庄公司在转让给房屋时并不享有房屋的所有权,因此,不能认定银建公司是善意的。所以,我们不能适用善意取得制度,从而使得银建公司获得房屋的所有权。

  需要指出的是,银建公司还可能提出的另外一个抗辩就是,其对房屋的占有是有权占有或者新庄公司是有权占有。如果此种抗辩成立,那么,吉春公司也不能行使所有物返还请求权。当然,此种抗辩的法律依据在我国现行法上也难以寻觅。但是,根据各国民事立法的通例12,占有人或者作为其权利来源的间接占有人对所有权人对所有权人有权占有时,占有人可以拒绝将物返还13.也就是说,如果在本案中如果银建公司或者新庄公司中的任何一个有权占有房屋,那么,银建公司都可以对吉春公司的主张提出有效的抗辩。

  要考察银建公司是否是有权占有,我们必须明确,此前新庄公司是否是有权占有。如果新庄公司是无权占有,那么,银建公司自然不可能是有权占有。

  在本案中,新庄公司是基于合同和吉春公司的意志而占有房屋,此种占有是否是有权占有呢?根据学者的看法,具有法律上之原因之占有为有权占有(又称为有权源占有、

正权源占有),该法律上之原因或者根据,学说上称为权源(或本权)。例如所有人、地上权人、典权人、承租人、借用人之占有标的物,系基于其所有权、典权、租赁权或使用权,具有占有之权源,故均为有权占有是。14所谓本权,即“得为占有之权利”,指基于一定的法律上的原因而享有占有的权利,主要包括物权与债权。15在本案中,新庄公司是基于合同而吉春公司的意志而占有房屋,此种占有是否是“本权”呢?

  在不动产已经移转占有,而未办理登记手续的情况下,买卖契约是否足以作为买受人占有买卖标的物的权源呢?对于此问题,学界向来有两种截然不同的观点:(1)否定说。持这种观点的学者认为,占有之具有排他性,系因占有人于占有物上,行使之权利,推定其适法有此权利,倘占有物已证明系他人所有,则占有人即无再对物之所有人行使排他权之余地。16(2)肯定说。持这种观点的学者认为,一方面,买受人可依买卖契约而向出卖人请求办理登记过户手续,另一方面,买受人占有标的物,系基于出卖人之交付,自非“侵夺”,亦非“无权”,不符合所有权返还请求权之要件,盖民法(此处指台湾地区“民法”-笔者注)第七百六十七条前段所称之“无权”,应含有“不法之评价”,此可从其下之侵夺用语可知。另外,出卖人也不得以物权优于债权之理由,作为买受人无权占有之主张,盖物权之优于债权,通常是于有第三人出现之情形。在无第三人之场合,当事人此时只有债之关系,自受其拘束,否则,物权恒无法透过债权而生变动。17

  我认为,否定说较为妥当。其理由在于:第一,买受人得依据买卖契约请求出卖

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