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小区地下车库的权属须依是否计入公摊而定

时间:2006-11-22栏目:房地产论文

  「案情简介」

  南京某住宅小区共有59个地下车位,开发商以至少8万元的单价卖掉了37个,其余的被物业公司以每月250元的租金租了出去。为此,业主委员会代表广大业主,多次要求开发商将车库归还给业主,但开发商坚决反对。业主委员会认为,小区地下车库是小区配套公用设施,应当无偿地交给业主使用,开发商没有所有权,根本无权出售。开发商则强调,自己在出售房屋时,根本没有把地下车库面积列为公摊面积分摊到业主的头上,而车库又是开发商投资近300万元建成的,当然拥有车库的“产权”,因此出售车库并没有错。

  住宅小区地下车位确实属于小区业主公用的附属设施,但是,以为“公用”必然导致“共有”,因小区车位是附属设施进而认定其所有权就属于全体业主,却是一个缺乏深入分析的结论。附属设施是为全体或部分业主的利益增加住宅功能和提供生活便利,其上的所有权状态却可分为两种:一是该附属设施只能为全体业主共有并且公用;二是该附属设施也可以单独为特定人所有,但以定期收费为条件向全体业主提供服务,或者该特定人的范围必须是业主。在住宅小区建筑范围内,某一部分是否属于附属设施,是由其结构和功能决定的,但是该附属设施究竟必须为业主共有,还是也可以为特定人单独所有,不仅要考虑房屋及附属设施的结构与功能,还要考虑经济因素和法律技术上的因素。

  附属设施的权利归属安排,首先不能影响房屋及其附属设施的结构与功能。例如公用楼梯的一段就不能设定一个独立的所有权,因为楼梯是绝对必要的附属设施,没有楼梯的楼房是不能使用的;一个业主对公用楼梯拥有独立的所有权,将会影响其他业主对这段楼梯的使用。一个地下车位上却可以设定一个独立的所有权,因为地下车位不是绝对必要的附属设施,没有地下车库并不影响房屋具备基本的使用功能,有的业主需要而有的业主却不需要地下车位;另外,一个业主对特定车位拥有所有权,并不会影响其他业主停车,因为其他业主可以把车停到其他车位上。其次,附属设施的权利归属安排,必须考虑到业主之间的利益平衡和管理成本。例如,一层和七层的业主对电梯的使用频率并不相同,如果将电梯归属于特定业主而向其他业主收取使用费,或者将电梯确定为共有但各层业主交纳不同的使用费,显然是一种管理成本过高的不经济的做法;所以,电梯为各层业主共有,业主不必交纳使用费,而只是不分所在楼层根据其共有份额交纳保养维修费用,就是一种最为经济合理的做法。相形之下,地下车位上设定独立的所有权,使用者或一次购买车位或分期支付租金,不使用者不需为此支付任何费用,就是一种利益分配得当并且管理成本很低的做法。再次,附属设施的权利归属安排,必须考虑到法律技术上是否可能。如果欲将地下车位作为独立所有权的标的物,可以运用划线标号的方式使其区别为独立的标的物,并且可以运用占有或登记的方法予以公示。

  在小区车库的地下车位可以作为独立所有权标的物的情况下,开发商可以采取三种方式销售地下车位。第一种可叫做“捆绑销售”,即将特定车位与特定住宅单元相联系,一体出售给业主。捆绑销售实际上没有将地下车位作为独立的标的物来出售,而是将其作为特定单元的附属物来销售。但是捆绑销售却有以下不合理之处:其一,按目前的商品房设计理念,很少做到每一住宅小区的每一单元都能对应一个地下车位,因为并不是每一业主都需要一个地下车位;其二,捆绑销售提高了每一房屋单元的销售价格,进而导致成交机会减少;其三,捆绑销售减少了购房时要不要车位的选择自由,在很多业主不需要地下车位的情况下一概采取捆绑销售,要么强制销售,要么放弃交易。第二种可叫做“分摊销售”,即开发商在不能对每一单元提供一个车位的情况下,将地下车位销售给全体业主,每一业主按其住宅专有部分的建筑面积分担地下车位的购买费用。但是分摊销售仍有两个不经济之处:其一,每一单元的销售价格仍然要高于不分摊地下车位时的价格;其二,对于不需要地下车位的业主来说,让其分摊小区车库的费用,显然是一种不合理的做法。第三种可叫做“分别销售”,即开发商将住宅单元和地下车位作为各自独立的买卖标的物分别销售。分别销售一来降低了住宅单元的销售价格;二来满足了购房者要不要车位的选择自由;对于需要车位的业主来说,还可以在购买车位还是租赁车位之间做出选择;如果以后不再需要车位,分别购买或租用的车位也易于单独处理。可见,采取分别销售的方式,无论对开发商还是对业主,都有更多的选择机会。在一个交易活动中,选择机会越多,成交的可能就越大,交易的结果就越合理。所以,住宅单元和地下车位分别销售,是最为经济最为合理的交易方式。在地下车库的权利归属问题上,法律的制度安排要促进开发商采取分别销售的方式,至少不能阻碍开发商采取分别销售的方式。

  如果开发商在销售商品房时,将地下车库计入公摊,显然是采取分摊销售的方式,地下车库的所有权应当属于全体业主。如果开发商没有将地下车库计入公摊,车库所有权究竟属于开发商抑或全体业主,需要依法律进行推定。在车库没有计入公摊时,其所有权属于开发商,是一个法律上有根据经济上较合理的制度安排。其一,当可以独立作为所有权标的物的物品没被确定为交易对象时,其所有权应当仍属于原先的所有者,这符合确定所有权归属的一般规则;其二,这种制度安排可以促进或保障开发商采取住宅单元和地下车位分别销售的交易方式。

  有观点认为,在地下车库没有计入公摊时,其所有权属于全体业主,更有利于全体业主的利益。但是,如果我们继续承认商品房交易中等价交换是合理的必需的,那么认为这种制度安排会为全体业主增加利益的想法,实际上只是一种幻觉。在本案中,开发商之所以坚决反对业主委员会的主张,是因为其售房时没有料想到会有把分别销售一概视为分摊销售的制度安排。开发商总要通过等价交换的方式实现其预期利润,无论地下车库权利归属的制度安排如何,开发商在一个项目中获得的预期利润是相差不大的。在今后,假定地下车库没有计入公摊其所有权也必须属于全体业主,那么这种一般的法律规则必然导致市场做出相应反应,开发商就只会在捆绑销售和分摊销售之间做经营选择。由于所有的开发商都会这样选择,形成市场接受的结果就是:开发商的预期利益并不会减少多少,业主全体的利益却不会有所增加,减少的只是分别销售这一交易方式,损害的只是市场效率与交易公平。

  当然,如果把小区车库计入公摊,其所有权就属于全体业主。但一个不能忽视的情形是,由于业主大会和业主委员会组织机制上的限制,地下车库所有权属于全体业主,可能会对单个业主造成更多的经济负担和生活不便。在一个业主不能单独占有使用一个地下车位的情况下,即使车库所有权属于全体业主,需要车位的业主也不应无偿地使用车位,因为大家分摊购买的价值巨大的车库不应由个别业主长期无偿使用。也就是说,无论地下车库属于开发商抑或业主全体,使用特定车位的业主都必须通过或租或买的方式支付费用。在小区车库属于全体业主的情况下,每一业主都为此支付了购买费用,该费用必须通过向使用者收取租金或车位购买费的形式予以收回。在多数小区,租车位的与买车位的业主相差无几,租赁关系的长期存在实质上使小区地下车库成为一种经营性资产。通过车库这一经营资产的运用,不使

用车位的业主要收回公摊费用,只能以“自己人赚自己人的钱”的方式赚取其他业主的车位使用费;而使用车位的业主在已交付了公摊费用的情况下,也仍然要支付车位使用费用。可见,车库属于全体业主的制度安排,并不能一般地增加业主的利益,因为该项经营资产的利润来源就是业主们自己支付的费用。相反,由于在小区车库的使用过程中,要不断地在业主之间进行利益博弈,这会使住宅小区的业主关系更加复杂化。当业主们比邻而居时,却要时时为车位利益博弈,不知这将是一种什么样的生活状态。由于业主是通过购买同一小区住宅形成的松散团体,这种松散团体掌握象本案价值至少300万元的车库资产,其间缺乏必要的信任基础;经营性资产必须投入更多的管理精力,而直接管理车库资产的业主委员会成员却是业余管理人员。在建筑物区分所有的情况下,业主大会和业主委员会是为实现住宅持续有效使用和小区生活秩序而成立的组织,就其性质与功能,不应掌握较大的经营性资产。

  在本案中,业主委员会和开发商各自之所以主张小区车库所有权,完全在于这样一种认识差别以及由此产生的不同利益预期:开发商认为自己采取的不是分摊销售方式,车位分别销售利益应当属于自己;而业主委员会认为,开发商就是在分摊销售,所谓分别销售的利益应属于全体业主。在类似案件中,出现过两种认定分摊销售的判断方法:一种是合同注明方法,即在房屋买卖合同中注明小区车库属于公摊范围就算分摊销售,否则为分别销售。另一种是成本计算方法,即小区车库成本计算到房屋价格中就算分摊销售,只有明确表明房屋价格中不包括小区车库成本才算作分别销售。其实,某一物品的费用是否计入另一物品的成本,从来就不是所有权归属的判断依据。汽车生产商会把生产中废品费用计入成品的成本中,但法律上决不能认定消费者购买汽车后同时拥有相应废品的所有权;汽车生产线也逐年通过折旧计入成本,但法律上也决不能认定在折旧完毕后,该生产线的所有权就属于历年形成的汽车购买者全体。成本如何控制,在开发商来说主要是为了增加预期利润,在政府部门来说主要是为了

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