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房屋承租人优先购买权之研究

时间:2006-11-22栏目:房地产论文

  [内容摘要]房屋承租人的优先购买权是由《合同法》规定的一项法定权利,在性质上属于形成权。该权利自房屋租赁合同生效之日起产生,在出租人出卖租赁房屋时可以行使。承租人如何行使其优先购买权,需要根据现行法的规定加以解释。一旦承租人行使优先购买权,即在承租人与出租人之间成立一个买卖合同,承租人据此可享有买方的一切权利,但不能直接取得房屋的所有权。尽管出租人可以将租赁房屋与其他房屋或者附属设施捆绑出售,但承租人仍有权行使优先购买权。当承租人与共有人或者人民政府之间发生优先购买权冲突时,应当使共有人优先于承租人、承租人优先于人民政府行使其优先购买权。承租人的优先购买权受到侵害后,如何予以救济,应依具体情况而定。

  [关键词]优先购买权;承租人;房屋租赁;合同法

  一、承租人优先购买权概述

  优先购买权,又称先买权,是指特定人依法律规定或合同约定而享有的、在出卖人出卖标的物于第三人时,得以同等条件优先于他人而购买的权利。[1]这一制度在法国、德国、瑞士等国的民法典以及我国台湾地区的相关立法中均有所规定。在我国大陆,《中华人民共和国民法通则》(以下简称为《民法通则》)、《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国合伙企业法》以及《中华人民共和国合同法》(以下简称为《合同法》)等法律分别规定了共有人的优先购买权、有限责任公司股东的优先购买权、合伙人的优先购买权、房屋承租人的优先购买权等等。这些不同类型的优先购买权之间,既具有一定的共性,也具有不少个性。对于其共性,笔者曾经著文做过探讨,[2]此处不再详论。本文拟专就房屋承租人的优先购买权问题进行讨论。

  所谓房屋承租人的优先购买权,是指在房屋租赁关系中,承租人按照法律规定所享有的、在出租人出卖租赁房屋给第三人时,承租人得以同等条件优先于他人而购买的权利。[3]关于承租人的优先购买权,最高人民法院早在《解答关于处理房户行使优先购买权案件,发生疑义问题的函》(1952年5月17日法监字第8012号)中就曾提出过一些指导性意见。改革开放以后,国务院发布的《城市私有房屋管理条例》(1983年12月17日)第11条规定:“房屋所有人出卖租出房屋,须提前三个月通知承租人。在同等条件下,承租人有优先购买权。”该条明文确立了城市私有房屋租赁关系中承租人的优先购买权,此后有关承租人优先购买权的各种规定,多以此为基础。在有关司法解释中,《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》(1984年8月30日)第57条规定:“房主出卖房屋时,在同等条件下,原房客优先购买的权利应予保护。”这一规定虽然较为粗疏,但不妨视为司法实务界对承租人优先购买权的承认和强调。在此基础上,《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》(1988年1月26日)(以下简称为《民通意见》)第118条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”该条明确规定了出租人的通知义务、承租人优先购买权的行使条件以及出租人违反通知义务的法律后果,比《城市私有房屋管理条例》的规定显然更进了一步。后来,建设部发布的原《城市公有房屋管理规定》(1994年3月23日)第36条对公有房屋租赁关系中承租人的优先购买权也作了规定。不过,以上关于承租人优先购买权的规定,仅局限于行政法规、部门规章乃至司法解释的层面,虽然司法实践中也应遵照执行,但其效力未免较低。迨至1999年颁布的《合同法》,才将承租人优先购买权作为一项民事基本制度,在效力仅次于宪法的民事基本法律中加以规定。该法第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 显然,这一规定没有再对私房和公房进行区分。

  由上可见,承认并保护承租人的优先购买权,乃是我国的一贯政策。之所以如此,恐怕主要出于以下考虑:一是维护和稳定承租人对租赁房屋的现实利用关系,尽量使房屋的所有人和利用人合而为一,减少承租人寻找房屋和搬迁的麻烦,从而降低交易成本,提高房屋的利用效率;二是在现代社会中,租赁他人房屋用于居住或经商者日众,承租人相对于房屋所有人而言,已经形成一个较为庞大的社会弱势群体,法律赋予承租人以优先购买权,也是出于保护这一弱势群体的政策考虑。因此,我国现行法承认并保护承租人的优先购买权,是有其正当的利益考量的。

  不过,应当看到,在法律法规中确认承租人的优先购买权,既涉及到对出租人房屋所有权的限制和承租人的保护问题,也关系到与出租人进行房屋买卖的第三人的交易安全。对于这三方面的关系,如果处理不当,就可能或者使出租人的房屋所有权受到过分限制,或者使承租人的优先购买权无法真正实现,或者是损害第三人的交易安全。由于我国《合同法》第230条对承租人优先购买权的规定过于简单,同时,在不少行政法规乃至地方性法规和规章中,对该问题也有一些不尽相同的规定,所以如何运用民法解释学的方法,对这些规定进行法律解释和漏洞补充的工作,以便将关于承租人优先购买权的规则加以具体化,妥善协调各种规定之间的冲突,就显得十分必要。有鉴于此,以下将主要从《合同法》第230条的规定出发,适当结合相关行政法规、地方性法规和规章的规定,来展开对承租人优先购买权问题的讨论。

  二、承租人优先购买权的成立及效力

  (一)承租人优先购买权的成立

  民法理论上一般认为,按照优先购买权产生原因的不同,可将其区分为法定优先购买权和意定优先购买权两类。前者是指由法律明文规定,仅特定法律关系中的特定之人才能够享有的优先购买权;后者则是指在法律并无明文规定的情况下,由当事人通过合同、遗嘱等法律行为而设定的优先购买权。[4]准此以观,我国《合同法》所规定的承租人优先购买权显然是一种法定优先购买权。

  关于承租人优先购买权的成立条件,有学者认为是“出卖人将标的物出卖给第三人”,[5]也有人主张,应包括基础关系的存在、出售或转让标的物以及同等条件三个方面。[6]按照这些观点,如果出租人不出卖租赁房屋,将无承租人优先购买权成立和存在的余地;只有出租人出卖租赁房屋时,承租人才能够享有或者可能享有优先购买权。如此一来,承租人究竟有无优先购买权,将完全受制于出租人是否出卖房屋的一己意愿,从而使得承租人优先购买权变成一种飘忽不定的、不可能由承租人事先加以确定和控制的权利。这显然与承租人优先购买权的法定性相矛盾。笔者认为,之所以产生这种矛盾,是因为上述观点将承租人优先购买权的成立要件和行使要件混为一谈了。应当看到,权利的成立与权利的行使,系属不同层次的概念,应当加以严格的区分。[7]由于论者没有对成立要件和行使要件做出必要的区分,导致承租人优先购买权成立之际也就是承租人可以行使之时,结果使得承租人在决定行使优先购买权之前不可能有充分的时间通过登记的方式将其优先购买权成立之事予以公示,从而无法使这种权利具有对抗第三人的效力。这无疑不利于保护承租人

的利益。其实,正如意定优先购买权成立于法律行为生效时一样,承租人优先购买权作为一种法定的权利,既然依法存在于房屋租赁关系中,那么它就应当随房屋租赁关系的有效成立而成立。换言之,在房屋租赁关系中,虽然当事人双方有权自主决定是否订立房屋租赁合同,但是该合同一旦有效成立,则不论当事人有无优先购买权之约定,其合同中就当然包含了承租人享有优先购买权的内容,这正是该权利具有法定性的体现。至于出租人出卖房屋和承租人提出“同等条件”,则属优先购买权的行使要件。在我国台湾,其学说和判例均认为,《耕地三七五减租条例》中规定的耕地承租人的优先购买权,系于耕地租赁合同成立时随即发生,而于出租人出卖或出典耕地时得为行使。[8]这种做法可资参照。就我国《合同法》第230条的规定而言,虽然使用的是“出租人出卖租赁房屋的,……承租人享有以同等条件优先购买的权利”的表述,但是在解释上,应当理解为优先购买权自出租人出卖租赁房屋之时才得行使,而非自出租人出卖租赁房屋之时才成立。

  由于承租人优先购买权乃是立法者基于特定的社会政策而设,属于一种法定的权利,故当事人不得在其合同中事先以约定加以限制或者排除,承租人也不得事先抛弃该权利。[9]此外,因承租人优先购买权与房屋租赁合同密不可分,其目的之一即是保护承租人,所以该权利也不得与房屋租赁合同相分离而单独转让。

  (二)承租人优先购买权的效力

  所谓优先购买权的效力,主要是指该权利本身是否能够对抗第三人,这一点与对优先购买权权利属性的认识有关。关于优先购买权的权利属性,大致有订立买卖合同请求权说、附

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