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商品房买卖合同纠纷案实务若干问题探讨

时间:2006-11-22栏目:房地产论文

  一、商品房买卖合同纠纷案的基本情况

  房地产案件具有标的大、涉及面广、适用法律难、政策性强、处理难度大、处理结果对社会稳定和经济发展有较大影响等特点。商品房买卖合同纠纷案件是房地产案件中的一类。近年来,我国房地产业发展迅猛,但房地产的立法不健全,房地产市场机制也不健全,特别是一些开发商违反诚实信用原则,严重侵害买受人的合法权益,导致商品房买卖合同纠纷成为社会投诉热点和关注焦点。为正确适用法律审理商品房买卖合同纠纷案件,依法维护当事人的合法权益,保护房地产业的健康发展,最高人民法院颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《司法解释》)。《司法解释》的实施对充分保护买受人的合法权益和制裁违法经营行为具有重要意义,所以《司法解释》公布实施后,根据《司法解释》的规定提起诉讼的案件激增。商品房买卖合同纠纷案的特点决定了案件当事人之间矛盾大,审理难度大,不易调解,判后上诉率高。

  二、关于《司法解释》的适用范围

  我国法律、法规、司法解释和部门规章等均未对商品房的定义作出界定。广义的商品房可指所有作为商品上市交易的房屋,包括开发商建造的房屋、私有房屋、经济适用房和房改房等。根据《司法解释》第1条关于“本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移所有权于买受人,买受人支付价款的合同”的规定,《司法解释》调整的商品房专指房地产开发企业建造的用于向社会销售并转移所有权的房屋,《司法解释》调整的商品房买卖合同是专指狭义的。笔者认为在实践中应注意两个问题一是应注意并不是房地产开发企业向社会销售的房屋都属《司法解释》规定的商品房,应是房地产开发企业作为开发商建造的房屋;二是应注意并不是房地产开发企业建造销售的房屋都属《司法解释》规定的商品房,如房改房和经济适用房的买受人有所限制,上市交易也受国家政策的调整,均不具社会化和公开化的条件,不属《司法解释》规定的商品房。

  案例:李×诉广州市××实业总公司(以下简称实业公司)、广东省××房产建设公司(以下简称房产公司)房屋买卖纠纷案。讼争房屋所在项目的开发商是广东×城建设集团有限公司,该公司将包括讼争房屋在内的其中两栋出售给实业公司。1995年12月4日,原告与实业公司签订买卖讼争房屋的《购房合同》,约定房屋于1995年9月30日前竣工,在供水供电部门接通室外水电后交付使用,交付使用后实业公司负责为原告办理房产证等手续。同日,原告向房产公司支付房款。后原告入住讼争房屋,并于1996年通过房产公司办理侨汇购房入户手续。广东×城建设集团有限公司正在为实业公司办理房产证。原告以被告未领取商品房预售许可证构成欺诈等为由,依据《司法解释》的规定起诉要求解除合同、两被告返还购房款并赔偿购房款一倍的款项。被告以本案不适用《司法解释》等为由请求驳回原告诉讼请求。法院认为原告与实业公司签订的《购房合同》不属《司法解释》的调整对象,该案不适用《司法解释》,同时也不存在合同目的无法实现的事由,为此,判决驳回原告的诉讼请求。判后原告未提起上诉。

  三、关于商品房认购协议中定金的处理

  关于商品房认购协议的性质问题,目前有不同观点,第一种观点认为认购书是商品房买卖合同的补充协议;第二种观点认为认购书是附条件的商品房买卖合同;第三种观点认为认购书是商品房买卖合同的预约合同,是独立的合同。笔者同意第三种观点。认购书的内容应包括确定条款和不确定条款两部分,确定条款是当事人已达成合意并具约束力的条款,一般应作为商品房买卖合同的内容;不确定条款是因事实和法律的障碍而需等签订商品房买卖合同时再确定的内容。定金从理论上分为立约定金、证约定金、成约定金、解约定金和违约定金。《中华人民共和国担保法》规定的定金具有违约定金的性质,最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》规定了立约定金的效力。商品房认购协议中的定金一般是作为签订商品房买卖合同担保的,属立约定金。《司法解释》第4条除了规定如因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的,应按照定金罚则处理外,还根据认购书的内容包括不确定条款需当事人在订立商品房买卖合同时协商的特点,规定了因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应将定金返还买受人。

  案例:李××诉广州××房地产发展有限公司商品房认购合同纠纷案。被告是广州市林和西路恒康阁的开发商。2003年6月1日原告与被告及其代理商签订《恒康阁认购书》,约定原告认购恒康阁20层04单元,原告须在签署本认购书时付清定金10000元,于2003年6月1日或按通知时间与被告签署《商品房买卖合同》及有关文件,否则被告有权没收原告已缴交的定金等条款。原告依约向被告交纳定金10000元。因对讼争房屋的用途、产权登记、交付期限等事项未能达成一致意见,原、被告未签订《商品房买卖合同》。为此,原告起诉请求法院判令被告返还定金10000元。法院认为原、被告所签订的《恒康阁认购书》有效,原告支付的定金是订立商品房买卖合同的担保,商品房买卖合同未能订立属于不可归责于当事人双方的事由,为此,判决被告返还原告10000元。判后被告未提起上诉。

  四、关于商品房买卖合同的解除

  当事人订立合同的目的是通过履行合同达到预期目的和实现预期利益,合同的履行原则是合同法的基本原则。合同的解除是指合同已成立但未履行或未完全履行之前,合同效力被消灭,合同不再履行。合同的解除与合同的履行原则这一合同法的基本原则是相悖的,它不利于当事人权利义务的稳定,不利于交易安全,所以合同的解除一般受到严格限制,非法律规定和当事人约定不得动辄解除。《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第93条规定了协议解除和约定解除权,第94条规定了法定解除权,第95条规定了解除权的消灭。

  《司法解释》规定了解除商品房买卖合同的具体事由,也属法定解除权,它操作性较强,对司法实践有较大的指导作用,有利于法制的统一。除法律规定或当事人约定解除权行使期限的情形外,目前对解除权行使期限的适用范围还有较大争议。一种观点认为,《司法解释》第15条第2款是基于《合同法》确立的合同解除权行使期限制度制定的,除合同目的根本无法实现或当事人同意解除外,当事人请求解除合同的,均应适用《司法解释》第15条第2款关于解除权行使期限的规定。另一种观点认为,《合同法》第95条只是规定了解除权消灭的事由,而《司法解释》第15条是对《合同法》第94条的解释,不应对《司法解释》的条款再做扩张解释。也就是说,依据《司法解释》第15条第1款请求解除合同的,适用解除权行使期限的规定;依据《司法解释》其他条款请求解除合同的,不适用解除权行使期限的规定。笔者同意第一种观点。

  在审判实践中还应注意以下问题:第一,解除权行使期限是除斥期间,应自解除权发生之日起算,不存在期间的中止、中断和延长

的情形,但对方当事人在解除权发生之日起一年内进行催告的,解除权的行使期限自催告之日起计算三个月。第二,审慎审查合同目的是否根本无法实现,合同目的根本无法实现的应不适用解除权行使期限的规定。《司法解释》规定了解除合同的几种情形,它们可能造成合同目的根本无法实现,也可能在障碍消除后能实现合同目的,所以应根据具体案件具体分析和认定。如房屋主体质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用的,应审查能否通过修复确保安全使用;逾期办理房屋所有权登记的,应审查是否无法办理或在一定(合理)期间内无法办理;等等。第三,解除合同涉及惩罚性赔偿的,应根据开发商的主观恶意和买受人受损害程度等情况,酌情确定赔偿额,不宜不管具体案情一律按购房款的一倍赔偿。第四,还要注意审查开发商的行为是否涉嫌诈骗,如涉嫌诈骗的应按先刑事后民事的原则处理。

  案例一:张×诉广州市××房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案。2001年6月11日,原、被告签订《商品房买卖合同》,约定由原告购买被告开发的春江花园春曦阁六G房,被告应在2001年12月31日前,将具备《质量认定书》、《消防验收合格证》,并于2002年3月30日前取得综合验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付原告使用,被告逾期交楼超过60日后,原告有权提出解除合同。原告依约向被告交付购房款。2002年2月1日,被告向原告发函一份,确认延期交楼,表示力争于2002年2月28日前将楼宇建成并交付使用,最迟不超过3月31日,逾期交楼的责任由该公司承担,在业主办理交吉时一次性支付违约金,凡对该公司的解释与处理方式不愿接受的业主,可提出退房,该公司将按合同规定予以办理退房和赔偿手续等。原告收件后,未向被告提出退房。2002年3月29日,被告再次发函原告

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