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房屋双重买卖的若干问题探讨

时间:2006-11-22栏目:房地产论文

  摘 要:房屋双重买卖合同中,后买卖合同有效且已经办理登记的,后买受人取得房屋所有权;但后买受人在主观上有侵害债权故意的,应承担侵害债权责任。先买受人已经取得房屋所有权的,出卖人再为二次买卖时,构成无权处分,但后买卖合同有效。先买受人享有撤销权,但以保全一般债权为必要。先买受人损失范围的计算方式有两种,我国应采取主观与客观相结合的计算方式决定先买权人应受赔偿的范围。

  关键词:双重买卖、无权处分、衡平优先权

  房屋出卖人出于经济利益或者其他利益的考虑,先后与两个或两个以上房屋买受人签订买卖合同,这就是房屋双重买卖。在发生双重买卖的情况下,极易产生纠纷;而房屋是重要的不动产,价值重大,与公民的关系甚巨。所以,正确处理这类纠纷直接影响到出卖人与买受人之间的利益。但我国《合同法》对该问题并没有明确规定,相关的司法判例也不多见;而法学理论界对此问题也鲜有论者。因此,从理论上对房屋双重买卖进行探讨,就具有相当重要的实践价值和理论意义。

  一、房屋双重买卖合同的法律效力

  房屋所有人将房屋为双重让与时,两个房屋买卖合同的效力如何,从各国的规定来看,并不尽相同。在承认物权行为无因性理论的国家,房屋买卖合同是债权行为,而物权的变动是物权行为的结果,所以,学者普遍认为,在双重买卖的情况下,房屋买卖合同都是有效的。在主张意思主义的国家,强调物权变动是双方意思合致的结果,单纯的房屋买卖合同便能产生房屋所有权变动的效果,所以,房屋买卖的先买受人已经取得房屋的所有权。这时,房屋出卖人又将房屋让与他人,实际上是对他人财产的处分,按无权处分来处理。而在否认物权行为无因性但又主张登记生效主义的国家则认为必须具备房屋买卖合同有效和办理登记两个条件,才能发生房屋产权变动的效果,在双重买卖的情况下,两个买卖合同都是有效的,但已经办理产权登记的买受人取得房屋的所有权,对于未取得房屋所有权的买受人而言,只能按照履行不能要求出卖人承担违约责任。

  就我国而言,最高人民法院1990年做出“未办理产权转移登记手续,应认为该民事法律行为依法尚未成立,一方翻悔是允许的”的复函。可见,在我国司法实践中是将登记做为房屋买卖合同的有效要件来看待的。但是,学者间对登记效力的看法并不一致。有的学者认为,房屋买卖合同非经登记不生效力,所以,没有房管部门办理手续的房屋买卖关系应视为无效[1]。因此,在房屋双重买卖情况下,只能有一个买受人取得房屋过户登记,房屋买卖合同是有效的;对于未办理过户登记的买受人而言,房屋买卖合同不生效力,房屋买卖合同无效。但也有学者持反对态度,认为房屋买卖合同的效力并不以过户登记作为判断标准,即使未经登记,房屋买卖合同仍然是有效的,房屋过户登记仅产生产权变动的效果,不能影响买卖合同的效力[2]。因此,在房屋双重买卖的情况下,两个房屋买卖合同都是有效的,只有办理过户登记的一方取得房屋的所有权,而另一买受人只能以履行不能要求出卖人承担违约责任。笔者认为以后说为优,道理如下:第一,从其他国家的立法来看,没有任何一个国家主张房屋买卖合同必须登记生效。第二,登记生效主义国家的登记,并不是对房屋买卖合同的登记,而是对房屋产权变动的登记,登记不应成为判断房屋买卖合同效力的条件之一。第三,买卖合同无效,固然不能发生房屋产权移转的法律效果,但未发生产权移转的原因很多,并不一定局限于房屋买卖合同无效。第四,认定未办理产权登记的房屋买卖合同无效,不利于保护买受人的利益。在司法实践中,有的法院已经放弃了未办理产权过户手续登记的买卖合同无效的观点[2]。

  二、后买受人取得房屋所有权

  按先来后到的逻辑思维,先买受人应取得房屋所有权。但是,一个完全有效的物权变动必须具备两个条件:其一,房屋买卖合同有效;其二,办理产权转移登记。所以,仅有房屋买卖合同并不能发生房屋产权变动的效果,物权变动形式主义是产生双重买卖的根源。因此,后房屋买卖合同有效且先于先买受人办理房屋产权登记的,后买受人可以取得房屋所有权。这时,先买受人已基于买卖合同取得对房屋的占有,而后买受人取得房屋产权过户登记的,后买受人能否向先买受人主张返还请求权。先买受人取得对不动产的占有是基于其与出让人间的买卖契约,对于出卖人而言,他是有权占有,应无疑问。但该不动产之所有权一旦移转于后受让人,先买受人对该物占有既失其法律上基础,对后买受人而言,乃构成无权占有,应付返还义务,自不待言[3]。可见,后买受人可以直接向先买受人主张房屋返还请求权。

  如果后买卖合同无效或被撤销但已经办理房屋所有权过户登记于后买受人的,后买受人是否能够取得房屋所有权,则有疑问。在承认物权行为无因性的德国,坚持“基于一个错误的交付也是完全有效”的原则,认为即使房屋买卖合同无效,并不能影响物权变动的效力。所以,在双重买卖的场合,即使后买卖合同无效,但已经办理产权过户登记的,后买受人仍然取得房屋的所有权。当然,如果物权行为本身无效或被撤销,并不能发生物权变动的效力,已经办理登记的,予以涂销,后买受人不能取得房屋所有权。在我国,一个完整的房屋买卖必须具备房屋买卖合同有效和办理房屋产权登记两个要件,缺一不可,否则,买受人就不能取得房屋的所有权。在后买卖合同无效时,虽然已办理过户登记,但因不具备房屋买卖的全部要件,后买受人不能取得房屋的所有权,应涂销登记。

  债权能够成为侵权行为的对象已经是不争的事实,后买受人明知有前买卖合同,仍然购买,当然构成侵害债权。我国台湾学者普遍认为,这时,后买受人是以故意背于善良风俗之方法加害债权,先买受人应按照我国台湾地区《民法典》第184条后段的规定请求损害赔偿。后买受人应承担损害赔偿义务,恢复先买受人被侵害前的状态,因此,先买受人可以直接要求后买受人向其给付[4]。在我国,虽然立法上没有明确规定侵害债权,但学者普遍认为,债权也可以成为侵权行为的对象,并且当第三人有侵害债权的主观故意时,即可构成侵害债权,[5]房屋先买受人也可依侵害债权为由,直接要求后买受人向其给付。

  三、先买受人已取得所有权后,出卖人再为双重买卖

  先买受人办理登记手续的,房屋所有权已经发生移转,出卖人然后将同一标的物出卖与他人的,就它的性质而言,与出卖他人之物没有差别。我国《合同法》第132条规定:“出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”实际上,该条的规定是理想化的,它根本不能处理实际问题。这是因为,出卖人对自己之物或者有权处分之物进行处分,不会发生纠纷,没有通过立法进行调整的必要。当让与人出卖了他人之物,没有得到所有权人的追认,或没有取得对物的处分权的,最易发生纠纷,应为立法的重心,但是,《合同法》对此问题并没有明确规定,实为立法的一大纰漏。同法第51条对无权处分问题作了些许规定,按照这条的规定,无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。这条规定试图对第132条的缺陷做出一个圆满的补充,但是,如果无权处分人取得处分权或者得到处分权人的追认,能够发生订立

合同的预期目的,并无纠纷发生,也没有必要加以调整。实际上,在无权处分时,纠纷主要发生在处分权人未取得处分权也未得到权利人追认的情况下发生的,但该条对这些纠纷却无法解决。

  可见,《合同法》第51条对第132条的补充功能是非常有限的,它无法解决现实纠纷。如果对第51条做出合理的反面解释,则对处理因无权处分而发生的纠纷意义重大。对第51条的反面解释不外有两种:解释一,无处分权人处分他人财产,权利人既未追认,或无权处分人又没有取得处分权的,合同无效,这时,应按照无效合同来处理纠纷,适用关于缔约过失责任的规定。解释二,无处分权人处分他人财产,权利人没有追认,无权处分人又没有取得处分权的,合同有效,但买受人不能取得所有权,这时,应按违约责任来处理买卖双方的纠纷。1988年最高人民法院作了“关于共有人之一擅自出卖共有房屋无效”的批复;1991年3月22日,最高人民法院又作了“关于非产权人擅自出卖他人房屋,其买卖协议应属无效”的复函。可见,在我国司法实务中,是采第一种反面解释的,认为无权处分人处分他人财产的,合同无效。在法学理论界,也有相当一部分学者持类似观点。

  笔者认为解释二是较为合理的选择,其主要理由在于:其一,无权处分合同完全具备合同的一切有效要件,如合同当事人具有完全民事行为能力、内容合法等等。其二,合同的效力与合同能不能履行从来就是两个层面上的问题。一方面,合同有效但不一定能够履行;另一方面,合同不能履行,并不一定无效。合同是对未来事务的安排,将来能不能履行在订立合同时很难判断的。合同有效与否是法律对合同的评价,而能不能履行则是合同有效之后当事人能否履约的问题,所以,履约发生在合同有效之后,能否履约不能作为判断合同效力的根据。第三,从保护买受人的角度来说,也应承认合

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