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购房合同中的不可抗力认定

时间:2006-11-22栏目:房地产论文

  《商品房买卖合同》第八条规定,遭遇不可抗力,且出卖人(开发商)在发生之日起___日内通知买受人的,出卖人可以据实予以延期。对于此条款中的“不可抗力”,由于认识和理解的角度不同,在实践中购房者和开发商往往会有一些争议,容易产生纠纷。而“不可抗力”又是我们在实践当中免除责任的首选途径。正确地认识“不可抗力”,明确延期交房时,免除责任的法律条件,以及如何正确有效的签订免责条款,有利于我们在延期交房时,尽最大努力的免除或减少责任,降低损失。

  对于“不可抗力”,法律有明文规定,《民法通则》第153条明确规定:“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。依据此规定,不可抗力应表现为一种客观情况,且该客观情况的出现应同时具备不能遇见、不能避免并不能克服三个条件。如地震、水灾等。而且不可抗力的事由要发生在合同履行期间,也就是说在签订合同的时候“不能预见”。并且不可抗力的事由影响的法律主体是购房合同签订的双方,也就是开发商和购房者。如果造成逾期交房的理由符合以上条件,那么可以认定该事由为不可抗力,可以免除开发商违约责任,否则就不能视为不可抗力,就要承担相应的违约责任。

  因此,对于购房合同中免责事由的“不可抗力”,必须符合法律的明确规定,不能凭我们的主观臆想去推定。否则的话是要承担相应的法律责任的。

  那么究竟什么样的事由可以认定为不可抗力呢?一般情况下,诸如地震、台风、火灾、水灾、雷击等自然灾害最符合“不可抗力”的特征,属于“不可抗力”。但是在实践当中,往往发生更加复杂的情况,认定是否为“不可抗力”事件,需要针对具体情况认真仔细的分析才能确定。 如果由于政府行政机关在购房合同履行期间内制定新的行政法规、规章、行政命令以及政策性文件等规范性文件,例如市政规划、抢险抗灾需要等。对于这类政府行为,在其效力范围内,任何有关单位和个人都必须无条件执行,不可抗拒。因此而造成购房合同不能履行的,可以认定为“不可抗力”。但是如果行政机关基于法律法规的授权,针对合同双方特定的人或事件做出的具体的处理决定,因此而造成合同不能履行的,则不属于“不可抗力”,应承担相应的法律责任。即便该行政行为是错误的,违约方也要承担相应的法律责任,其损失可以通过其他途径使行政机关予以赔偿。

  然而,并非发生不可抗力的事件造成合同不能履行就可以免除责任。虽然《商品房买卖合同》没有就不可抗力的内容、范围,不可抗力的认定程序作出规定,但是《合同法》第118条规定:“当事人一方由于不可抗力不能履行合同时,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。”。根据上述法律规定:1、不可抗力事件是否发生,必须在一定的期限内提供的有关证明为据;2、构成不可抗力免责的条件,必须是遭受不可抗力影响的一方(开发商)履行“及时通知对方”和“在一定期限内提供证明”的程序和义务。只有这样,不可抗力及其免责才能认定,否则,即使确实发生不可抗力事件,若开发商没有履行“及时通知”和“在一定期限内提供证明”的义务,那么开发商就不能依此免除其法律责任。但是,《合同法》中并没有关于提供什么部门出具的“不可抗力证明”和不可抗力的自然事件达到何种程度才能构成免责条件的规定,但是关于“不可抗力证明”的出具应当由不可抗力事件发生地的政府有关主管机关,这里所说的主管机关必须是能够对不可抗力事件作出说明或证明的机关。如国家行为由作出行为的国家机关出具证明;自然事件由事件的分管部门(如:地震由地震局、火灾由消防局等)出具证明,只有这样,该“不可抗力证明”才具有说服力和证明力。因此,一旦遇到不可抗力的事件发生,我们应该积极的履行相关的手续,一旦产生纠纷,可以最大限度的减少损失。

  不可抗力是我们在实践当中不能按合同约定时间交付房屋时,而免除责任的首选条件。但是,并非只有“不可抗力”才能免除责任。根据有关的法律规定,免责的范围和情形大致有几种,具体来说,免责的范围和情形主要包括:1.因“不可抗力”而免责;2.因法律特别规定而免责;3.因对方完全不履约而免责;4.因合同中约定的条件出现而免责。

  第二种情形属于法定免责,比如集体与个人签订了土地承包协议,但根据《土地管理法》的规定,国家为公共利益的需要,可以依法对集体所有的土地实行征用,在这种情况下,发包土地的集体一方则可以免责。

  第三种情形实质上是不安抗辩权的行使,比如按照施工进度进行分期付款的购房合同中,如果开发商在约定的期限内,未达到或明显不可能达到相应的施工进度,购房人则可以拒绝付款,并且免责;反之,如果开发商已如期履约,购房人未按期付款,开发商则可以拒绝交房,并且免责。

  第四种情形属于约定免责,主要看双方在合同中的约定,合同双方可以在合同中约定,在某些条件下可以不履行或中止履行合同义务,而不承担责任。需注意的是,这种约定根据《合同法》的规定,在两种情形下是无效的:1.造成对方人身伤害的;2.因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

  弄清楚免责条款的意义无论对于开发商还是对于购房者来讲都是有意义的,可以最大限度的降低损失,维护利益。

  在建设部颁布的《商品房买卖合同》示范文本中,除了“不可抗力”之外,并没有其他的免责条款,需要双方协商来确定。而“不可抗力”的确定又极为严格。在实践中,由于众多的因素,很容易造成不能按期交房,这就避免不了要产生纠纷,甚至要承担法律责任,造成损失。因此,我们在《商品房买卖合同》或《补充协议》当中,应当更加详尽的明确免责事由。

  律师建议:可以就以下事由和客户协商列为免责事由。

  1. 政府行为(诸如政府因举行重大活动而进行的交通管制等)〈关于政府行为是否属于不可抗力前面已有论述,如果是非不可抗力,没有约定,一旦发生,造成合同不能履行,就不免要承担法律责任〉。

  2. 沙尘暴、严寒酷暑等恶劣天气。(这不属于“不可抗力”的范畴,因为开发商开工建设,确定竣工日期时,就应当结合当地的天气状况和有关气象资料考虑可能出现的天气状况,估计出因此给施工进展带来的影响。如果没有约定,一旦出现此情况而因此造成逾期交房,就要承担法律责任。)

  3. 施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决。(这也不属于“不可抗力”范畴之内。因为这是应该并可以预见的,不能列为“不可抗力”,否则是不能免责的。)

  4. 市政配套设施的批准与安装的延误。(市政配套的批准与安装是具有一定的程序性,开发商在最初总体规划时就应当可以预见批准与安装的期限,如果确实是政府行为而导致延误的,那也是开发商在开发房产过程中可以预见和可能要承担的风险,所以不能列为“不可抗力”。如果列为“不可抗力”,则属于无效条款。而实践中有很容易发生这样的事情,所以只能另行签订免责条款,进行约定。)

  5. 非甲方原因,而供水、供电、供气部门未能按时接通室内外的水、电、气等设施。(也不属于“不可抗

力”,只能另行约定。)

  另外,还需要注意的是,并非双方事先约定了免责条款,一方当事人就可以坐等免责了,在免责情形出现的条件下,提出免责的一方,还有如下的义务:

  1. 积极补救义务。当事人有义务采取一切可能的有效措施,尽量避免或减少损失。对开发商来说,交房期限一般都是由开发商提出的,因此除了事后补救外,最好在确定此期限前,就充分考虑到各种影响交房的情况;对购房人来说,在约定的交房期限将至时,应事先对自己的时间做好安排,避免错过接收日期。

  2. 告知义务。当不可抗力及其他免责的条件出现时,当事人有义务及时通告对方当事人,以使对方当事人采取有效措施,避免或减少损失。这在《商品房买卖合同》示范文本第八条留有空白,要求开发商填写因不可抗力延期交房时,及时告知购房人的时限。

  3. 举证义务。当事人一方提出免责的,有义务举证,作为其免责的证据。一旦免责情形出现,提出免责的一方当事人,应及时收集和保留好有关的证据,比如政府的公告、气象预报、生病住院的单据等等,作为有效的免责证据。否则,一旦双方因此发生了争执,提出免责的一方又不能举证,那么则要承担相应的法律责任。

  综上述,对于“不可抗力”和其他免责条款在合同当中是很重要的,一定要有一个清楚明了的认识,以减少纠纷和损失。

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