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购房消费者房屋产权过户纠纷若干问题研究

时间:2006-11-22栏目:房地产论文

  在房地产交易过程中,开发商一房多卖、先抵押再出售等严重损害购房消费者的合法权益,引发群体性纠纷等事件不时出现,此种情况在商品房预售阶段尤为突出,产生了大量的纠纷和诉讼。多数情况下,开发企业只是违规操作,尚有偿债能力,消费者权益的损害尚可获得救济。但在开发商将房屋重复出售后卷款而逃不知所踪,或者已将款项挥霍罄尽,或者以其他方式转移财产无力偿债的情况下,由于同一标的房屋上并存众多权利,各权利人只能就同一财产请求权利保护,购房人要求办理房屋“两证”的,如何处理购房消费者与抵押权人、工程款权利人等间的权利冲突?这一问题是人民法院审判实践中面临的重要课题。为准确适用《合同法》第286条规定,最高人民法院出台了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称《批复》),及时对审判实践给予了指导,但不能完全解决实践中的问题。本文从审判实践角度提出以下意见,旨在通过探讨寻求更加准确、具体、妥当的解决方法。

  一、保护购房消费者权利的依据和条件

  (一)判别购房消费者的依据和标准

  《批复》第2条规定,“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”,首次采用了购房“消费者”的概念,将商品房列入“商品”的范围,确认了审判实践中可以援引《消费者权益保护法》(以下简称《消法》)对购房“消费者”进行特殊保护,购房“消费者”有权请求依照《消法》的规定保护其合法权益。《批复》首次明确规定对购房消费者予以优先保护,即购房消费者可以对抗工程款的优先权,解决了购房消费者与工程款优先权人的受偿顺位问题。购房人基于“消费者”的特殊身份起诉请求办理房屋产权手续的,人民法院裁判其对房屋享有所有权能够对抗承包人的工程款优先受偿权,应以《批复》第二条规定为依据。

  在适用《批复》时首先要解决的是“消费者”的识别问题。笔者认为,对《批复》规定的“消费者”应当按照《消法》关于“消费者”的规定进行识别。根据《消法》第2条“消费者为生活需要购买、使用商品或者接受服务,其权益受本法保护”的规定,判断“消费者”的标准是:(1)行为目的以生活消费所需。购买、使用商品有可能基于消费的目的,也有基于经营的目的;同样的商品,可能因使用于生活活动而构成消费品,也可能因使用于生产经营活动而成为生产资料。如果为自己的生活消费而购买商品或接受服务,该行为为消费行为。对于购买者是否以生活消费为目的,可以凭一般人的社会生活经验,结合购买者的主观动机和客观行为表现加以判断。凡是和人类生活有关,基于求生存便利或舒适的生活目的,为满足衣食住行娱乐等方面生活欲望的行为,原则上均属于生活消费行为。(2)行为主体为处于弱势地位的自然人,而非法人或其他组织。法人或者其他组织作为自然人的集合体,具有团体之法律人格,不存在缺乏专门知识、交涉能力的问题,即使其购买的商品最终由自然人用于生活消费(如公司购买日用品发给职工),法律也并无给予特殊保护的必要。正是基于此,国际标准化组织消费者政策委员会于1978年首届年会上将消费者定义为“以个人消费为目的而购买或使用商品或服务的个体社会成员”[注1],我国国家标准局于1985年颁布的《消费品使用说明总则》也规定“消费者为满足个人或家庭的生活需要而购买、使用商品或服务的个体社会成员。”

  根据《消法》和《批复》的规定,并非所有的购房人都能成为消费者,只有以生活消费为目的而购房自然人才属于购房消费者的范畴。判别购房人是否为消费者,通常有两点外在表现:一是所购买的房屋为住宅而非营业用房;二是供自己或家人居住。判别购房者是否以生活需要为目的面临的难题是,随着人们生活水平的提高,生活需要的范围难于界定。例如,已有一套甚至多套住宅的自然人,又购买房屋用于居住,可否认定其为生活需要?自然人所购房屋用于出租,以租金为家庭生活主要来源,其购房行为可否认定为满足生活需要?笔者认为,即便消费者购买的产品既供自己使用,同时又用于经营用途时,如果其购买产品的目的是偏重自己使用或者作为家庭生活主要来源的,则应属于生活消费所需。在审判实践中,可根据购房人所购房屋为住宅或非住宅而推定购房人是否为消费者,消费者只需证明其所购房屋为住宅为已足。即如购房人购买的房屋为住宅,则应推定为生活消费行为;如要证明购房人非基于消费目的而购房,则应实行举证责任倒置,由诉讼对方当事人举证证明,此符合举证责任分配规则的要求。

  (二)购房消费者优先于工程价款优先权的理由和适用条件

  1、工程款优先权的性质为法定担保物权,为何不能对抗消费者?

  原因即在于消费者的利益为生存利益,是一个国家和民族维系其存在和发展首先应保护的基本问题。当经营利益与生存利益相冲突时,法律首先是要保护人民的生存利益。虽然购房消费者在未取得房屋所有权之前仅享有合同债权,但由于其购房的目的在于取得房屋的所有权,并维系其生存之必需,故对该项特殊债权有赋予其物权性予以特殊保护的必要。《批复》立足于当代人权保护的价值观和法律理念,规定购房消费者的生存权能够对抗工程价款优先权,即消费者对房屋的所有权独立于工程款优先权,不为工程款优先权效力所及。《批复》的适用在很大程度上缓解了社会矛盾,有利于实现社会公正和维护社会稳定。但该规定由于具有很强的政策性,缺乏必须的法律依据,应是临时之举。

  适用《批复》的规定对购房消费者予以优先保护,除满足购房人是消费者特殊身份的前提条件外,还必须同时满足以下条件:(1)购房消费者已经交付全部或者大部分购房款。消费者交付的款项为购房款,而非为为定金、保证金等;购房款数额应超过约定的购房款数额的50%.购房消费者交付的款项非为购房款,或者交付的购房款未达到约定购房款数额的50%以上,不能适用《批复》的规定。在按揭中,如果消费者已交付合同约定的首期购房款,银行将购房人所贷款项直接支付给开发企业,应认定购房消费者已付清全部购房款。(2)商品房买卖合同合法有效,此为法律保护合法行为原则的体现,也是购房人享有请求取得房屋所有权的前提条件。如果合同无效,购房人即使基于消费者的特殊身份,也不能基于无效合同请求取得房屋所有权。并且,现实中还大量存在房地产开发商利用便利条件,以家人、亲戚、朋友、职员等的名义签订大量的虚假商品房买卖合同和虚假按揭合同,损害工程款权利人及其他权利人合法权利的现象,因此应严格审查合同效力。购房合同无效或被撤销,不能适用《批复》的规定。(3)商品房预售合同已为登记或者房屋所有权已登记转移给购房人。在适用《批复》第2条时,是否以商品房预售合同经过登记为要件,是一个值得探讨的问题。笔者此前认为,由于我国目前还面临着解决人们的基本生存权问题,法律体系上至今尚无物权法,商品房买卖合同登记仅为备案登记,效力相对较弱,没有预告登记的准物权效力,同时《批复》也未对购房消费者的优先保护是否以合同登记为前提明确作出限制性的规定,因此,购房消费者权利得以对抗工程款权利人的优先权,不以合同登记为要件。但经认真思考,这一观点并不妥当。我国实行不动产物权登记生效主义,即经登记后才取得物权

,未经登记,权利人仅享有债权,不能与物权的受偿处于同一参照系上。由于不动产物权登记是不动产权利彰显的外观形式,具有公示公信力,且预售合同登记(预告登记)具有保全债权的物权效力,实践中认定其具有对抗第三人的效力,虽《批复》主要在于解决当前购房人权利无保障的实际情况,但应维护法律规定的连续性和稳定性,遵循物权法原理进行分析。如果合同未为登记,或者购房人尚未转移产权,该购房人仅享有合同债权,是不能对抗物权的。我国正在制定民法典,物权法的完善是指日可待的事情。预售合同经登记后,使债权转化具有了物权属性;如果购买的为现房,经登记后发生所有权的转移,购房人因而取得了该房屋的所有权。只有债权具有物权属性后或者权利人已经取得所有权,才有与该物上并存的物权受偿顺序进行比较的可能性。因此确定购房消费者身份并受法律保护,若为预售,应以合同经登记为要件;若为现房买卖,应以所有权已经登记转移为要件。如果不以登记为要件,将使我国的房地产登记制度及预售合同登记制度失去应有的作用,不利于物权法原则的贯彻,同时还将扰乱人民的思想以及房地产交易的正常秩序,并且在目前市场信用已经发生危机的时候,将进一步促成信用制度的坍塌,对我国的法治建设十分有害。

  2、如何处理购房消费者的起诉?

  在购房人起诉要求办理房屋“两证”案件审理中,人民法院应首先审查该购房人是否符合购房消费者的优先保护条件,同时应审查该房屋是否已经竣工并经有关部门组织验收合格,至于是否交清土地出让金不应在审查的范围内。依笔者之见,根据《房地产管理法》第38条和44条、《城市房地产开发经营管理条例》第24、25条的规定,颁发房屋预售许可证的行为为行政许可行为,人民法院在房地产民事纠纷案件审理中不应对行政机关颁发许可证的行政许可行为进行审查。开发企业是否缴清

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