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房屋拆迁补偿安置合同研究

时间:2006-11-22栏目:房地产论文

  第一节 房屋拆迁概述

  一、房屋拆迁的概念

  房屋拆迁,是指因国家建设、城市改造等需要,经政府有关主管部门批准,由建设单位对现有建设用地上的房屋及其附属物进行拆除,对房屋的所有者或使用者进行迁移安置并视情况给予一定补偿的活动。

  由于城市规划和国家专项建设的需要,必须对城市国有土地的使用权实行再分配,从而达到土地资源的合理配置,使土地得到最合理高效的利用。这往往就需要拆除大量旧房,并在原有土地上进行新的开发建设。但是由于土地上的房屋等附着物凝结了原用户的资金和劳动力,并且是原用户赖以生存和生产的基本物质条件,因而在再建设过程中,必须对原用户、住户的损失给予适当补偿,并对其进行妥善安置。

  目前,规范房屋拆迁行为的法律规范有国务院2001年6月颁布并于11月1日施行的《城市房屋拆迁管理条例》、各地制定的关于房屋拆迁管理的地方性法规、以及我国《土地管理法》、《城市规划法》中有关拆迁的法律规定。

  二、房屋拆迁的法律特征

  1、体现出强制性和自愿性的双重特性。

  由于房屋拆迁是因国家建设需要而产生,因而带有明显的强制性,不管被拆迁人是否愿意,都必须服从拆迁。在房屋拆迁过程中,有下面一系列的行政管理行为:拆迁前拆迁人必须向有关行政主管部门申领拆迁许可证,并由有关行政部门冻结拆迁范围内的户口、向被拆迁人发布拆迁公告;一旦拆迁人与被拆迁人无法达成协议,则由行政部门裁决,当事人若不服裁决可提起诉讼。

  同时,由于房屋拆迁活动过程中存在一些民事行为,因而体现出自愿性的特点。房屋拆迁中的民事行为有:拆迁人与实施拆迁行为的单位之间的委托拆迁合同行为;拆迁人与被拆迁人在自愿有偿、协商一致基础上达成关于搬迁、安置、补偿的协议。

  2、全国统一性和地方差异性并存。

  全国有针对房屋拆迁管理的统一的法律法规,各地的房屋拆迁活动都必须遵照执行,因而房屋拆迁体现出全国范围的统一性。同时,由于我国地广人多,各地自然条件差异大,经济发展水平不平衡,地方财政和经济实力差距大,所以各地为妥善处理房屋拆迁中的各种法律关系,搞好本地建设,在国家的房屋拆迁管理行政法规基础上因地制宜地颁布了一些地方性的法规、规章,从而使房屋拆迁显现出地方差异性,地方差异性主要表现在补偿和安置标准方面。

  三、房屋拆迁的程序

  根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定,房屋拆迁必须按照下列程序进行。

  1、 提出拆迁申请需要拆迁房屋的单位,应当持建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和拆迁方案、拆迁补偿安置资金证明向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁主管部门提出拆迁申请。

  2、 审批和发放许可证房屋拆迁主管部门对拆迁申请进行审查后,认为合法、合理、可行的,应予批准,并发放房屋拆迁许可证。确定拆迁范围后,通知有关部门暂停办理新建、扩建、改建房屋、改变房屋和土地用途、租赁房屋等相关手续。

  3、 发布拆迁公告房屋拆迁主管部门核发拆迁许可证后,应及时向拆迁范围内的被拆迁人宣告拆迁决定,发布拆迁公告。公告内容包括拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等。拆迁主管部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作,以保证拆迁工作顺利进行,维护国家和拆迁当事人双方的合法权益。

  4、 签订拆迁补偿安置合同在拆迁公告规定的拆迁期限内,拆迁人应当和被拆迁人在自愿、有偿的基础上就拆迁补偿和安置事宜进行协商,签订合同。关于拆迁补偿安置合同的主要内容和有关问题,将在第二、三节中详细论述。

  5、 实施房屋拆迁被拆迁人应在规定的时限内自行搬迁,如拒不自行搬迁,拆迁人可以申请强制搬迁。搬迁结束后,拆迁人一般应向被拆迁人出具包括被拆迁人姓名或名称、房屋产权性质、地点、面积、搬迁时间等内容的搬迁验收单,对完成搬迁后的房屋组织拆除工作。

  第二节 拆迁补偿安置合同的法律特征主体及内容

  一、房屋拆迁补偿安置合同的法律特征

  1、拆迁补偿安置合同是双务合同,拆迁当事人双方相互享有权利和承担义务。比如拆迁人应按法律规定和拆迁合同约定,对被拆迁人给予合理补偿和妥善安置;被拆迁人应在规定的时间内迁出拆迁范围等。

  2、拆迁补偿安置合同是有偿合同,即双方当事人对所获得的利益要偿付代价。如拆迁人进行新的房地产开发而拆除旧房,就必须对原房屋所有人因此所受的损失给予相应补偿;而被拆迁人在获得补偿的同时丧失对原房屋的所有权,对补偿中超过原房价值的部分,要补充差价。

  3、拆迁补偿安置合同是要式合同,应采取书面形式,在特殊情况下还必须办理公证。原《城市房屋拆迁管理条例》曾明确规定拆迁补偿安置合同应采取书面形式,但2001年11月1日起施行的新的《城市房屋拆迁管理条例》没有明文规定采取书面形式。笔者认为,由于房屋拆迁补偿安置合同均不能即时清结,且履行时间一般较长,如不采取书面形式,易生纠纷,所以新《城市房屋拆迁管理条例》对此处的修改似有不妥。在拆迁房屋拆迁管理部门代管的房屋时,拆迁补偿安置合同必须经公证机关公证。

  4、拆迁补偿安置合同是诺成合同,即双方当事人意思表示一致即可成立的合同,不以房屋及其附属物交付拆除为成立要件。

  二、房屋拆迁补偿安置合同的主体

  房屋拆迁补偿安置合同的主体包括拆迁人、被拆迁人、房屋承租人。

  1、拆迁人。拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位,拆迁人获得了待拆迁房屋所占土地的国有土地使用权并获准在该土地上兴建建设项目,可能是专门从事房地产开发经营的房地产公司,也可能是没有房地产开发资质的企业、机关、团体等建设单位。

  2、被拆迁人。被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人,即对被拆迁房屋拥有所有权的人,包括自然人和法人。在整个拆迁范围内拥有房屋产权的人都是被拆迁人。

  3、房屋承租人。房屋承租人是与被拆迁人订有房屋租赁合同的房屋使用人。按照新的《城市房屋拆迁管理条例》的规定,房屋承租人不属于被拆迁人。但拆迁也涉及到房屋承租人的利益,在租赁关系没有解除且房屋所有人不能对房屋承租人进行安置的情况下,拆迁人应与被拆迁人、房屋承租人一起签订拆迁补偿安置协议,并对房屋承租人进行安置。

  三、拆迁补偿安置合同的主要内容

  拆迁补偿安置合同一般应具备以下条款:

  1、拆迁当事人的姓名、名称、住所地、通讯地址等基本情况。

  2、拆除房屋的有关情况,包括房屋的座落地点、结构、楼层、面积、质量、间数以及附属设施等等。

  3、补偿方式、金额和时间。补偿方式分货币补偿和房屋产权调换。若是货币补偿,则补偿金额根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确

定。若是产权调换,则按照拆迁房屋和调换房屋各自的房地产市场评估价格计算,结清产权调换的差价。值得注意的是,在大多数情况下,被拆迁人可以选择补偿方式,但是在以下两种情况下,不得选择补偿方式:①拆迁非公益事业房屋的附属物,不作产权调换,由拆迁人给予货币补偿;②拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人对解除租赁合同达不成协议且被拆迁人不能对承租人进行安置的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换,产权调换的房屋由原房屋承租人承租。至于补偿的时间,一般应在拆迁前一次性补偿。

  4、房屋估价。在实行货币补偿形式的情况下,需要对被拆迁房屋的市场价格进行评估,在实行房屋产权调换形式的情况下,需要同时对被拆迁房屋和所调换房屋的市场价格进行评估,以作为结清差价的依据。至于房屋的评估机构的选择,应由拆迁人和被拆迁人共同选定,如双方未能就选定评估机构达成合意,则由双方各提出一至两家评估机构,抽签决定。评估费用一般由拆迁人承担。有些地方性法规、规章规定,评估工作由当地拆迁管理部门下属的房地产评估机构承担,这种规定显然属于行政性垄断,被拆迁人对其评估价格的公信力也多持怀疑态度,因为拆迁管理部门多为当地的房地产管理部门,房地产管理部门在进行房地产行政管理过程中与拆迁单位难免建立一些关系,而被拆迁人与房地产管理部门的联系很少,被拆迁人有理由怀疑拆迁人利用与房地产管理部门的关系去干预和影响房屋评估的过程和结果。所以,笔者认为,利用地方性法规、规章

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