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商品房多重买卖的法律评价

时间:2006-11-22栏目:房地产论文

  商品房多重买卖是出卖人就同—商品房订立两个或两个以上的买卖合同,将房屋先后卖于数人,形成数个商品房买卖合同关系的行为。一物数卖,自古有之,谋取利润最大化是多重买卖的动因,亦是对诚实信用原则的直接悖离。房屋乃人安居乐业之本,与民众生活休戚相关,而商品房多重买卖现象又时有发生,诉诸法院者屡见不鲜。因多重买卖涉及物权变动及诸多债法原因,实有深入研习之必要。本文试结合最高人民法院新颁布的《关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题意见的解释》以下简称《解释》第8、9、10条的规定,略谈粗识浅见,以资探讨。[1]

  一、商品房多重买卖合同的效力合同的效力是法律对合同的价值评判。合同是当事人合意的体现,除因标的目的自始客观不能、无从确定、违反法律强行规定,违反公序良俗及其他法律特别规定外,均为有效。前位买卖合同只要系双方真实意思表示,不违背《合同法》52条的禁止性规定,其效力自不待言。在后位买卖合同中,出卖人一物数卖之举虽有悖于诚信守约的善良风俗,但只要出卖人与后位买受人未有恶意串通损害第三人利益的行为,该房屋买卖合同并非当然无效。不能以是否做到实际履行为标准否认后位买卖合同的效力。房屋所有权的转移亦不是房屋买卖合同生效要件的观点也广为学界和实务界认可。基于先后买卖契约而生之多重债权,依传统之债法观念,不因先后而异其效力。[2]就此意义而言,出卖人—房数卖的行为不能当然否认前后买卖合同的效力。《解释》第8条也规定:商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的先买受人可以请求解除前位买卖合同及要求出卖方支付惩罚性违约金,而不能当然否定后位买卖合同的效力。由此可推断《解释》认可后位买卖合同效力的意旨。

  在出卖人已将房屋所有权移转至前买受人后,又将房屋出卖第三人的,出卖人的行为是一种出卖他人之物的无权处分行为,对无权处分行为的效力,学界通说及《合同法》第51条均认为应采效力待定说,合同并不当然无效。置换一个角度考虑,出卖人出卖他人之物的行为在后买受人不知情的情况下,也是一种欺诈行为,依《合同法》第31条规定,后买受人享有撤销该合同的权利。《解释》第9条也规定:在出卖人已将房屋卖于他人并已履行的,后买受人可以请求撤销买卖合同,并主张惩罚性赔偿金。

  二、商品房多重买卖中的物权变动及利益衡平房屋买卖以转移房屋所有权为合同目的,同一合同标的难以在多个债权人之间合理分配,是多重买卖合同的特色所在,亦是诸多买受人权利冲突的集中体现。准确界定商品房多重买卖中的物权变动,是保护各方权益的前提条件。

  (一)房屋所有权已先行转移于前买受人时的物权变动出卖人若已将房屋所有权移转于前位买受人并办理所有权登记后,又将该房屋卖于他人,先买受人取得房屋所有权当无疑义。不动产以登记为权利公示公信方法,后买受人可从权属登记中发现出卖人非真权利人,从而放弃交易。若其仍愿意与出卖人继续交易,则应视为接受了权利不能实现的风险,自然无法取得房屋所有权。为惩戒出卖人的恶意欺诈,依《解释》第9条三项规定,后买受人就出卖人的一物数卖行为可主张不超过已购房款一倍以内的惩罚性赔偿金。

  (二)出卖人径行将房屋移转于后位买受人时的物权变动及法律评价

  1.物权行为理论之辩析欲清楚解析物权变动的内涵,必先厘清物权行为的概念。物权行为是指要发生物权变动,须独立于债权契约之外,以直接发生物权变动为目的设立新的法律行为。债权行为仅是物权行为的原因行为,两者截然分开,各自独立,物权行为并不因原因行为无效而无效,即使原因行为无效,仍可发生所有权变动的效果,此即为物权行为的独立性、无因性。[3]浏览域外法典,关于物权变动大致有四种立法模式。其一,债权意思主义模式,以法国为例,不承认独立于债权行为的物权行为概念,买卖合同成立时物之所有权即行移转。其二,登记对抗主义,如日本立法模式,买卖合同一经成立,物之所有权即行移转,但非经登记不能对抗第三人。其三,登记要件主义,又为区分原则。典型代表为瑞士,即认可物权行为与债权行为的区别,但又不承认物权行为的独立性和无因性。单纯的合同行为不会发生物权变动的效果,还应履行登记等公示行为,方有物权变动之效。其四,物权意思主义,以德国为例,我国台湾民法亦采此说。该学说由德国历史法学派创始人萨维尼所创,主张物权行为的独立性和无因性,即使买卖合同无效或被撤销,所有权依然发生转移。依该说,在商品房多重买卖中即便出卖人损害先买受人利益再次出卖房屋,但若出卖人与后买受人履行了物权变动手续,后买受人仍可当然取得物之所有权。

  2.我国物权变动之立法选择我国民法学界及实务界对物权变动模式的选择亦是众说纷云。主流观点是不接受法国的债权意思主义模式和德国的物权行为独立性、无因性理论,而应沿用我国惯以用之的公示要件主义瑞士模式,同时坚持区分原则,注意合同效力和所有权转移的分离和差异。物权行为的独立性、无因性堪称严谨慎密的逻辑演练体系,固然具有维护绝对交易安全的价值取向,对后位买卖人提供了最完备的权利保障,但因其过于技术性、抽象性,且恶意买卖人亦可一视同仁地获得物之所有权,实与诚实信用的善良风俗背道而驰,公众的道德观、价值观难以认同。物权无因性理论一定程度上是为法律生活形式之安定而牺牲了法律生活实质之社会正当性,无异于削足适履。[4]事实上物权公示公信原则及善意取得制度同样可起到维护交易安全之职,盲目崇尚物权独立性、无因性原则实无必要。我国《物权法》草案,在区分原因行为与物权行为的同时,也否认了物权行为的独立性、无因性。[5]《解释》第8、9条的规定非常明确地表明了商品房买卖合同中,对于出卖人再处分具有限制或拘束的思想。可以说,司法解释在此根本没有涉及物权交易行为的独立,更不用说无因性原则在法律设置和法律交易上的正当性。因此,该规定应是对物权交易抽象原则即无因原则的间接否定。[6]

  3.《解释》中的物权变动原则及对出卖人、先买受人、后买卖人之利益调整《解释》第8条和第10条,针对原因行为的不同,在考量后位受让人善意与否的基础上,对房屋所有权变动作了不同的规定。

  《解释》第8条规定,商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人有权请求解除买卖合同,要求出卖人承担不超过已付房款一倍之内的惩罚性赔偿责任。惩罚性赔偿责任突破了传统民法中合同赔偿责任只在于填补损失而不在于惩罚的理念,源于英美法系国家,最早主要适用于侵权责任,后来逐渐被广泛适用于合同纠纷。《解释》继消法49条、合同法113条之后,作了新的创新,将赔偿性赔偿责任界定在已购房款的一倍以内,既有利于有遏制多重买卖之类违背诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为,维护守约方的合法权益,促进社会诚信制度的确立,又能达致各方利益的平衡,保证建筑业的健康发展。但仔细解读《解释》第8条,会发现先买受人的权利仅限于前位买卖合同中,而无权要求解除后位买卖合同,更无权主张房屋所有权。对此应理解为是后位受让人主观为善

意时,对出卖人、先买受人、后买受人的利益衡平。先买受人之所以无主张房屋所有权之权利,缘于善意第三人受到了公示公信原则的保护。不动产物权公示原则是指将不动产物权的设立、移转通过登记方式向社会公开。不动产物权公信原则是指任何人因为相信登记记载的权利而与权利人从事了移转该权利的交易,该项交易应当受到保护。[7]公示公信原则彰显了保护信赖利益的精髓,而信赖利益往往又是交易安全的基础。在商品房多重买卖中,出卖人仍是登记记载的权利人,在法律上只能推定其为真权利人,后买受人基于对不动产登记的合理信赖,而与之交易,自应获得房屋所有权,否则将是对无辜、善良的后买受人的非难,有悖于公平正义之法则。

  先买受人可否通过对后位房屋买卖合同行使撤销权而实现其合同权利,进而获得房屋所有权,值得商榷。多重买卖合同中行使撤销权的法律后果是后位买卖合同自始无效,后买受人自始未取得物之所有权,前买受人得向后买受人请求返还标的物之占有于出卖人。现一种观点认为只要出卖人与后买受人达成房屋买卖协议,在房屋交付或登记时,先买受人即可就后位房屋买卖合同行使撤销权;另一种观点认为若债务人行为虽致财产减少,但仍有能力清偿其债务时,于债权即无损害,债权人应无撤销权可言。[8]台湾学者史尚宽先生亦认为,出卖人尚有赔偿因不履行所生损害之资力时,应解释先买卖人不得行使撤销权。[9]笔者同意第二种观点,第一种观点脱离了《合同法》设立撤销权制度的宗旨,有扩大泛化之虞。依学界通说,撤销权的效力在于保护全体债权人利益,若仅因个别债权问题,而无限制地允许特定物给付行为的撤销,显然逾越撤销权制度的原有机能。[10]《解释》对先买受人就后位房屋买卖合同能否主张撤销权无明文规定,实践中可参照《合同法》74条处理。

  《解释》第10条规定,买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。此

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