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拆迁安置房未领产权证亦应允许转让

时间:2006-11-22栏目:房地产论文

  因市政拆迁所需,开发公司为王某安置住房一套。王某随后与刘某订立一份房屋转让合同,约定王某在开发公司交付安置房后将此房转让给刘某,房款为17万元。同年4月,开发公司与王某进行了结算,向王某交付了安置房及该房的产权证明单、计税发票等一套用于领取安置房产权证的证件。王某随后依约将房屋交付刘某,刘某亦给付了全部房款。后因王某拒不提供安置房的相关证件协助刘某过户,双方产生纠纷,刘某遂诉至法院,请求判令王某履行协助过户义务。王某辩称,其未实际领取房屋产权证就将安置房转让给刘某,房屋转让合同无效;故反诉请求确认合同无效,双方返还房屋、房款。另查,安置房在诉讼时的市场价格为20万元。

  本案的主要争议焦点是王某的领取安置房产权证之前能否转让该房。

  我国城市房地产管理法第三十七条第(六)项规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。诉讼中,王某据此主张讼争房屋转让合同无效。实务中,也有不少当事人和部分法官持相同的观点,认为房屋权属证书等于房屋产权证,未领取产权证的房屋不得转让。对此笔者不敢苟同。

  笔者认为,上述法律规定的立法目的是为了保证进入市场交易的房地产产权清晰合法,避免来源不明、权属不清的房地产进入市场后,扰乱市场秩序,损害当事人的合法权益,不利于国家管理和监督。但是,我们并不能由此得出房屋权属证书等于房屋产权证的结论。房屋产权证并不是惟一能够证明房屋产权清晰合法的证书。房屋权属证书包括产权证以及产权证以外的国家有权部门出具的房屋产权证明、房屋使用权证、房屋销售许可证、房屋产权审核单(此单广泛用于城市拆迁开始阶段,由房管部门出具给拆迁公司,以便后者及时了解被拆房屋的权属,提高拆迁工作效率,减少纷争)等一切证件、证明材料。一个最有代表性、普遍性的例子,就是在城市商品房开发建设过程中,开发商在申请预售商品房时,房管部门只依法审查核发待售商品房预售许可证,开发商取得许可证后就可以合法出售房屋了,房管部门并不发给开发商相应的产权证,不把领取产权证作为出售商品房的前提条件。在商品房预售的情况下,由于商品房尚未建成,也不可能产生商品房的物权登记。此时,房管部门核发的商品房预售许可证不仅证明开发商出售房屋的合法性,也证明了出售房屋的权属,起到临时产权证的作用,成为房屋权属证书的一种。由于开发商没有每套商品房的产权证,为了交易所需,房管部门遂向开发商出具每套房屋的产权证明单,开发商与购房者结算后,将此单转交给后者,后者凭此单在完税后向房管部门申请领取产权证。因此,对于购房者而言,产权证明单也起到临时产权证的作用,与购房合同一起共同证明待领证房屋的权属,也成为房屋权属证书的一种。

  房管部门、开发商及购房者在行政管理和市场交易中逐步形成的用产权证明单临时代替产权证的操作程序有着极其重要的现实意义。临时的产权证明单有着正式的产权证不可替代的优点:减少交易环节,节约交易成本,实现优质高效的行政服务,维护法律文书的权威。因为开发商在其开发的商品房经验收合格后随即要交付购房者,购房者立即就会领取产权证,其间的时间差极短,如果机械地要求开发商先领取每套商品房的产权证,势必造成随后各购房者再过户领取新证,原证因此而作废。这必然增加当事人的交易成本,延长交易时间,也大大增加房管部门的工作量。对开发商而言,刚刚领取的产权证随之又作废,完全是不必要的浪费,最终此费用会转嫁到购房者身上,无谓地增加购房者的负担,有百害而无益。反之,产权证明单既具有临时产权证的作用,保证交易的合法性,又大大简化了行政程序,使交易变得便捷、安全,因而为社会所广泛接受和践行。

  通过上述分析,本案的纷争基本上可以迎刃而解。本案的标的物虽为拆迁安置房,但本质上与普通商品房无异,在安置前产权属开发公司,安置后产权属王某,最终要由购房者刘某领取产权证。基于上述理由,房管部门同样向开发公司核发了安置房的产权证明单。王某在订立合同时有拆迁合同;在合同履行阶段,取得了该房的产权证明单及计税发票等证件,具备了相关的权属证书,故依照合同法有关规定,王某有权转让房屋。本案不属于城市房地产管理法第三十七条第(六)项禁止转让房地产的法定情形。据此,本案所涉拆迁安置房转让合同主体合格、意思表示真实、内容和形式合法,应为有效合同。王某作为出卖方,依约负有将安置房产权转移给刘某的义务,故刘某请求其办理过户的诉请应予支持。

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