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透视商品房买卖中的“霸王合同”

时间:2006-11-22栏目:房地产论文

  商品房买卖合同因其标的物特殊、交易程序复杂、履行期限较长而不同于一般的商品买卖合同,期房买卖合同尤为典型。合同本身的特殊性、合同当事人双方占有资源与信息的严重不对等,极易导致商品房买卖中出现大量的“霸王合同”。“霸王合同”的出现,纵容了不良开发商的投机与冒险心理,损害了广大购房人的合法权益,干扰房地产市场的健康发展,甚至因此而引发社会问题。本文拟就商品房买卖中“霸王合同”的产生背景、表现形式与防范措施谈一点看法,求教于各位同仁。

  一、“霸王合同”及其特征

  所谓“霸王合同”,指的是在商品交易中,提供格式合同的一方利用其具有垄断地位、交易优势,或在经济上的明显强势,在制定格式条款时违反公平原则,以单方声明或其他方式规避自己应承担的法律责任,加重交易对方的责任或限制、排除对方的合法权利。

  “霸王合同”一般具有如下三个特征:第一,该类合同的表现形式多为制式合同,即含有格式条款的合同,也有人称之为格式合同。《合同法》第三十九条规定:“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。”格式合同在经济生活领域较为常见,如国有土地使用者与县以上人民政府签订的《国有土地使用权出让合同》、各类贷款合同、保险合同等。第二,提供制式合同的一方具有明显的交易优势,即具有垄断地位、优越条件或经济强势。如金融领域、通信领域、能源领域内的各类消费服务合同均为格式合同,提供格式条款的一方均具有垄断经营地位。第三,合同中的格式条款违反公平原则,内容多为减轻或免除己方责任、加重对方责任、或限制排除对方权利。如开发商往往在商品房买卖合同中填写“该商品房所在楼宇的屋面使用权归出卖人所有”等,单方面排除买受人的合同权利。格式条款可以节约合同双方谈判成本,实现交易规则与交易条件的统一,提高交易效率。但无疑也给提供格式条款的一方利用自身优势,强迫对方接受不平等交易条件,损害相对方利益,提供可乘之机。

  二、商品房买卖中“霸王合同”产生的背景

  商品房交易中大量出现“霸王合同”,具有复杂的社会因素与背景,主要表现在如下三个方面:

  (一)主管部门行业保护且监管不力。

  首先,合同文本的制订不能排除行业保护的因素。

  目前,各地均规定适用统一制定的商品房买卖合同文本,有的合同文本是直接采用建设部与国家工商局制订的示范文本,有的合同文本是由地方主管部门在示范文本的基础上修订而成。合同文本的制订者是开发商的行业主管部门,难免出于行业保护与部门利益的考虑,偏袒开发商,使得有关格式条款的内容看似公平,却对买受人明显不利。如示范文本中基于一般房屋买卖而拟定的条款发生争议的并不多,而诸如广告欺诈、小区绿地变更、停车场归属等实践中引发大量纠纷的问题,却无法在示范文本中找到相应的提示性条款。致使购房人要求补充相应条款时,往往被开发商以合同文本中无此条款为由拒绝。

  其次,缺乏对商品房买卖合同签订工作的监督管理。作为统一合同文本的制定者与监督机构,政府房地产主管部门有责任通过各种途径对合同文本如何适用、相关具体条款如何约定等事项进行宣传指导,帮助购房人签好合同条款,避免合同风险。而实际上主管部门始终围着开发商转,对这项工作根本无暇顾及,只有律师出于业务开拓的需要在做着这项艰苦细致的工作。商品房买卖合同登记备案是主管部门对此项工作实施监督管理的一种重要手段。主管部门应把好合同审查关,对明显损害购房人利益的“霸王条款”要求开发商予以纠正,以减少商品房交易中“霸王合同”的发生。实践中,商品房买卖合同的备案审查往往流于形式。

  第三,对开发商违法违规开发的行为处罚不力。商品房开发高回报的特点,趋使部分开发商见利忘义,不惜利用商品房开发与交易市场的不规范,进行投机与冒险,导致违法违规开发现象屡禁不止。建设与销售行为的不规范,使得部分开发商不得不利用商品房买卖合同做文章,将有关违法违规开发的风险通过商品房买卖合同转嫁给广大购房人,于是,制作“霸王合同”或拟定“霸王条款”成为首选方式。实践中,有的开发商申报销售商品房的条件本不具备,而有关主管部门却会给予变通批准,有的开发商售房时建设与销售手续本不齐全,有关主管部门明知却仍然睁一只眼闭一只眼,客观上纵容了不法开发商的投机经营,使得“霸王合同”大行其道。

  (二)开发商具有明显的资源与信息优势。

  首先,开发商具有物资资源优势和人力资源优势。开发商作为房地产开发企业,直接或间接拥有有关土地、建设、房屋、营销、物业等方面的物资资源。开发商的员工大多为专业人士,在有关用地、建设、营销、物业管理等方面均具有专门知识和专项技能。其次,开发商具有强大的社会关系资源优势和信息优势。开发商拥有与其开发与销售相关的各行政、市政、金融、中介等方面广泛的社会关系资源及相关信息,有关建设与销售手续的申报、办理、变更等方面的主动权也完全掌握在开发商手中。上述资源与信息优势,使得商品房交易中双方的地位严重失衡,开发商为着某种目的具有充分的条件与手段,制造“霸王合同”和“霸王条款”,利用购房人的劣势地位达到目的。

  (三)合同标的物本身的特殊性。

  商品房买卖合同是一种非即期买卖合同,即在合同成立一定时期后方转移标的物所有权的买卖合同。除房屋所有权非即时转移外,房屋也是约定在签订合同之后的某一个时间交付。现实中大量的商品房买卖都是期房买卖,这种买卖属于特殊的不动产买卖,约定买卖的标的物在合同签订之时可能并不存在。此时,合同约定的交付房屋及相关设施的标准与条件都属于开发商单方面设定阶段(即使是现房买卖,往往也存在小区规划和其他配套设施尚未建成暂时无法整体交付的情况),如何实施建设、交付什么样的房屋及配套设施、宣传承诺的条件会不会改变,完全由开发商控制。而买受人却只能靠一纸合同来约束开发商。掌握着签订与履行合同主动权的开发商,当然有条件通过在商品房买卖合同中设置“霸王条款”以减轻或免除己方责任,实现风险最小化,利益最大化了。

  (四)购房人的消费心理不成熟和相关知识的馈乏。

  商品房交易已完全市场化,实现了充分竞争,与金融、电信等服务市场有所不同,购房者争取与开发商拥有平等的交易地位有着充分的法律与现实保障。除了房屋作为特定物的唯一性使得购房人难以割舍自认为理想的选择外,购房者消费心理的不成熟从另一方面纵容了“霸王合同”的泛滥。房屋作为不动产,是一种特殊的物,有形的建筑物本身并不包括房屋的全部,其规划建设销售的合法性、使用功能的配套保障与权属变更的严格程序要求,决定着购房人的理想目标能否真正实现。上述任一事项变化与取消都将构成购房风险,在签订购房合同时都潜在存在。而购房者往往只相信眼睛(看到房屋或工地存在)与耳朵(听到销售人员的介绍与承诺),未能三思而后行,缺乏必要的风险意识,相当一部分购房者还存在盲目的从众心理与侥幸心理。发现存在“霸王条款”后,销售人员只一句“公司的所有合同都是这样签的,不会接受你的变更要求”,便生怕失去购买良机

,只得委曲求全。

  同时,购房知识欠缺与法律知识的局限也是导致“霸王合同”大量存在的原因之一。购房人面对开发商提供的厚厚的合同文本往往是一头雾水,不知从何看起,甚至连合同中的专业术语和条款内容都弄不明白,更谈不上对合同文本的认真审查。在销售人员的敷衍与催促之下,但草草签字了事。“霸王合同”得以一路绿灯,开发商当然会没事偷着乐啦!

  三、商品房买卖中“霸王合同”的表现形式

  建设部制作并推广适用的《商品房买卖合同》本为示范文本,为尊重双方合意,在许多问题上建议双方自行约定,但由于双方在有关专业知识、合同知识、信息与地位的不对等,在由开发商作为格式合同提供的情况下,给了开发商较大的操作空间,使得本应由双方协商签订的《商品房买卖合同》成为被开发商利用的典型的霸王合同。主要表现形式如下:

  (一)签订正式商品房买卖合同之前,开发商要求购房人必须与其签订认购书或预订协议。

  该类协议均由开发商事先拟好,购房人只需签字即可。协议一般规定:购房人须预交定金,并于协议签订之日起一定期限内(时间较短,一般为7日)前往签订正式合同,否则,定金不予退还。在签订正式商品房买卖合同之前,双方就有关购房事宜进行磋商,并签署意向书或预约,本无可厚非。但事实并非如此,凡签订预订协议或认购书的购房人,一般已就主要购房事项与销售人员基本谈妥,此时,完全可以直接进行正式合同谈判,但开发商却要求购房人先签订预订协议或认购书。此类协议内容简略,容易达成一致,待定金入帐后,开发商便立即催促购房人前

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