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质疑房屋所有权登记之绝对公信力

时间:2006-11-22栏目:房地产论文

  我国《民法通则》第七十一条规定:“财产所有权的取得,不得违反法律的规定。按照合同或其他方法取得财产的,财产所有权从财产交付时起转移,法律另有规定后当事人另有约定的除外”。所谓法律另外规定主要指的是房屋土地等一些不动产。因为从房屋的外部特征无法确认其物主,所以采取登记确认房屋的产权及转移。为了维护交易安全和善意第三人的利益,只要进行了房屋登记的公示行为,即使登记与真实的所有权状态不相符合,法律也视为登记的权利为正当,所有权随之转移,这就是房屋所有权登记的绝对公信力。这种绝对的公信力随着房屋交易量的急剧上涨,房屋交易存在的问题日见增多,已经受到了方方面面的质疑。

  一、 房屋登记的绝对公信力并不一定起到维护交易的安全。房屋登记的绝对公信力也就证明了房屋所有权的转移的无因性,也就是说无论其转移是否正当,无论转移者是否为真正的房屋所有人,无论受让人是否为善意,无论转移是否为所有人的真正意思表示,只要进行了相关登记,就可以转移房屋的所有权。这样看来房屋登记的绝对公信力并不一定起到维护交易的安全。并且从一定程度上损害了房屋合法所有人的利益。

  二、 不可否认,登记的绝对公信力很大程度上保护了善意第三人的利益,维护了市场交易的正常秩序,如:甲系吸毒人员,为了筹集毒款,将母亲乙的房屋产权证偷出,偷偷地过户给了不知情的丙。这时的丙已经付了相应的价款,且为善意,并办理了过户手续,丙获得房屋的所有权,那么法律上保护了善意第三人的利益。但是乙的利益却没有得到保护。并且实际当中善意的标准是什么,怎样把握,这些法律技术问题至尽没有一个统一妥当的解决方法。而在房屋登记的绝对公信力中,即使债权行为无效,买受人仍可依物权行为取得所有权,可处分其物,从而使第三人取得标的物的所有权。实务当中多以第三人不知情为善意,仅仅一个不知情就为善意并不科学,也起不到维护市场正常秩序的作用。正因为,善意的标准难以把握,所以登记的绝对公信力为恶意取得他人财产制造了一定的方便,还如上述的例子,若丙明知甲卖房是为了够毒品,但却不知情是甲偷的房产证,这种前提下丙仍然负了相应的价款,购买了乙的房子,这是的丙是恶意还是善意呢?无可定论。

  三、现实当中房屋所有人可以利用房屋登记的绝对公信力来逃避一些法律责任,如:甲为了逃避执行,将房屋赠给了乙,并办理了过户手续,由于房屋登记的绝对公信力,对于乙的财产不可能强制执行,导致案件难以执行。再如:甲在离婚之前把房屋过户给父母,后起诉离婚,损坏了夫妻另一方的合法财产权。

  四、现实当中房屋相关登记的错误屡屡出现,目前法律上并没有规定房屋登记错误的补救措施,在这种情况下房屋登记的绝对公信力不仅没有保护房屋所有人的合法利益;而且,因为不动产不存在善意取得制度,第三人的合法利益也没有得到保护。

  综上所述,房屋的绝对公信力虽然对一定程度上维护了交易的安全,保护了善意第三人的利益,但是其弊端不可回避,因此笔者认为房屋的登记的绝对公信力不是一种物权行为的无因性理论,其公信力是相对的。在对房屋登记的时候应认真审查登记的一切手续,认真审查申请人的主体资格。在登记错误的时候应该及时建立补救措施。在保护善意第三人的同时也应保护房屋真正所有人的利益,并且对善意的标准应有统一的规定,这样才能真正的维护交易的安全。

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