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业主管理团体主体地位研究

时间:2006-11-22栏目:房地产论文

  引言国务院于近日颁布的《物业管理条例》规定了业主大会及业主委员会的成立、职责和运作,但未明确规定其法律地位。然而,业主大会、业主委员会等业主管理团体的法律地位如何,关系到其行为后果的归属以及法律责任的承担问题,对业主管理团体法律地位的不同回答,将直接导致不同的法律关系的产生和不同的法律后果,在实践中有着非常重要的意义。本文拟从建筑物区分所有权的视角出发,分析业主管理团体的民事主体地位和诉讼主体地位,并对业主管理团体的立法规制及物业管理纠纷若干疑难问题的审判对策提出笔者的初步建议。

  一、司法实践中关于业主管理团体的困惑近年来,各种物业管理纠纷频频发生,一度成为媒体关注的热点。法院受理的纠纷也逐年增多,并且呈现出类型多样化、群体性明显、敏感程度高、处理难度大等诸多特点。

  从类型上看,可以依据主体标准将物业管理纠纷分成两大类,第一类是业主个体与物业管理企业之间的纠纷;第二类是业主委员会与物业管理企业之间的纠纷。1前者主要是指涉及单个业主权益的纠纷,如因装修物业引发的纠纷、因拒交物业服务费引发的纠纷等。后者主要是指涉及业主集体权益的纠纷,主要有以下几种:(1)因物业管理权引发的纠纷,如业主委员会因服务质量、物业管理费等原因起诉要求解除物业管理服务合同;2(2)因物业维修基金的缴纳、管理引发的纠纷,如业主委员会起诉要求返还住宅小区维修基金;3(3)因业主委员会办公用房引发的纠纷;(4)因物业管理企业拒绝承担业主委员会办公经费引发的纠纷;(5)因业主委员会监督检查物业管理企业财务引发的纠纷;(6)因业主委员会存在违约或侵权行为而引发的纠纷。

  法院在受理此类纠纷时,首先遇到的一个疑难问题便是,业主委员会是否具备诉讼主体资格。也就是说,业主委员会能否以法人或者《民事诉讼法》规定的“其他组织”的身份参加诉讼。如果可以,那么业主委员会可以在哪些纠纷中参加诉讼,法院是否可以判决业主委员会承担责任。产生这些问题的原因有两方面:第一、《民法通则》和《物业管理条例》等法律、法规没有对业主管理团体的主体地位做出规定;4第二,学术界对业主管理团体的主体地位颇有争议,而争议的焦点在于:(1)业主管理团体是不是一类独立的民事主体,是否具有权利能力;(2)在业主管理团体中,业主大会与业主委员会的关系是什么。因此,本文拟从建筑物区分所有权的视角出发,分析业主管理团体的形成和法律性质,并对上述问题作一初步的研讨。

  二、业主管理团体的法理分析(一)业主管理团体的形成随着我国城镇住房制度改革的不断深化,房屋的所有权结构发生了重大变化,越来越多的居民通过购买公房或商品房实现了住房的自有化。同时,出现了大量的多层建筑-即所谓城市异产毗邻房屋。也就是说,在数人乃至数百人购买楼房的时候,一栋建筑物的产权主体已经多元化。而多层建筑与物业管理区域的出现,催生了一种新的不动产权利形态-建筑物区分所有权。

  关于“建筑物区分所有权”一词的表述,各国立法不尽相同。在德国称为“住宅所有权”,美国称为“公寓所有权”,瑞士称为“楼层所有权”。目前,我国学术界采用的名称是日本及我国台湾法律所采用的“建筑物区分所有权”的称谓。关于建筑物区分所有权的概念,各国民法学者有几种学说,分别有“一元论说”、“二元论说”、“三元论说”等。5一元论说又分为“专有权说”和“共有权说”,前者认为区分所有权专指由区分建筑物专有部分构成的所有权,后者将区分所有建筑物整体视为由全体区分所有人所共有。“二元论说”的主要观点认为:建筑物区分所有权,是指根据使用功能,将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共同部分时,每一个所有人所享有的对其专用部分的专有权与对共用部分的共有权的结合。“三元论说”的主要观点是:建筑物区分所有权是指多个所有人,甚至上百个所有人共同拥有一栋高层建筑物时,各个所有人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分(专有部分)所享有的所有权和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分(共有部分)所享有的共有权以及基于对建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。简言之,它是指建筑物区分所有人的专有权、共有权和成员权的结合。

  关于上述学说,“一元论说”或者排斥了共有权的客观存在,或者不能反映建筑物区分所有权所固有的专有权特性。而“二元论说”虽然将专有权及共有权纳入了区分所有权,但忽略了因区分所有权人的共同关系所产生的成员权。实质上,建筑物区分所有权既不同于传统的不动产所有权,也不同于一般的共有关系。除各区分所有人的专有权利和共有权利外,各个业主因共同关系而形成的成员权是建筑物区分所有权中非常重要的一项民事权利,该权利对于保障业主对专有部分的所有权以及他们对共有部分的共有使用权具有非常重要的作用。6故“三元论说”中包含的成员权内容是专有权和共有权不能概括的。因此,笔者同意“三元论说”观点。

  根据建筑物区分所有权的上述原理,一栋建筑物的不同部分或不同单元,可以分别由不同的所有人所有,但在一栋区分所有的建筑物中,各个业主(即专有部分所有权人)的专有部分是相互连接重叠的,彼此之间难免相互影响。一方面,为了共同的生活,各个业主之间需要使用大量的共有空间、场地、设施及其他设备,不可避免的会产生许多矛盾纠纷。另一方面,各个业主的财力不尽相同,对使用公共设施的费用负担能力有所差异,对物业管理和服务的要求也不一致。7因此,为维护建筑物各部分应有之机能、解决彼此间纷争,进而维护共同生活秩序,协调彼此间之共同利益,乃需要一超越个人之团体组织,以借该团体组织力量,妥订管理规约,设置管理机构,处理共同事务。8由此,业主管理团体得以形成,此种管理团体即所谓建筑物区分所有权人管理团体。换个角度说,组成业主管理团体是业主行使成员权的一种方式,在这个团体中,业主可以对涉及全体建筑物区分所有人的重要事项进行表决、参与建筑物管理规则的制定、选举管理者、解除管理者、请求就共同事项召开会议讨论、请求停止违反共同利益的行为等。同时,业主除享有上述权利外,作为团体成员还应遵守团体协议、章程规定,承担接受管理者管理等义务。

  (二)业主管理团体的性质1、国外关于业主管理团体的立法模式一般而言,业主管理团体即由全体业主组成的社会团体。关于业主管理团体是否应当采取法人形式,业主管理团体是否具有实体法上的主体资格等相关问题,各国的立法归纳起来主要有以下四种模式。9第一、业主管理团体具有法人人格模式。这种模式以法国住宅分层所有权和新加坡土地原(区分所有)法为代表,因此又称为法国、新加坡模式。依此模式,不分情况之不同,均一律承认区分所有人管理团体具有法人人格。我国香港也属于此种模式。

  第二、业主管理团体不具有法人人格模式。此种模式以德国为代表,又称德国模式。这种模式不承认全体业主组成的业主团体具有法人人格,而仅为没有权利能力的团体;诉讼上的当事人为单个的住宅所有权人而非住宅所有权人共同体。立法以德国《住宅所有权法》为代表。但德国有学者认为,该住宅所有权人团体性质上属于具有部分权利能力的

特别团体。10我国台湾地区“公寓大厦管理条例”规定的“管理委员会”系采与德国法相同立场,依判例为不具有法人人格之团体。

  第三、折衷模式。此种模式以日本建筑物区分所有权法为代表,又称日本模式。该种模式承认区分所有人超过一定数量的,可以决议并经登记而成立法人。区分所有人总数在一定数量以下的,为无权利能力的社团。

  第四、判例实务上的法人人格模式。以美国为代表,又称美国模式。美国传统法律及现行法制并不承认区分所有人管理团体(公寓所有人协会)具有法人资格。但随着形势发展及法律学说的推动,美国法院在20世纪70年代通过判例承认该团体具有法人资格。迄今,区分所有人管理团体之法人资格已于美国判例实务上获得普遍承认。

  关于上述各种模式的优劣,学者们做出了不同的评价。有学者认为业主管理团体有日趋法人化的倾向,因此我国应当追随管理团体法人化的基本潮流,并建议我国在将来的立法中选择日本模式。11也有学者提出不同的看法,认为业主管理团体采用非法人管理团体的模式,完全可以实现同样的功能。12对此,我国有着特殊的国情,笔者将在下文对我国业主管理团体的立法模式作进一步的阐述。

  2、我国关于业主委员会性质的争论及评价我国实行住宅商品化的时间不长,楼宇、住宅小区的社区民主文化氛围还不浓,公民的自治意识还不强。由于缺乏历史的积淀,作为业主管理团体的业主大会十分不受重视。相比之下,业主大会作为一种会议制度的功能更为明显。在实务上,业主大会的成立不须登记,属于非常设组织,一般仅对内发生关系,不对外进行法律行为。相反,《物业管理条例》及各地方立法突出了业主委员会的法律地位,赋予其许多职责和权能,归纳起来,主要表现在以下几个方面:(1)业主委员的成立需要备案登记,这一作

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