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业主委员会制度研究

时间:2006-11-22栏目:房地产论文

  摘要: 2003年6月8日中华人民共和国国务院颁布了《物业管理条例》,并于2003年9月1日起实施。国务院《物业管理条例》第一次在行政法规级别的规范性法律文件中使用了“业主委员会”一词,从而在立法层面上正式创立了我国的业主委员会制度。但是该条例对业主委员会制度的规定很不具体,从而导致现实中出现了诸多问题。本文通过对业主委员会法律地位的分析,明确了其所应该具有的权利义务。并针对现实中存在的问题,在比较各国立法的基础上,对我国业主委员会制度的立法完善提出几点建议。

  关键词: 业主委员会、法律地位、权利义务

  一、问题的提出2003年12月,全国第一起业主状告业主委员会的案件在四川省成都市审结,其大致案情如下:四川省成都市某花园的业主委员会于1999年成立,按规定到2002年4月任期届满。但任期届满后,业主大会并未进行业主委员会的换届选举。在新的业主委员会没有选举出来的情况下,原来的业主委员会于2003年1月30日同成都文石物业管理公司签约,双方约定将物业管理费由原来的每月每平方米0.24元调整为每月每平方米0.30元,并于1月1日起执行。2003年3月,该花园119名业主或住户将业主委员会及其成员、物管公司一并告到了武侯区法院,请求法院确认该物业管理议无效。法院在经过了漫长的调查审理之后,于2003年12月8日作出一审判决:该业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理补充协议》无效。法院作出以上判决的理由是:该业主委员会的主任及委员的任期已于2002年4月届满,因此其行使的代表权已于届满时终止;同时,由于该业主委员会和物业管理公司在向法庭提交证据的法定期间内,未能提交相关证据证明两者签订的补充协议是由业主大会决定或经业主大会特别授权的,因此该补充协议属无效协议(参见常江:《全国首例业主状告业委会案一审判决》,《中国房地产报》,2004-02-02.)。

  随着全国第一起业主状告业主委员会案件最终以业主的胜诉而告终,案件背后更深层次的问题便浮现出来:业主委员会是什么性质的组织?处于什么样的法律地位?具有什么样的权利义务?应该由谁来监督业主委员会行使其权力?

  二、业主委员会的法律地位业主委员会,简称“业委会”,又称“物业管理委员会”(颜真、杨吟:《物业管理危机处理及案例分析》,西南财经大学出版社,2002年版,第29页。);早期著作中也称其为“建筑物区分所有权管理委员会”或简称其为“管理委员会”(陈华彬:《现代建筑物区分所有权制度研究》,法律出版社,1995年版,第265页。)。2003年9月1日起开始实施的国务院《物业管理条例》,第一次将“业主委员会”在行政法规这样高层次的规范性法律文件中予以规定,从而在立法层面上正式创立我国的业主委员会制度。《物业管理条例》第十五条规定:业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;(四)监督业主公约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责。对于业主委员会的法律地位,理论上有不同的表述。《物业管理条例》中的表述是:业主委员会是业主大会的执行机构。有的学者认为:业主委员会为管理业务的具体执行机关,如同管弦乐队的指挥,于管理制度上占有极其重要的地位。(陈华彬:《现代建筑物区分所有权制度研究》,法律出版社,1995年版,第265页。)也有人认为:业主委员会是新建物业或物业群中常设的最高权力机构。(颜真、杨吟:《物业管理危机处理及案例分析》,西南财经大学出版社,2002年版,第29-34页。)以上各种表述都只是从某一特定的角度对业主委员会法律地位的局部把握,没有从整体上真正揭示出业主委员会法律地位的实质。依据《物业管理条例》有关条文的规定,结合其他专家学者的研究结果,我认为可以将业主委员会的法律地位划分为内部法律地位和外部法律地位两个部分。

  (一)业主委员会的内部法律地位所谓业主委员会的内部法律地位,是指业主委员会相对于产生其的全体业主(通常是通过第一次业主大会选举产生的形式)所具有的法律地位。

  新出台的《物业管理条例》对于业主委员会内部法律地位的直接规定虽然只有第十五条一个条款,即“业主委员会是业主大会的执行机构”,但是在其他一些条文中也间接地体现出了业主委员会在内部法律关系中所处的地位。例如,《物业管理条例》第六条第二款规定:业主在物业管理活动中享有选举业主委员会委员和监督业主委员会的工作的权利。第十一条规定:业主大会履行选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作的职责。第十五条规定:业主委员会履行代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同的职责。通过对于上述条文的综合分析和整体把握,参考其他学者的观点,我认为:业主委员会与全体业主之间存在着一种民事代理法律关系。所谓代理,是指代理人在代理权范围内,以被代理人的名义或自己的名义独立与第三人为民事行为,由此产生的法律效果直接或间接归属于被代理人的法律制度(王利明:《民法》,中国人民大学出版社,2000年版,第117页。)。在业主委员会与全体业主的法律关系中,全体业主基于对居住小区进行物业管理的目的,由于其自身无法完成物业管理活动,故需要聘用物业管理企业。而业主又由于缺乏专业法律知识或其他方面的原因,需要由他人代自己与物业管理企业签订物业管理委托合同,作出适当的意思表示。所以全体业主在第一次业主大会上选举产生业主委员会,使其在自己的授权范围内,代自己与物业管理企业签订物业管理委托合同,作出一定的意思表示;而一旦业主委员会被选举产生,且当选成员没有表示异议,即可视为其接受了该民事法律行为的代理,愿意为全体业主为一定的民事法律行为、作出一定的意思表示。虽然民法通则第六十三条规定:代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施民事法律行为。但是,代理人未明示本人(即被代理人)名义而为意思表示者,应视为该代理人所自为;惟相对人明知其代理权,或可得而知者,不在此限,称此为“隐名代理”(郑玉波:《民法总则》,三民书局,中华民国四十八年版,第288页。)。业主委员会在与物业管理企业签订物业管理委托合同时,虽然使用的自己的名义,但是却是在全体业主的授权之下,是在其代理权范围之内;并且物业管理企业对此也显然是明知的。所以尽管业主委员会在与物业管理企业签订物业管理委托合同时使用的是自己名义,但其行为符合“隐名代理”的构成要件,仍然属于代理行为。在业主委员会与物业管理企业所签订的物业管理委托合同中,除了明确写明由业主委员会享有的权利和承担的义务之外,其他一切法律效果均归属于全体业主。上述这些内容,完全符合代理的特征(参见前引⑶,王利明书,第117-118页。),故业主委员会与全体业主的上述法律关系,可以认定为是民事代理法律关系,其中业主委员会系代理人,全体业主系被代理人,业主委员会所代理的民事法律行为系与物业管理企业签订物业管理委托合同。

  但是,民事代理法律关系并不足以

完全揭示或概括业主委员会与全体业主之间的法律关系。因为《物业管理条例》第十三条规定:经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。第十五条规定:业主委员会履行监督业主公约的实施的职责。第五十一条规定:因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。第六十七条规定:违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳。基于以上条款的规定,业主委员会与全体业主之间还存在着一种管理关系。其中,业主委员会扮演着一种类似于居民委员会或村民委员会的群众自治组织的角色,在管理关系中处于管理者的地位;而全体业主则处于被管理者的地位。

  (二)业主委员会的外部法律地位所谓业主委员会的外部法律地位,是指业主委员会相对于除了全体业主和业主大会以外的其他特定主体(依据《物业管理条例》的规定,主要包括物业管理企业、房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会)所具有的法律地位。对于业主委员会的外部法律地位,理论上到目前为止尚未见到比较明确的表述。但是仔细分析国务院《物业管理条例》的有关规定,我们可以将业主委员会的外部法律地位划分为民事法律关系中的法律地位和行政法律关系中的法律地位。

  《物业管理体条例》第十五条规定:业主委员会履行代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同,以及及时了解业主、物业使用人的意见和建议、监督和协助物业管理企业履行物业服务合同的职责。第三十五条规定:业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。第五十一条规定:物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、

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